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16 février 2012

Marché hôtelier en Europe - BNP Paribas Real Estate

Avec près de 6,8 milliards d’euros investis en 2011, l’investissement dans l’immobilier hôtelier dans les cinq principaux pays européens (France, Royaume-Uni, Allemagne, Espagne et Italie) a poursuivi le redressement opéré depuis 2010 constate une étude de BNP Paribas Real Estate.

En hausse de 3,5 % par rapport à 2010, le rythme de croissance a cependant enregistré un ralentissement significatif au cours du second semestre. En effet, alors que le premier semestre 2011 enregistrait une hausse de plus de 80 % par rapport au premier semestre 2010, le second semestre (spécialement le dernier trimestre) marquait le pas avec des volumes d’investissement en baisse de 31 % par rapport à la même période de 2010.

Parallèlement, l’industrie hôtelière a bien traversé l’année et 2011 se termine sur un bilan globalement positif malgré un ralentissement à partir du mois de septembre 2011. Ainsi ces cinq même pays ont enregistré des hausses de RevPAR (revenu par chambre disponible) de 3,5 % à 8,9 %. 

France : l’un des marchés les plus dynamiques d’Europe

Avec des volumes d’investissement hôtelier s’élevant à plus d’1,8 milliards d’euros en 2011 et malgré une légère baisse (-3 % par rapport à 2010), la France reste l’un des marchés les plus dynamiques d’Europe constate BNP Paribas Real Estate. La cession des murs du Marriott Champs Elysées (215 millions d’euros) au 1er trimestre reste la plus importante de l’année. Le marché français est également resté très actif sur les transactions de portefeuilles ; avec 713 millions d’euros, la France représente 68% du total des portefeuilles échangés en 2011 dans les cinq principaux marchés touristiques européens.

Parallèlement, le marché hôtelier en France a progressé. Sur un an, le taux d’occupation progresse de 1,3 point pour atteindre 66,5 % tandis que le prix moyen a augmenté de 3,6% pour s’établir à 84,2 €. Le RevPAR en 2011 s’élevait ainsi à 56 €, en hausse de 5,8% par rapport à l’année précédente. Paris se démarque des autres grandes villes européennes en enregistrant le deuxième plus haut RevPAR (120 € en 2011) après Genève (133 €). 

Royaume-Uni : une nette domination avec près de la moitié des investissements

Avec une part de 49 % des investissements, le Royaume-Uni a dominé le marché de l’investissement hôtelier en 2011. Les volumes y atteignent 3,3 milliards d’euros, en hausse de 13 % alors que le volume global d’investissement en immobilier d’entreprise est en baisse de 11 %. Les investisseurs ont cherché une alternative aux commerces, de plus en plus risqué Outre-manche. Par ailleurs, les acteurs moyen-orientaux à la recherche d’actifs « trophée » ont été très actifs. Parmi les transactions les plus remarquables, le W Hotel cédé pour 233 millions d’euros ou le Holiday Inn Mayfair vendu à 181 millions d’euros.

Suite à la crise de 2008, l’hôtellerie britannique était la première à se relever. En 2010, les hôtels du Royaume-Uni enregistraient une des plus fortes croissances de RevPAR.

L’augmentation observée en 2011 est donc un peu moins impressionnante ; le RevPAR est en hausse de 3,5 % à 63,8 €. Les deux derniers mois de l’année ont affiché des baisses de prix moyens qui, face à des taux d’occupation stables, ont entrainé des baisses de RevPAR, stoppant ainsi deux années d’évolution positive. Ce ralentissement pourrait se prolonger sur les premiers mois de 2012. Cependant, Londres continue d’enregistrer le meilleur taux d’occupation d’Europe qui s’élève à 84,4 % à fin 2011. 

Allemagne : un second semestre en demi-teinte pour l’investissement immobilier hôtelier

Après un démarrage en fanfare au 1er semestre 2011 (652 millions d’euros), l’investissement immobilier hôtelier a fortement ralenti et ne totalisait que 283 millions d’euros au cours des six derniers mois. Parmi les opérations les plus importantes, on peut notamment évoquer la vente du Radisson SAS à Francfort pour 100 millions d’euros et du Scandic à Berlin pour 85 millions d’euros.

Malgré des baisses de prix moyen et de RevPAR en avril, juin et septembre, l’hôtellerie allemande termine 2011 sur une note positive, affichant un RevPAR en hausse annuelle de 4,3 % à 55,8 €. Grâce à sa position de leader pour les congrès et conventions, l’Allemagne avait rattrapé les niveaux d’avant-crise dès 2010. Munich continue d’enregistrer les meilleures performances d’Allemagne, avec un taux d’occupation de 75,1 % et des prix moyens supérieurs à 102 €.

Espagne : l’investissement reste en berne même si les indicateurs hôteliers continuent leur remontée

En 2011, l’investissement dans le secteur hôtelier reste faible avec une baisse de 6 % par rapport à 2010, bien en deçà cependant de la chute de 46% des volumes d’investissement en immobilier d’entreprise. Les investisseurs restent positifs misant à long terme sur une reprise du secteur. En effet, bien que touchée par la crise, l’Espagne reste la troisième destination mondiale en termes d’arrivée et la première destination européenne en termes de recettes touristiques. Parmi les transactions les plus significatives on peut citer, l’hôtel Palace à Barcelone vendu pour 68 millions d’euros et l’hôtel Hesperia à Madrid cédé pour 80 millions d’euros.

En ce qui concerne les performances hôtelières, l’effondrement du marché a été si sévère entre 2008 et 2009 (- 22 % de RevPAR) que les hôteliers auront besoin de plus de temps pour remonter la pente. Après une hausse de 7 % entre 2009 et 2010, les hôtels espagnols renouvellent une belle remontée avec une augmentation de 8,9 % de RevPAR, grâce aux progressions conjointes de l’occupation et du prix moyen.

Italie : les hôtels absents de l’investissement immobilier

Avec 117 millions d’euros, l’investissement immobilier hôtelier en Italie est resté atone en 2011. Le second semestre n’a enregistré qu’une seule transaction, la cession de l’hôtel Sansicario Majestic  pour un montant inférieur à 10 millions d’euros

Pourtant le secteur hôtelier italien poursuit son redressement. En 2011, l’Italie enregistrait toujours le plus haut niveau de RevPAR des cinq pays étudiés qui s’élève à 65,7 €. En hausse de 3,8 % par rapport à 2010, il reste néanmoins très largement inférieur au niveau de 2007, suite aux baisses à deux chiffres de prix moyens subies entre 2008 et 2009 pour enrayer la baisse de la demande. 

Selon BNP Paribas Real Estate, les perspectives 2012 restent néanmoins bonnes malgré les tensions sur le marché de la dette avec la conjonction d'une demande d'investisseurs ayant peu recours au financement et de la mise sur le marché d'actifs de qualité.

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