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05 janvier 2012

Le marché de l’immobilier d’entreprise - BNP Paribas Real Estate

BNP Paribas Real Estate commente les indicateurs Immostat - IPD pour le quatrième trimestre 2011.

Avec 2 442 000 m² placés en 2011 contre 2 149 000 m² en 2010, le marché des bureaux franciliens connaît une progression de 14% sur un an. Cette performance significative se situe bien au-delà de la moyenne décennale qui s’établit à 2,2 millions de m². Compte tenu du caractère historique des volumes commercialisés au cours du 3ème trimestre (457 000 m²), le marché des transactions de plus de 5 000 m² affiche sur l’ensemble de l’année 2011 une progression de 31% avec 999 000 m² placés, soit un niveau quasi similaire aux volumes enregistrés lors des années 2007 et 2008. De son coté, le marché des petites et moyennes surfaces (inférieur à 5 000 m²) est stable comparativement à 2010 avec 1,4 million de m² commercialisés.

Après plusieurs années consécutives de hausse, l’offre à un an affiche 4,4 millions de m² disponibles au 4ème trimestre 2011, soit une baisse significative de 9% sur 12 mois. Le faible niveau des mises en chantier depuis 2010 conjugué au fort volume des transactions de bureaux en 2011 expliquent en grande partie cette tendance. Néanmoins, contrairement aux trimestres précédents où la baisse de l’offre à un an résultait essentiellement de la forte consommation d’actifs neufs et restructurés, le repli en fin d’année s’explique principalement par l’absorption de surfaces de seconde main (-10% sur un an).

Au final, si l’année 2011 marque un cru significatif des volumes commercialisés de bureaux en Île-de-France, l’année 2012 devrait fort logiquement être impactée par la dégradation de la situation économique et financière. Ainsi, compte tenu des perspectives de croissance économique en France (autour de +0,3% en 2012 contre +1,6% en 2011), le volume des transactions devrait décroître en 2012 et être compris en 2 et 2,2 millions de m² en Île-de-France. De son coté, l’offre à un an devrait peu évoluer, se situant entre 4,3 et 4,5 millions de m² disponibles au cours de l’année 2012.

Avec plus de 17,2 milliards d’euros investis en immobilier d’entreprise en France, l’année 2011 s’achève sur une belle performance malgré une conjoncture grippée par la crise des dettes souveraines. Ainsi, en dépit du ralentissement anticipé, le marché a confirmé son dynamisme au cours du 4ème trimestre avec plus de 7 milliards d’euros d’engagements, soit une progression de 12 % comparativement à la même période de 2010.

À l’heure où la crise de liquidités pourrait s’accentuer, les organismes bancaires devraient renforcer leurs exigences en termes de fonds propres et rehausser le coût du crédit, s’assurant ainsi une prime de risque raisonnable. Le financement immobilier par recours à l’effet de levier qui avait d’ores et déjà été fortement restreint depuis 2009 pourrait s’avérer de nouveau difficile. "Sous l’effet d’un repli de la demande, une progression des taux de rendement moyens pourrait dans ce cas être envisagée au cours des prochains trimestres, notamment pour les actifs secondaires" souligne Richard Malle, Directeur Research France, BNP Paribas Real Estate. L’aversion au risque restera forte au cœur d’une croissance économique atone et des marchés sous-jacents affaiblis. L’offre pourrait ainsi se confronter à une demande encore plus sélective. "Le recul des volumes d’investissement en France semble donc inévitable en 2012, avec des prévisions qui s’établissent entre 10 et 12 milliards d’euros", conclut Richard Malle.

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