Communiqués de presse

 

 

Facebook Twitter Réseaux

 

06 septembre 2016

LE MARCHÉ ITALIEN DE L’IMMOBILIER GAGNE 20 % AU PREMIER SEMESTRE 2016

Le marché italien de l’immobilier gagne 20 % au premier semestre 2016

Le marché italien de l’immobilier continue de bénéficier d’une dynamique favorable. Malgré la présence d’importants facteurs de volatilité, la performance enregistrée lors du premier semestre 2016 bénéficie de la clôture de toute une série d’opérations engagées au second semestre 2015. Déduction faite de la vente atypique de Porta Nuova, réalisée au premier trimestre 2015 pour une valeur de 900 millions d’euros, le volume des investissements réalisés entre janvier et juin 2016 dans la péninsule italienne a connu un bond en avant de 20 % pour s’établir à 3,4 milliards d’euros. Une forte polarisation se confirme sur le marché entre les investisseurs core qui interviennent avec des rendements à un niveau plancher, et les fonds opportunistes et « distressed funds » qui luttent pour clore des transactions en vue d’élargir l’écart entre les prix offerts et les prix demandés. L’éventuelle croissance du marché dépend par conséquent de sa capacité à s’ouvrir à de nouvelles typologies d’investisseurs, dont l’objectif de taux de rendement interne hors endettement varie entre 8 % et 12 %.

En ce début d’année, d’importantes transactions, comme la vente du portefeuille Great Beauty à Rome ou de l’immeuble de la via Monte Napoleone à Milan, sont venues soutenir l’activité des investisseurs. Ces transactions constituent l’exemple type d’opérations engagées par des investisseurs core sur des produits de grande qualité situés dans le centre historique des deux plus grandes villes d’Italie. Outre les actifs de prestige, le marché a enregistré certaines transactions sur des produits core qui n’étaient pas localisés dans les centres historiques, mais pour lesquelles l’intérêt des investisseurs s’est focalisé sur la qualité du locataire. À Rome, sur la via Cola di Rienzo, la branche immobilière de la Banque de Montréal a acquis l’immeuble Coin avec un rendement agressif. À Milan, ce sont le Vodafone Village à via Lorenteggio et le siège italien de L’Oréal situé à via Primaticcio qui ont changé de main.

« Les investisseurs évoluent dans un contexte de taux d’intérêt négatifs, conduisant ainsi les taux de rendement à des niveaux historiquement bas. Il existe toutefois certaines incertitudes susceptibles d’influencer le marché dans les prochains mois, comme la restructuration du système bancaire, le référendum sur la constitution italienne et, d’une manière plus générale, l’évolution du contexte géopolitique », explique Simone Roberti, Directeur du service Research de BNP Paribas Real Estate en Italie.

La diversité des profils de risque des investisseurs intéressés par l’immobilier italien trouve son expression dans la diversité des types d’investissements effectués à l’heure actuelle sur le marché, qui comprennent, au-delà de l’immobilier de bureaux traditionnel, des classes d’actifs comme les commerces de centre-ville, le secteur hôtelier (en particulier à Rome) et la logistique. Ces deux derniers types d’investissements ont suscité chez les investisseurs un intérêt croissant par rapport au premier semestre 2015.

 

Les transactions concernant les hôtels ont connu en particulier une hausse de 18 % en valeur par rapport au premier semestre 2015, tandis que le secteur de la logistique a enregistré une hausse de 122 %. Période faste également pour le segment des bureaux, qui continue à susciter l’intérêt des investisseurs et représente 55 % du volume total des transactions, soit une augmentation de 58 % par rapport à la même période en 2015. Le secteur de l’immobilier commercial connaît une tendance inverse, puisqu’il a enregistré au premier semestre une contraction de 23 % de son volume de transactions.

Les deux marchés principaux, Milan et Rome, représentent 68 % du volume des transactions en Italie sur la période. Certaines opérations d’envergure réalisées au cours des six premiers mois de l’année ont permis au marché de l’investissement de Rome d’enregistrer un volume de transactions de 706 millions d’euros, en forte hausse (69 %) par rapport à la même période en 2015. Le marché romain représente cependant seulement 44 % du total des investissements effectués à Milan.

ROME

Le bon volume d’investissement enregistré en 2015 a été obtenu grâce au retour de certaines transactions importantes dans la capitale. Cependant, à part quelques opérations importantes qui peuvent donner l’impression d’un marché vivace, l’immobilier romain reste peu dynamique avec des transactions d’envergure modeste. D’un côté, les sociétés privées ne parviennent pas à trouver le produit adapté à leurs besoins et préfèrent rester dans leurs bureaux actuels ; de l’autre côté, le secteur public reste peu actif dans sa politique de réorganisation et de réalisation de bureaux modernes et efficaces (comme le SDO et le Campidoglio 2), qui permettrait de libérer pour requalification ou reconversion des espaces de valeur dans le centre historique. Avec la reprise du marché, les investisseurs évaluent ainsi la transformation et la reconversion des immeubles de bureaux vacants dans le quartier des affaires, en hôtels ou commerces. Ce type d’opération n’est pas envisageable pour les immeubles de la périphérie (qui représentent la plus grande part de l’offre totale), dans la mesure où ils sont mal localisés et offrent par conséquent un faible potentiel de repositionnement. C’est dans cette logique qu’entre la vente d’une partie du portefeuille Scarpellini, deux immeubles du centre historique, qui seront repositionnés après avoir subi d’importants travaux de requalification. C’est l’exemple type de ce dont le marché romain a besoin, à savoir d’une collaboration entre les investisseurs dans le but de créer de nouveaux produits de qualité.

MILAN

Après une année faste, le marché des bureaux à Milan a connu un premier trimestre certes moins dynamique, mais davantage en cohérence avec la moyenne du secteur sur le long terme. Ce ralentissement n’est pas inquiétant dans la mesure où la demande potentielle reste soutenue.

De fait, au cours du deuxième trimestre 2016, certaines transactions importantes ont porté le volume de la demande à 100 000 m2, pour un total de 151 000 m2 sur les six premiers mois, en augmentation de 18 % par rapport à la même période en 2015. En ce qui concerne l’offre de bureaux, le volume des espaces vacants s’est stabilisé : les espaces vendus semblent ne plus être adaptés aux besoins de la demande et nécessitent la mise en place d’un processus de restructuration et de réadaptation avant de pouvoir à nouveau intéresser les investisseurs. En conséquence, les loyers prime sont restés stables au premier semestre, bien qu’on ait commencé à assister, dans les deux quartiers d’affaires, à une certaine pression à la hausse sur les prix. De fait, le quartier de Porta Nuova représente aujourd’hui le seul sous-marché de Milan à l’équilibre avec une offre qui se réduit progressivement.


Téléchargez le PDF

Une présence internationale
BNP Paribas Real EstateCarte des implantations
et ses filiales offrent un service immobilier complet et unique
pour vous accompagner à la réussite de vos projets immobiliers
localement et internationalement
 
Recherche
X