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16 octobre 2017

LE MARCHÉ DE LA LOGISTIQUE S’ORIENTE VERS UNE NOUVELLE ANNÉE RECORD

En effet, avec près de 2,8 millions m² commercialisés depuis le début de l’année 2017 dont plus d’1 million de m² placés au cours des trois derniers mois, il a signé sa deuxième meilleure performance de la décennie.

Le volume de demande placée enregistré sur le marché des entrepôts au cours des neuf premiers mois 2017 a de nouveau démontré l’intérêt grandissant des utilisateurs pour les entrepôts > 5 000 m². En effet, avec près de 2,8 millions m² commercialisés depuis le début de l’année 2017 dont plus d’1 million de m² placés au cours des trois derniers mois, il a signé sa deuxième meilleure performance de la décennie.

« Cette bonne dynamique devrait se poursuivre au cours des prochains mois, un certain nombre d’opérations XXL (> 40 000 m²) étant actuellement sur le point de se concrétiser. L’année 2017 devrait rivaliser sans difficulté avec les volumes records de 2015 et 2016 », analyse René Jeannenot, Directeur Logistique France de BNP Paribas Real Estate Transaction.

L’importante vitalité observée sur le marché des entrepôts français au cours des dernières années est aujourd’hui portée par les opérations réalisées en compte propre et clé en main. Une certaine obsolescence de l’offre existante ainsi que la difficulté à trouver des entrepôts de grande taille ont indéniablement poussé de nombreux utilisateurs à privilégier ce type d’opérations. Cet engouement s’est vérifié au cours des derniers mois et plus encore auprès des entreprises qui poursuivent la réorganisation de leurs chaînes d’approvisionnement. Ainsi, la moitié du volume transacté sur le marché de la logistique en France depuis le début de l’année, a impliqué des clés en main et des comptes propres, soit 1,4 million de m² pour 49 opérations. Il convient de noter que les cinq plus importants mouvements ont représenté, à eux seuls, un tiers de ce volume.

« Le 3ème trimestre 2017 aura sans conteste été marqué par l’excellente performance du marché francilien. Avec un volume de commercialisation qui excède 550 000 m², le premier hub logistique français enregistre un nouveau record. En effet, jamais un tel volume n’y a été enregistré sur un seul trimestre depuis début 2000, exception faite du 4ème trimestre 2011 », analyse René Jeannenot.

La demande placée en Ile-de-France depuis janvier 2017 se porte ainsi à près de 1,2 million de m². A noter : le positionnement d’Amazon sur plus de 140 000 m² à Bretigny-sur-Orge a représenté à lui seul plus de 10% du marché.

Hors dorsale, le volume commercialisé s’est contracté de 50% en un an, avoisinant 810 000 m² à la fin du 3ème trimestre 2017 contre 1,5 million un an plus tôt. Cette baisse s’explique en grande partie par la baisse importante des mouvements d’envergure (-71% en un an pour les bâtiments supérieurs à 20 000 m²) et par le fait que les entreprises de la grande distribution qui avaient porté le marché l’an dernier se sont, pour la plupart, déjà positionnées.  

Stable depuis fin 2016, l’offre à un an (existant et chantier en cours) s’est maintenue à 3,2 millions de m² d’entrepôts disponibles au 1er octobre 2017 (dont 44% en IDF), dont près de 1,6 million m² de classe A (dont 43% en IDF). Il convient de noter qu’à ce jour, cinq projets sont lancés en blanc (160 000 m²) en France, un en Région Parisienne et quatre en Régions.

Les loyers « prime » en régions restent compris entre 38 et 48 €/m², et s’échelonnent entre 53 et 56 €/m² en Île-de-France.

Le marché de l’investissement logistique européen s’est montré particulièrement dynamique au cours des derniers mois. « Il a été marqué par de nombreux « méga-deals » à l’image des cessions de portefeuille de Logicor pour plus de 12 milliards d’euros, ou encore P3 ou IDI Gazeley cédés à 2,4 milliards d’euros chacun », analyse Franck Poizat, Directeur Investissement Logistique & Activité France  de BNP Paribas Real Estate Transaction.

A l’échelle de la France, plus d’un milliard d’euros ont été investis en logistique au cours des neuf premiers mois de l’année, soit une hausse de 12% en un an. Dans un marché de l’investissement immobilier en retrait depuis le début de l’année, la logistique est donc le seul produit à faire figure d’exception. A l’image de la moyenne européenne, elle a, encore une fois, fait la part belle aux ventes de portefeuilles. Ainsi, on compte celui de Gramercy acheté par AXA IM dont la partie française a représenté 142 millions d’euros, le portefeuille d’Anchor acquis par Rockspring pour 100 millions d’euros, ou encore celui de Galia acheté par Carlyle pour plus de 90 millions d’euros.

La bonne performance est également portée par la recrudescence des opérations réalisées en blanc à l’instar de la vente du portefeuille OBAN, constitué de quatre plateformes totalisant environ 127 000 m², vendu en blanc par PRD et STAM Europe ou encore dernièrement l’achat de 31 000 m² par Barings à Panhard Développement au Coudray-Montceaux.

Le cru 2017 devrait être bon avec 2 milliards d’euros anticipés sur l’ensemble de l’année.

« Le taux « prime » en logistique, qui a connu d’importantes compressions en 2015 et 2016, s’établit actuellement à 5,25 % aussi bien en Région Parisienne qu’en Régions. Ce taux de rendement devrait encore baisser dans les prochains mois pour tendre vers 5,0 % », analyse Franck Poizat.

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