Communiqués de presse

 

 

Facebook Twitter Réseaux

 

05 juin 2012

Les marchés de locaux commerciaux européens - BNP Paribas Real Estate

BNP Paribas Real Estate présente au SIEC 2012 sa dernière étude trimestrielle sur les principaux marchés de locaux commerciaux en Europe de l’Ouest.

Parmi les principales tendances observées :

§         Hausse continue des loyers haut de gamme

Même si les perspectives des ventes de détail indiquent un net tassement en Europe occidentale en 2012, dans l’ensemble, la distribution haut de gamme devrait bien résister. La demande s’est maintenue à des niveaux élevés, notamment de la part des distributeurs internationaux qui ouvrent de nouveaux magasins dans les artères commerciales les plus recherchées.

 

§         Priorité aux rénovations et aux extensions des centres commerciaux

Malgré plusieurs projets au début de l’année, les réalisations de centres commerciaux en Europe occidentale sont nettement moins nombreuses qu’avant 2008. Le nombre de projets en cours concerne essentiellement les extensions et les rénovations des centres existants : les promoteurs restent prudents et s’adaptent aux conditions du marché.

 

§         Début difficile pour l’investissement commercial en 2012

L’activité d’investissement en Europe a nettement pâti de la récession économique et des tensions accrues sur les marchés financiers début 2012. En glissement annuel entre le 1er trimestre 2011 et le 1er trimestre 2012, le volume d’investissement en locaux commerciaux a chuté de 26 % dans les 5 principaux pays, mais a gagné tout de même 23 % dans les 9 grandes métropoles d’Europe occidentale (Londres, Paris, Munich, Francfort, Hambourg, Berlin, Milan et Bruxelles).

 

§         Stabilité globale des rendements des locaux commerciaux haut de gamme  

Les rendements des locaux commerciaux haut de gamme semblent s’être stabilisés pour toutes les catégories et vu le tassement de l’activité d’investissement attendu en 2012, la poursuite de la baisse des rendements est fortement improbable. Les rendements pourraient même augmenter pour les actifs de second ordre, moins recherchés par les investisseurs.

 

 

France : l’immobilier commercial reste attractif

 

En France, malgré un recul de la consommation des ménages qui a eu des répercussions sur les ventes de détail, les loyers commerciaux haut de gamme n’ont pas souffert. Les distributeurs internationaux renforcent leur présence et sont prêts à payer à prix d’or les meilleurs emplacements à Paris, où le loyer « prime » a atteint un sommet de 11 000 € /m² en 2011. Sur les Champs-Élysées, les inaugurations ont dominé le dernier trimestre 2011 (Marks & Spencer, Banana Republic) et le début 2012 (Levi’s) en attendant l’ouverture de M.A.C. (Estée Lauder) en fin d’année.

 

Dans les métropoles régionales, les loyers haut de gamme sont restés stables ou ont augmenté dans certains cas, comme à Bordeaux et Marseille qui ont suscité l’intérêt marqué des distributeurs nationaux et internationaux.

 

 

En période de ralentissement des ventes de détail, les centres commerciaux bien établis font preuve de davantage de résistance en termes de chiffre d’affaires et de fréquentation.

 

Le début de l’année a été marqué par l’inauguration de deux grands projets : « Lyon Confluence »
(53 000 m²) et « Atoll » (71 000 m²) à Angers en avril 2012. Plusieurs projets d’envergure sont également attendus en 2013-2014 comme « Aéroville » (Tremblay-en-France) ou « Les Terrasses du Port » (Marseille). L’activité de construction va également être stimulée à court terme dans le cadre des chantiers de stades en prévision de l’Euro 2016.

 

L’investissement commercial en France, dynamisé par des externalisations et grâce à un dernier trimestre particulièrement robuste en 2011, a quasiment égalé le résultat de l’année précédente et s’est maintenu à des niveaux très élevés par rapport à la moyenne à long terme. Compte tenu de la vigueur des ventes de détail à la fois en 2010 et en 2011 (+3,2 % en moyenne), l’immobilier commercial est resté attractif.

 

En France, depuis le début de la crise, les commerces sur les grandes artères ont suscité l’attrait des investisseurs du fait de la bonne tenue des loyers, ce qui a eu pour effet de réduire les taux de rendement. La concurrence acharnée sur le marché pour les quelques centres commerciaux de qualité s’est traduite par un recul brutal des rendements « prime » en 2011. La même évolution à la baisse des rendements a été constatée pour les entrepôts commerciaux, qui ont connu un intérêt croissant ces dernières années. Actuellement, les taux de rendement « prime » se situent à 4,38% pour les pieds d’immeuble, 4,88 pour les centres commerciaux et 6,25% pour les parcs d’activités commerciales.

 

 

Royaume-Uni : ralentissement général

 

Le marché commercial au Royaume-Uni a été fortement affecté en 2011 par les mesures d’austérité budgétaires. La croissance annuelle des ventes de détail est tombée à seulement 0,3 %, tandis que le taux d’inoccupation global se situe à des niveaux élevés. Néanmoins, en matière de hausse des loyers, la situation est plus mitigée à l’échelon national. Dans le centre de Londres, où les ventes de détail devraient être stimulées en 2012 par les Jeux olympiques, la demande de la part des enseignes demeure soutenue et les loyers haut de gamme ont même augmenté de 7 % depuis le 4ème trimestre 2010. D’autre part, dans les métropoles régionales, où les perspectives commerciales sont moins brillantes, les loyers haut de gamme sont restés stables depuis fin 2010.

 

Peu de centres commerciaux sont actuellement en construction. Le portefeuille de projets a été réduit de presque deux tiers depuis le pic enregistré en 2007. Si 2011 a été dominé par l’ouverture de « Westfield Stratford » à Londres, le plus grand centre commercial d’Europe, en 2012, la nouvelle offre se composera principalement d’extensions et de rénovations. Autrement, le futur grand projet est le centre commercial « Trinity Leeds », qui devrait être achevé en 2013 dans le nord de l’Angleterre.

 

Le volume des investissements en locaux commerciaux au 1er trimestre 2012 a atteint un plancher depuis trois ans avec seulement 1,3 milliards d’euros. Cette baisse est due en partie au fait que contrairement au 2011 T1, il n’y a pas eu de très large transactions comme Trafford park (à plus d’1 milliards euros elle était la plus grande transaction en 2011 au Royaume-Uni). Plus fondamentalement, le ralentissement est associé à la montée du risque locatif surtout en dehors de Londres où le taux de vacance devrait se maintenir à des niveaux élevés.

 

Les rendements des locaux commerciaux ont légèrement augmenté pour les boutiques des grandes artères, témoignant des difficultés actuelles sur le marché locatif. Les centres commerciaux ont continué à bénéficier d’une demande soutenue et ont fait état de rendements stables à 5,75 % au 1er trimestre 2012.

 

 

Allemagne : des perspectives encourageantes

 

En Allemagne, malgré le ralentissement économique attendu, les perspectives du marché national de l’immobilier commercial sont très encourageantes, ce qui attire de nouvelles enseignes, étrangères en majorité. Le volume de transactions d’espaces commerciaux a bondi de 15 % en 2011 dans les « Big Six » (Munich, Francfort, Hambourg, Berlin, Cologne, Düsseldorf), les boutiques de mode constituant le segment le plus dynamique. Les loyers dans les artères principales des Big Six ont progressé de 5 % en 2011 et une hausse des loyers « prime » a été encore enregistrée début 2012 à Cologne, Munich et Berlin. Vu la bonne tenue de la demande des enseignes, la hausse des loyers devrait se poursuivre.

 

La surface de centres commerciaux en construction a progressé en 2011, grâce au dynamisme du secteur de commerce en Allemagne. Le parc de centres commerciaux modernes s’est étoffé de plus de 200 000 m² en 2011, soit une hausse de 50 % par rapport à l’année précédente où le point bas a été atteint depuis le début de la crise. Le projet le plus important de cette année porte sur un espace de 76 000 m² à Berlin livré en avril 2012. Plusieurs autres projets devraient être achevés cette année même s’il s’agit surtout de rénovations d’anciens centres.

 

En 2011, le segment des locaux commerciaux a représenté le principal moteur de l’investissement immobilier en Allemagne. En effet, l’investissement en commerces sur les marchés des Big Six a augmenté de 30 % en glissement annuel entre le 1er trimestre 2011 et le 1er trimestre 2012. L’attrait de l’immobilier commercial est essentiellement dû aux solides performances économiques de 2011 et à l’évolution encourageante du marché des enseignes (taux de vacance faible, progression continue des loyers haut de gamme).

 

Les rendements des locaux haut de gamme sur les grandes artères sont restés inchangés ces 4 derniers trimestres au sein des Big Six et les locaux des parcs d’activités commerciales ont connu la même tendance. Toutefois, les centres commerciaux, à savoir le produit le plus recherché, ont accusé une baisse les faisant revenir à 5 % en 2011.

 

 

Espagne : le haut de gamme résiste

 

En Espagne, on ne constate aucune amélioration récente dans les perspectives de l’immobilier commercial. En effet, les mesures d’économie budgétaires pèsent sur les dépenses de consommation. La chute des ventes de détail s’est même aggravée en avril, confirmant ainsi le pessimisme sur le plan économique. Cependant, la demande de biens de qualité a plutôt bien résisté, ce qui a maintenu le loyer  « prime » à Madrid à 1 920 €/m² au second semestre 2011 ; la même tendance est attendue pour le reste de l’année 2012.

 

Compte tenu des difficultés de financement manifestes, l’activité de construction de centres commerciaux reste en deçà de celles des autres pays de l’Europe occidentale. Depuis la dernière livraison du « Gran Plaza 2 » d’une superficie de 60 000 m² à Madrid, avec comme principales enseignes internationales sont Zara, Primark et H&M, aucun nouveau projet important ne devrait arriver sur le marché dans les prochaines années.

 

L’aversion au risque s’est nettement renforcée ces derniers temps en raison de la récession économique et l’investissement est actuellement orienté à la baisse.

 

Les rendements des locaux commerciaux « prime » sont restés stables à 5,50 % à la fin 2011 et au 1er trimestre 2012. La réticence des propriétaires à vendre leurs biens à des niveaux de rendement plus élevés exigés par les investisseurs explique cette stabilité actuelle.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Italie : un marché en recul par rapport à 2011

 

Considéré comme valeur refuge pendant cette période de haute incertitude, le volume d’investissement en locaux commerciaux a connu une augmentation significative en 2011. La baisse observée des investissements en commerce début 2012 résulte de l’attentisme des investisseurs qui anticipent une hausse des taux de rendement.

 

En 2011, le rendement « prime » des locaux commerciaux a perdu 35pb pour atteindre 4,50 %, signe de l’intérêt marqué des investisseurs pour les quartiers centraux des grandes artères. Sur la même période, les rendements des centres commerciaux ont progressé de 10pb pour s’établir à 6,50 %, proche du sommet enregistré en 2009.

 

L’étude « Le commerce en Europe » sera disponible lors d'un cocktail organisé sur le stand  de BNP Paribas Real Estate le jeudi 14 juin à 12h30 (stand C11).

Téléchargez le PDF

Une présence internationale
BNP Paribas Real EstateCarte des implantations
et ses filiales offrent un service immobilier complet et unique
pour vous accompagner à la réussite de vos projets immobiliers
localement et internationalement
 
Recherche
X