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03 mars 2016

Metz : le marche des bureaux affiche en 2015 un volume en léger retrait

Metz : le marche des bureaux affiche en 2015 un volume en léger retrait en raison du manque d’offre neuve

Avec 34 000 m² placés pour 71 opérations, le marché messin affiche un léger retrait de 7% comparativement à 2014.  Selon BNP Paribas Real Estate, en 2015, le marché des bureaux a été marqué par les opérations en compte propres qui représentent 41% du marché annuel en volume. Elles concernent essentiellement l’implantation d'IRT M2P pour 3 500 m² dans le Technopôle de Metz, le Centre Hospitalier de Jury pour 2 100 m² dans les Hauts de Queuleu, mais aussi l’UDAF pour 1 300 m² sur le Pôle Santé Innovation de Mercy.

Le Pôle Sud-Est reste le secteur le plus dynamique avec 46% des implantations pour 58% du volume placé. La part du Technopôle représente 72% du volume pour 24 implantations. Le secteur du centre-ville, pénalisé par un manque de bureaux neufs, marque un net retrait du volume placé (-38%).

« Notre marché souffre d’un manque d’offre neuve. Néanmoins, dans les années qui viennent, la ZAC de l’Amphithéâtre va connaître un nouvel essor avec le lancement de projets d’ores et déjà programmés, qui devraient permettre de corriger cette tendance », souligne Nancy Spann, Directrice Lorraine de BNP Paribas Real Estate Transaction.

Une offre toujours en retrait

Selon BNP Paribas Real Estate, l’offre disponible à un an à Metz atteint 46 000 m² fin 2015, en retrait de 14 % par rapport à 2014. Ce recul se confirme pour les bureaux neufs (-45%) et l’offre de seconde main est stable d’une année sur l’autre (-5%).

Alors qu’en centre-ville l’offre disponible à un an se stabilise, elle diminue de façon significative (-15%) en périphérie. Elle se répartit approximativement à hauteur de 13% pour le neuf et de 87% pour le seconde main.

Le secteur du Pôle Sud-Est regroupant les sites du Technopôle, de la ZAC Sébastopol, du GPV et de Mercy, représente 33 offres pour un volume de 17 105 m² (- 15%). Sur le Technopôle de Metz, le volume de l’offre recule pour la troisième année consécutive et atteint 8 960 m² (- 25%).

L’offre neuve immédiatement disponible reste faible. Sur le Technopôle, First Plaza constitue le seul immeuble neuf du secteur disposant de surfaces neuves immédiatement disponibles (1 400 m²).

2016 verra la livraison du programme des Portes de Sarre pour 800 m² dans le Grand Projet de Ville (co-promotion d’Axis Promotion et Demathieu Bard), l'opération Goldsilver développée par ADIM (1 900 m²) et un programme développé par LCR (1 700 m²) dans le pôle Santé Innovation de Mercy qui alimenteront le marché en offres neuves.

Le Pôle Santé Innovation de Mercy est l’unique site en périphérie de Metz qui propose du foncier dédié aux entreprises, et immédiatement disponible.

La demande est en retrait

Le volume des demandes exprimées auprès de BNP Paribas Real Estate  atteint 35 600 m², soit un recul de 12%. Le nombre de recherches en centre-ville progresse de 18% et  Le Technopôle représente 41% des demandes exprimées.

La demande reste à 87% locative. Avec 81% de ces demandes qui concernent les surfaces inférieures à 500 m², le marché de Metz se confirme comme un marché de petites surfaces et la demande moyenne s’établit à 380 m².

Valeurs locatives

En centre-ville, les valeurs locatives moyennes varient entre 122 € HT HC / m² / an pour les bureaux de seconde main, et 143 € HT HC / m² / an pour les bureaux neufs avec une valeur "top" à 185 € HT HC / m² / an.

En périphérie, les valeurs locatives moyennes varient entre 106 et 137 € HT HC / m² / an.

Investissement : 36 millions d’euros investis en bureau

Le volume d’investissement toutes classes d’actifs confondues représente plus de 380 M€ pour la Région Est, répartis pour moitié entre la Lorraine et l’Alsace, dont près de 105 millions d’euros pour le secteur Metz.

L’immobilier d’entreprise classique en Lorraine représente environ 36 M€ en bureaux (la logistique environ 35 M€, le commerce près de 114 M€ et 5 M€ pour l’hôtellerie).

A Metz, l’investissement en bureaux s’est reporté sur la vente d’immeubles de seconde main sur le site du Technopôle principalement, en l’absence de programmes neufs loués.

La poursuite du développement du quartier de l’Amphithéâtre notamment et la mise sur le marché de programmes neufs va permettre d’attirer à nouveau les investisseurs institutionnels et de confirmer la tendance baissière des taux de rendement à Metz, comme à Nancy où le taux prime s’affiche à 6,50% en 2015.

« Avec les livraisons* prévues en 2016 et celles programmées pour 2018 sur le quartier de l’Amphitheatre, l’offre neuve de qualité va apporter un nouveau souffle aux utilisateurs et permettre de régénérer notre marché locatif », conclut Nancy Spann.

* dans le quartier de l’Amphithéâtre, la livraison de l’Arénas pour 9 500 m² et du Centralia pour 9 283 m² sur le parvis de la gare, ainsi que deux programmes réalisés par Lazard Group Real Estate, Le Platinium pour 5 200 m et Le Premium pour 4 500 m² dans le programme des Muses.


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