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09 février 2017

METZ: PERFORMANCE CONTRASTÉE SUR LE MARCHÉ DES BUREAUX AVEC 22 000 M² PLACÉS

METZ : LE MARCHÉ DES BUREAUX AFFICHE UNE PERFORMANCE CONTRASTÉE AVEC 22 000 M² PLACÉS EN 2016

-Les transactions en bureaux affichent une forte progression en nombre et une baisse significative en volume-

-Locaux d’activité et de logistique : une forte diminution de l’offre dans le seconde main-

-Le volume global d'investissement en immobilier d’entreprise s’élève à près de 67 millions d’euros-

infographie marché à Metz

LE MARCHE DES BUREAUX

Selon BNP Paribas Real Estate, avec 85 transactions, le marché messin affiche une progression de presque 20 % en nombre, tandis que le  volume de 22 000 m²  placés recule de - 34 %. Seules 3 transactions supérieures à 1 000 m² ont été observées : La Cour des Comptes (2 100 m²) dans des bureaux situés rue de la Citadelle, Cora pour loger ses services comptables (1 400 m²) dans le programme First Plaza sur Metz Technopôle et la Fédération des Œuvres Laïques (1 500 m²) dans un immeuble libéré par la MGEN à la Grange aux Bois. La tranche entre 500 et 1 000 m² représente 8 opérations pour  6 000 m² : pour exemple, l’installation de Dalkia qui a loué 800 m² dans le programme Village de Mercy sur le Pôle Santé Innovation, Blue Habitat qui s’est porté acquéreur des bureaux libérés par Socotec à Metz Nord (850 m²), l’acquisition de 800 m² par un cabinet d’expert-comptable sur Metz Technopôle ou encore l’acquisition par la société Euro Deal de bureaux avenue Foch (800 m²). Avec 87 % des transactions inférieures à 500 m², la taille moyenne des transactions se situe à 259 m². La part du neuf (4 000 m²) représente 20 % et celle du centre-ville 35 %.

Une hausse de l’offre tant en centre-ville qu’en périphérie :

L’offre à un an s’affiche à 59 000 m², soit une progression de 29%. Elle est légèrement supérieure à la moyenne des cinq dernières années (+6 %). Cette progression se constate principalement sur les locaux neufs qui ont triplé d’une année sur l’autre. L’offre de seconde main représente 70 % de l’offre globale.

« La progression est observée tant sur le secteur du centre-ville (+83 %) que sur la périphérie. En centre-ville, après la mise en parenthèse constatée les années précédentes, le démarrage de programmes du quartier de l’Amphithéâtre vont alimenter l’offre de 2017 et 2018 », commente Nancy Spann, Directrice Associée de BNP Paribas Real Estate Transaction à Metz. L’offre de seconde main est principalement située en périphérie hors Technopole. Dans le secteur de la Tannerie il y a encore plus de 2 600 m² disponibles. Avec 7 000 m² de disponibles, le secteur au sud de Metz représente 17% de l’offre de seconde main. A titre d’exemple, Le Galpa à Moulins les Metz représente à lui seul 1 800 m² environ. Enfin, le Technopole ne représente que 13 % de l’offre de seconde main. A noter, le parc tertiaire de Metz est estimé à 1 180 000 m², avec un taux de vacance qui s’élève à 5 %.

Le nombre de demandes exprimées progresse de 40 %

Le nombre de demandes exprimées auprès de BNP Paribas Real Estate est en progression de 40 % soit 130 recherches. Le Technopôle représente 38 % des demandes exprimées. La demande locative reste à 84 % et 91% des demandes se sont exprimées pour des surfaces inférieures à 500 m². « Ceci fait de Metz un marché de petites surfaces avec une demande moyenne de 270 m². 4 % des demandes se sont exprimées pour des surfaces supérieures à 1 000 m², représentant 22 % des volumes exprimés », poursuit Nancy Spann.

Des transactions soutenues principalement sur le pôle sud-est

Le Pôle Sud-Est reste le secteur le plus dynamique avec 48 % des implantations pour 51 % du volume placé. La part du Technopôle y représente 80 % avec 28 implantations pour un volume de 9 000 m². Le secteur du centre-ville, toujours pénalisé par un manque de bureaux neufs, marque un nouveau retrait du volume placé (-8 %). Néanmoins, la livraison des immeubles Le Premium et Le Platinium, en 2017, sur la ZAC de l’amphithéâtre devrait inverser la situation.            « Alors que les fondamentaux du marché sont réunis : stabilité des valeurs, attente des investisseurs et des utilisateurs, dynamisme des acteurs ;  les projets doivent être relancés à court terme pour satisfaire l’appétit des investisseurs et permettre le développement des utilisateurs », précise Nancy Spann.

Evolution des loyers

En centre-ville, la valeur moyenne dans le neuf atteint les 180 € HT HC/m²/an, alors qu’en seconde main elle se situe à 128 € HT HC/m²/an. En périphérie, on note une baisse de la valeur moyenne dans le neuf, à 124 € HT HC/m²/an. En revanche, la valeur moyenne en seconde main est stable à 109 € HT HC/m²/an. En fonction de la durée des baux, des mesures d’accompagnement peuvent conduire à un écart significatif entre le loyer facial et le loyer économique.

LE MARCHE DES LOCAUX D’ACTIVITÉ ET DE LA LOGISTIQUE

Forte diminution de l’offre

L’offre disponible à un an en Moselle est de 269 000 m², en retrait de 17 % par rapport à fin 2015. Cette diminution globale de l’offre est le résultat d’une commercialisation dynamique des locaux d’activité de seconde main au cours de l’année écoulée (-22 %). La part de l’offre de locaux disponibles de plus de 5 000 m² évolue peu et reste proche de 100 000 m² dont un programme de 50 000 m². Enfin, l’absence de lancement de programmes neufs de locaux d’activité fait tomber sa part dans l’offre globale à moins de 3 %, soit le niveau le plus faible jamais atteint.

Le retour des demandes de taille moyenne

La demande enregistrée auprès de BNP Paribas Real Estate en 2016 représente 123 000 m². Elle est en augmentation de près de 27 %. Le nombre de demandes reste sensiblement le même qu’en 2014 et 2015. Les demandes comprises entre 500 et 5 000 m² représentent 70 % des demandes exprimées. « Historiquement, ce pourcentage correspondait à la tranche 0-2.000 m². C’est un signe très encourageant, puisque la majorité de ces recherches correspondent à un besoin de surface complémentaire ou à une création. Enfin, dans un contexte économique toujours tendu, les entreprises de services ont recherché des locaux de qualité, parfois neufs ou récemment réhabilités. Les industriels quant à eux, ont préféré reporter leurs décisions afin de conserver une capacité d’investissement pour leur activité », commente Nancy Spann.

Forte augmentation des transactions

Le volume des transactions progresse de 41%. Les transactions dans le neuf correspondent essentiellement à des livraisons d’opérations en  compte propre. Seules deux opérations ont été réalisées en logistiques, SOSTMEIER qui a réalisé un compte propre de 10 500 m² à Hambach et KVERNELAND qui a pris à bail 28 000 m² dans le Parc Logistique Distripôle sur la zone Portes de France à Thionville.

Une légère baisse des loyers

Les loyers des locaux d’activité neufs sont en retrait et passent de 65 € HT/m²/an à environ 60 € HT/m²/an soit une baisse de -8%. Pour le seconde main, la valeur moyenne est de 50 € HT/m². Mais la fourchette varie très largement en fonction de la situation, de la qualité des bâtiments et de la proportion de bureaux.

L’INVESTISSEMENT EN IMMOBILIER D’ENTREPRISE

Le volume d'investissement en 2016, toutes classes d’actifs confondues, s’élève à près de 69 millions d’euros.  L’investissement en bureaux s’est porté sur la vente d’immeubles de seconde main loués, soit en centre-ville ou sur le site du Technopôle, en attendant les programmes neufs du quartier de l’Amphithéâtre comme Le Premium en cours de construction au-dessus du centre commercial Muse qui sera livré dès octobre 2017. « Ces secteurs « prime » vont permettre d’attirer à nouveau les investisseurs institutionnels et de confirmer la tendance baissière des taux de rendement à Metz où le taux prime s’affiche à moins de 6,50%, conclut Nancy Spann.

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