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03 avril 2012

Nantes et Rennes : deux métropoles incontournables - BNP Paribas Real Estate

Nantes et Rennes : deux métropoles incontournables qui développent leur parc tertiaire

NANTES

 

  • 5ème marché des bureaux en régions
  • Nantes représente le 5ème marché des bureaux en régions derrière Lyon, Toulouse, Lille et Aix/Marseille, avec 93 000 m² transactés (hors comptes propres). 59 % des transactions ont été réalisées sur la périphérie de l’Agglomération Nantaise.

    Le marché tertiaire est plus porté sur la location à hauteur de 84 % des transactions. Selon BNP Paribas Real Estate, la bonne tenue des transactions dans le seconde main, s’explique par la rénovation des locaux par les propriétaires tout en conservant des loyers compétitifs par rapport aux locaux neufs.

    • Baisse du stock disponible à 1 an

     

    BNP Paribas Real Estate observe une diminution du stock d’offres depuis trois  années consécutives, soit -4 % sur Nantes entre 2010 et 2011. Le stock d’offre neuve représente l’équivalent d’une année de transactions (47 900 m²) alors que le stock d’offres de seconde main se maintient sur cette période (64 800 m²).

     

     

    Les loyers moyens nantais (€ HT/HC/m²/an)

     

    Loyers Centre-ville :

    Neuf : 168 € / Seconde main : 137 €

    Loyers Périphérie :

    Neuf : 130 € / Seconde main : 111 €

    A noter : Les loyers moyens en périphérie sont

    plus faibles à Nantes qu’à Rennes.

     

    • Trois grands projets tertiaires

    On observe une fracture Nord/Sud sur l’agglomération Nantaise, traversée par la Loire. Ainsi, le marché enregistre une présence plus accrue des sociétés au Nord de la Loire afin d’être au plus près de leurs clients installés dans le Grand Ouest.

    En ce qui concerne les secteurs tertiaires du centre-ville, Nantes compte trois quartiers : le cœur historique, l’Ile de Nantes (le quartier dit de La Création) et Euronantes (le quartier d’affaires de la Gare). Les secteurs tertiaires de la périphérie sont à Saint Herblain (Ar Mor Parc Tertiaire – Le Zénith), sur Orvault (entre la porte de Sautron et de Rennes), au nord de l’agglomération avec le Parc Atlanpôle, à l’Est (Carquefou – Route de Paris) et au sud de l’agglomération avec le secteur de La Brosse et l’aéroport avec le pôle composite EMC2. 

     

     -          EURONANTES : 380 000 m² de bureaux existants – 220 000 m² à produire d’ici 2020

     

    Euronantes est le nouveau quartier d’affaires de l’agglomération. Il propose des immeubles aux standards internationaux à proximité de la gare et bénéficie des différents modes de transports (TGV, chronobus, tramway, busway et bientôt le tram-train).

    Des grandes entreprises ont déjà choisi de s’y installer : BNP Personal Finance, Crédit Agricole, Regus, Quille, Direccte, Cap Gemini… C’est un quartier qui n’est pas seulement d’affaires mais de mixité avec des équipements publics tels qu’une piscine, un collège et un gymnase.

    Ce quartier est une grande réussite : l’ensemble des surfaces disponibles à ce jour a été commercialisé et son développement se poursuit avec le lancement de quatre nouvelles opérations en 2012, soit environ 40.000 m² de bureaux : Véo (promotion Giboire), Berlingot (promotion Lazard), Euroquartz (promotion Gotham) et Nouvelle Vague (promotion Vinci). 

     

    -          ILE DE NANTES : Un projet urbain d’envergure, une réelle opportunité foncière en centre-ville

    Ce quartier est en pleine mutation avec la réhabilitation des anciennes halles industrielles. Ainsi 25.000 m² réuniront des entreprises créatives, des écoles et des ateliers d’artistes et complètera alors Le Quartier de la Création.  A venir, l’Eco Quartier qui verra le jour sur l’ancien site des constructions navales.

    L’Ile de Nantes est caractérisée par la construction d’immeubles de bureaux développant des surfaces tertiaires moins importantes que sur Euronantes mais avec une architecture forte (Eihundura, promotion REN Investissements – Eureka, promotion Giboire – Le Manny, promotion Coupechoux – Ile Rouge, Forma6/ADI). Les entreprises implantées sont plutôt  d’origine Nantaise, dans le domaine de la communication, des professions libérales comme les Notaires, Avocats, Syndics…

     

    Ce quartier est relié à Euronantes par le Pont Tabarly permettant ainsi une liaison bus entre l’Est et l’Ouest de l’île et un accès rapide à la gare.

     

     -          AR MOR PARC TERTIAIRE à Saint Herblain : Le 2ème pôle d’emploi de l’Agglomération

     

    Ce parc tertiaire a été construit autour du Zénith, en bordure du périphérique, sur un axe stratégique en direction de Vannes et de Saint-Nazaire.  Il développera à terme 100.000 m² de bureaux.  Ce parc bénéficie d’un écrin de verdure puisque 1/3 de sa surface n’est pas constructible ce qui permet d’obtenir des ilots aérés et traversants. Ce site propose un pôle services (crèche, restauration et service à la personne) et bénéficie de la proximité avec le centre commercial Atlantis.

    De nombreuses entreprises du secteur de l’informatique ont choisi de s’y installer : I-BP, Oceanet, Sopra Group et d’autres grandes entreprises telles que Véolia… La métropole va d’ailleurs étendre en 2012 son réseau de fibre optique dit oméga sur l’agglomération. 

     

    RENNES

    • 85 000 m² transactés en 2011

    Le marché rennais est assez proche de celui de Nantes en termes de m² transactés (hors comptes propres). C’est le 7ème marché des bureaux en régions derrière Nantes et Bordeaux pour 85.000 m² transactés.

    Selon BNP Paribas Real Estate, 90 % des transactions ont été réalisées sur la périphérie. Les transactions à Rennes ont été réalisées à 45 % dans le neuf. Ce marché enregistre tout de même une augmentation des transactions dans le seconde main car le marché Rennais manque actuellement de surfaces dans le neuf. 37 % des transactions ont été réalisées à la vente sur ce marché en 2011.

    • Une offre contrastée

     

    On observe une diminution du stock d’offres depuis trois  années consécutives, soit - 8 % sur Rennes entre 2010 et 2011, avec une augmentation du stock d’offre de seconde main  (de 74 400 m² en 2010 à 76 100 m² en 2011) et une diminution de près de 30 % du stock d’offres neuves.

    L’offre de seconde main augmente mais plus de 35 % du parc est obsolète.

    Le marché Rennais est donc en sous-offre dans le neuf par rapport au niveau des transactions sur ce type de biens.

     

    loyers moyens rennais (€ HT/HC/m²/an)

    Loyers Centre-ville :

    Neuf : aucune transaction en 2011

    Seconde main : 150 € (parking compris)

    Loyers Périphérie :

    Neuf : 146 € (parking compris)

    Seconde main : 130 € (parking compris)

     

     

    • Trois grands projets tertiaires à Rennes

     

    Contrairement à Nantes, l’Agglomération Rennaise ne présente pas de fracture entre le Nord et le Sud de. Les secteurs tertiaires en périphérie de Rennes sont :

    -          Atalante Beaulieu, à l’Est : site principal pour les implantations des entreprises du secteur des technologies, de l’information et de la communication, et R&D,

    -          Atalante Champeaux, à l’Ouest : dédié à l’origine à l’environnement et à l’agroalimentaire,

    -          Atalante Beauregard, au Nord : pôle administratif majeur de Rennes.

    Particularité rennaise : l’implantation d’entreprises importantes dans le domaine de la Recherche et du Développement

    Le plus grand parc métropolitain privé est situé sur la commune Saint Grégoire. Il a démarré vers la fin des années 80 sur cette zone tertiaire de plus de 110 000 m² sont implantées des entreprises comme Degremont Groupe SUEZ, Sopra, Sodifrance, KPMG et bientôt le siège de la BPO sur      13 000 m² sur le parc tertiaire Edonia. Le quartier d’affaires du centre-ville s’étend au Nord de la Gare. Peu important aujourd’hui, il sera bientôt complété par Eurorennes. 

     

    -          LA COURROUZE : Eco-quartier et mixité urbaine

     

    Programme global de 89 hectares, c’est un nouveau quartier labellisé « ECO QUARTIER » de mixité urbaine avec une architecture novatrice.10.000 habitants sont attendus pour 2020.  Ce secteur comptabilise 110 000 m² SHON de bureaux.

    Le siège du Crédit agricole s’est implanté sur 20 000 m² en 2010, suivi en mai 2011 par le groupe Legendre qui a construit 10 000 m² dont 5 000 m² pour son siège social.

    Ce parc est doté de nombreux services : un amphithéâtre de 200 places, un RIE, une crèche. Il sera desservi par la future ligne de métro et un transport en site propre permettra de rejoindre le centre-ville de Rennes en moins de 5 minutes.

    De futurs immeubles sont déjà en cours de construction : deux immeubles de bureaux pour 5.000 m² (Cours Lumière, promotion CFA et Origami, promotion Foncière Du Connétable). Un permis de construire vient d’être déposé pour 17 000 m² supplémentaires.

     

    -          EURORENNES : Un quartier d’affaires à 1h27 de Paris

     

    Il s’agit d’un grand projet écrit autour de l’arrivée de la LGV en 2016 qui mettra Rennes à 1h27 de Paris.

    EURORENNES sera le 1er pôle d’échanges multimodales de Bretagne : Gare TGV, gare routière, TER, métro, bus – liaison prévue avec Notre Dame des Landes. D’ici à 2020, on prévoit un doublement des flux journaliers de voyageurs de 63 000 à 128 000. Ce projet s’étend sur 63 hectares de foncier : 20 000 m² de commerces, 65 000 m² de logements et 160 000 m²  SHON de bureaux.

    Le démarrage des chantiers est prévu en 2013 pour des livraisons en 2015/2016. Le premier ilot sera celui de Paul Feval au sud de la gare. La consultation des opérateurs est programmée pour l’été 2012. 

     

    -          VIASILVA, une Eco Cité : un modèle urbain en matière de développement durable

    Ce projet s’étend sur 560 hectares. 40 000 habitants sont attendus sur cette zone et 25 000 emplois créés. VIASILVA a été labélisé Eco Cité en 2009. Il se caractérise par ses formes urbaines innovantes aux liaisons douces.

    Il développera 250 000 m² de bureaux dont la première tranche a démarré avec la construction de 18 000 m² pour Technicolor (promotion Groupe Legendre) et 10 000 m² pour Cap Gemini (immeuble Spirea, promotion OCDL). Ces programmes seront livrés fin 2012.

    Deux programmes seront lancés en blanc : 1ère tranche d’Oxygène (4 000 m²), promotion Pierre Promotion/Lamotte et d’Energies  (4.000 m²), promotion Imocia/Cardinal. Et deux autres sont programmés sur 16 000 m², promotion Jeulain/Fimoren.

    Ce site accueillera notamment l’IRT B-COM : une expertise unique dans les réseaux ultra haut-débit, image ultra haute définition, 3D. Ce projet structurant sur l’avenir des réseaux et des contenus se traduira par la création de 3 000 emplois et un projet immobilier de 6 000 m².

    Le site sera desservi par la future ligne de métro et un transport en site propre. 

     

    Nantes et Rennes : deux villes de l’ouest qui se développent et se rapprochent dont l’objectif commun est d’être identifié comme des métropoles incontournables sur le front Ouest.

     

    Ces marchés tertiaires sont contrastés notamment du fait de leur histoire respective. Nantes est une ville ouverte sur le commerce ce qui lui a permis d’attirer des entreprises et de nombreux acteurs et institutionnels de l’immobilier. Rennes constitue  un marché plus endémique avec des acteurs locaux puissants qui ont permis son développement jusqu’à ce jour. Rennes a su attirer bien avant les autres des entreprises dans le domaine de la recherche et du développement et des nouvelles communications.

    Néanmoins, face à la concurrence des autres marchés français (Bordeaux, Lille…) et européens, ces deux villes allient leur force. De nombreux rapprochement s’effectuent à travers des projets et initiatives communs structurants tels que l’aéroport, la ligne de train Nantes/Rennes. C’est aussi une communication commune des métropoles auprès des entreprises et des professionnels immobiliers, notamment lors de salons tels que le MIPIM et le SIMI.

    Selon BNP Paribas Real Estate, ces deux villes ont des structures de marchés similaires et devront faire preuve de dynamisme en 2012 alors que le contexte économique reste incertain.

     

    Le marché de l’Investissement 

     Les marchés de Nantes et de Rennes ont été actifs en 2011 pour les opérations supérieures à        5 millions d'euros, avec 90 millions d'euros investis à Nantes et 89 millions d'euros investis sur le marché rennais : des montants identiques pour des taux de rendement similaires :

    <= à 7 % pour des actifs de qualité, récents et loués et environ 9 % pour des immeubles de seconde main loués.

    Concernant la typologie des acquéreurs, nous notons une forte présence des SCPI sur ces marchés pour l'acquisition d'immeubles récents.

     

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