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26 janvier 2017

Un nouveau record historique pour le marché des bureaux lyonnais

Avec 292 000 m² placés en bureaux, 2016 est une année record qui confirme la tendance engagée depuis plusieurs années. Le marché a été porté par l’ancien, avec un niveau de demande placée inédit sur ce segment. Les secteurs de Part‐Dieu, Villeurbanne et Gerland ont profité de cette embellie.

-EN LOGISTIQUE, LE NIVEAU DE LA DEMANDE PLACÉE SE SITUE DANS LA FOURCHETTE HAUTE DES PERFORMANCES REALISÉES DEPUIS LES ANNÉES 2000-

-EN ACTIVITÉ, AVEC 295 000 M² PLACÉS, LA DEMANDE RETROUVE SON NIVEAU MOYEN, AVEC UN NOMBRE DE TRANSACTIONS EN HAUSSE DE 8 %-

-LE MARCHÉ DE L’INVESTISSEMENT RESTE DYNAMIQUE AVEC PLUS DE 1 MILLIARD D’EUROS  INVESTIS-

Avec 292 000 m² placés en bureaux, 2016 est une année record qui confirme la tendance engagée depuis plusieurs années. Le marché a été porté par l’ancien, avec un niveau de demande placée inédit sur ce segment. Les secteurs de Part‐Dieu, Villeurbanne et Gerland ont profité de cette embellie. Faute d’offre à la vente, le marché est davantage orienté à la location (70%).

Les transactions supérieures à 1 000 m² ont été très dynamiques en 2016, soit 56 transactions contre 39 en 2015, représentant 60% du volume placé. En revanche, le nombre de transactions supérieures à 5 000 m² est en retrait (7 transactions contre 12 en 2015).

Avec 29% de la demande placée, la Part‐Dieu retrouve sa place de locomotive. Orange a largement animé ce marché, avec près de 50 000 m² avec 3 transactions dont les 2 mega‐deals de 2016. Techlid aura été le 2ème quartier d’affaires le plus dynamique, avec des grandes transactions telles que Blédina ou LDLC. Le Carré de Soie et la Confluence ont souffert d’un manque de livraisons d’immeubles neufs en 2016.

Les loyers dans le neuf sont tirés vers le haut par les transactions de la Part‐Dieu. Ainsi, le loyer prime s’élève à 295€ HT/HC et le loyer moyen de second main à 152€ HT/HC. Ce même phénomène est observé également dans l’ancien.

L’offre progresse, avec un taux de vacance avoisinant les 8%. Cette hausse s’explique en grande partie par l’accroissement du stock de seconde main en périphérie.

Selon Benoît de Fougeroux, Directeur Régional Rhône-Alpes de BNP Paribas Real Estate Transaction « Le marché en ce début d’année reste dynamique. Les offres futures au sein de La Part Dieu, Silex 1 et Sky 56 étant en grande partie pré‐commercialisées, nous pouvons nous attendre à un manque d’offres neuves sur ce secteur. Les utilisateurs s’orienteront naturellement vers les secteurs où cette offre sera plus importante : le Gerland (libérations importantes attendues et offres neuves et rénovées livrées en 2017), le Carré de Soie, avec un immeuble livré par an entre 2017 et 2019 et la Confluence (3 opérations en 2017). Le point d’orgue de cette année sera la livraison du Grand Hôtel Dieu (bureaux et commerces) ».

En logistique, le niveau de la demande placée en 2016 se situe dans la fourchette haute des performances réalisées depuis les années 2000. Plus des deux tiers de cette demande se situe sur le secteur Nord Isère et environ 100 000 m² dans le neuf. Le niveau de stock est historiquement bas depuis le début des années 2000. Ainsi, les deux opérations lancées en blanc (22 000 et 30 000 m²) ont trouvé preneur avant la livraison. Sur l’ensemble des trois pôles logistiques de la région lyonnaise, le potentiel de développement pour des livraisons de bâtiments neufs en 2017 est quasi nul.

« Les loyers se stabilisent depuis deux ans en affichant des valeurs entre 40 et 45 € sur les bâtiments de classe A et B. Ce phénomène perdurera en 2017 et 2018. En revanche, la pénurie de foncier limite le développement d’opérations neuves pour les trois prochaines années (moins de 200 000 m² sous réserve d’une position favorable de la collectivité). Compte tenu de ce contexte, le marché de l’immobilier logistique en 2017 sera nettement moins performant », commente Benoît de Fougeroux.

En activité, avec 295 000 m² placés, la demande retrouve son niveau moyen, portant le nombre de transactions à 339, soit une hausse de 8 %. Le marché reste actif sur les transactions de plus de 3 000 m² dont le nombre augmente de 25%. « Pour la première fois, la part de la demande placée à la vente (56 %) dépasse de façon significative la part du marché locatif, les utilisateurs ont profité de la politique monétaire de taux plancher », précise Benoît de Fougeroux.

L’Est et le Grand Est demeurent des lieux d’implantation de prédilection des industriels (foncier, commodités, accessibilités, transports en commun). Le marché du neuf en locatif a tendance à tirer les loyers vers le haut et par capillarité les loyers de l’ancien. Le marché du neuf s’adapte à la demande des utilisateurs : surfaces plus petites et avec davantage d’espaces tertiaires. Ces nouvelles typologies d’actifs impactent les prix à la hausse.

L’offre se stabilise à 650 000 m² correspondant à 26 mois de transactions.

«  Il s’agit d’un ratio normal compte tenu de l’obsolescence d’une partie du parc », poursuit Benoît de Fougeroux. L’offre neuve de 90 000 m² correspond à 21 mois de transactions.

Le mouvement de tertiarisation du marché des locaux d’activité va s’accentuer. « La pénurie de foncier pousse les opérateurs à imaginer des restructurations de friches industrielles en périphérie de ville, qui ne seront toutefois pas suffisantes au regard du marché. Cette pénurie impacte les prix du foncier à la hausse. Le marché des locaux d’activité traduit le dynamisme industriel de la région, et reste confiant dans ses capacités à répondre au défi stratégique de la Métropole Fabricante », souligne Benoît de Fougeroux.

Le marché lyonnais de l’investissement a enregistré un volume de plus de 1 milliard d’euros investis, un résultat en léger retrait par rapport à 2015. En bureaux (617 millions d'euros), 4 transactions dépassent les 40 millions : Le Triangle à La Part Dieu, Linux à Limonest, Universaone à Vaise et Organdi à Carré de Soie.  Le marché est freiné par le manque d’actifs "prime" à vendre. Les acteurs français traditionnels (assureurs et SCPI) restent majoritaires en bureaux. Alors que l'investissement en Commerce a diminué en 2016, les typologies Entrepôt, Locaux d'activité et Services sont dynamiques.

« La forte demande de produits ‘prime’ et sécurisés, confrontée à une offre toujours limitée, continue de maintenir une pression sur le taux de rendement tertiaire ‘prime’. Ce dernier devrait être inférieur à 4,8 % en 2017 pour les plus beaux actifs. Au regard du marché logistique qui reste extrêmement sousoffreur en neuf, les taux de rendement se sont fortement comprimés », commente Benoît de Fougeroux en poursuivant : « En dehors d’évènements économiques ou politiques exceptionnels, le marché devrait rester porteur. La remontée des taux d’emprunt ne devrait pas freiner ce dynamisme. La Métropole lyonnaise reste le premier marché de région ».


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