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14 septembre 2017

Un nouveau record pour le marché des bureaux en régions : 745 000 m² placés

Avec 745 000 m² placés au 1er semestre, le marché des bureaux en Régions est à son plus haut niveau historique.

Avec 745 000 m² placés au 1er semestre, le marché des bureaux en Régions est à son plus haut niveau historique. « C’est seulement la 2ème fois que le volume global de transactions dépasse les 700 000 m² au 1er semestre. Cela représente une hausse de 6% par rapport au S1 2016 et de 22% par rapport à la moyenne 10 ans », résume Jean-Laurent de La Prade, Directeur Général Adjoint de BNP Paribas Real Estate Transaction France.

Les transactions dans le neuf représentent 41 % du volume global et sont stables par rapport au S1 2016. Cependant, cette stabilité est le résultat de deux tendances : le net retrait des comptes-propres et clés en main locatifs (-43%) et la très forte hausse des transactions sur des offres neuves disponibles (+49%). En effet, les transactions sur des offres neuves ont clairement porté le marché ce semestre, en représentant 30% du volume global. Quant aux transactions dans le seconde main, elles augmentent de 8%.

En ce qui concerne les créneaux de surfaces, le marché a été boosté ce semestre par les grandes transactions (> 5 000 m²) : elles sont en forte hausse (+37%). 17 deals supérieurs à 5 000 m² ont été signés au S1 2017 pour un total de 148 100 m², contre 12 deals, soit 108 300 m², sur la même période en 2016. En revanche, le créneau des moyennes surfaces (1 000 – 5 000 m²) affiche une baisse (-8%), après avoir été particulièrement dynamique en 2016. Quant au socle des petites surfaces (< 1 000 m²), il est toujours aussi solide, représentant 50% du volume global et affichant une hausse de 6%.

Infographie BNPPRE - marché des bureaux en régions - chiffres clés

« Le marché en Régions était historiquement porté par le secteur public et l’industrie. Cependant, depuis maintenant deux ans, c’est le secteur des technologies de l’information et de la communication qui domine le marché. Il représente plus de 20% du volume global de transactions », décrypte Jean-Laurent de La Prade.

Les marchés régionaux majoritairement en hausse au S1 2017

Avec 109 000 m², Lyon conserve sa place de 1er marché régional, mais contrairement aux autres grands marchés, il affiche une forte baisse (-22%). Cela s’explique notamment par l’absence de deals significatifs ce semestre. Il est suivi par Lille qui enregistre une hausse de 6% malgré l’absence de compte-propre et clé en main locatif. 

Avec 88 000 m², Toulouse se positionne en 3ème place. Son volume global de transactions est stable par rapport au S1 2016. Fait notable ce semestre : Bordeaux dépasse Nantes et prend la 4ème place, en affichant une hausse de 53%. Cette augmentation s’explique principalement par un nombre élevé de transactions et non par quelques grands deals. Après une année 2016 en berne, le marché d’Aix-Marseille redémarre en enregistrant une hausse de 37%, due notamment à un méga-deal de 14 000 m² sur Euroméditerranée. Nantes et Rennes sont au coude à coude ce semestre grâce à une belle performance de Rennes (+40%).

Sur les marchés inférieurs à 50 000 m², 4 affichent une belle progression : Montpellier (+41%), Rouen (+127%), Grenoble (+150%) et Dijon (+59%). À l’inverse, les marchés de Strasbourg, Nice-Sophia, Nancy, Metz et Orléans sont en retrait par rapport au S1 2016.

Infographie BNPPRE - marché des bureaux en régions - classement des villes

Inversion de tendance de l’offre

L’offre à un an en Régions se rétracte (-4%), à 2 418 000 m². Cette baisse est due à un repli de l’offre de seconde main. C’est une réelle inversion de tendance : depuis 2011, l’offre de seconde main n’a cessé d’être en hausse. Aujourd’hui, elle atteint les 1 804 000 m², suite à une diminution de 6%. Malgré cette baisse positive, la faible qualité de l’offre de seconde main reste un réel frein à son écoulement. Plus de la moitié de l’offre à un an est considérée en état d’usage ou à rénover.

L’offre neuve à un an est stable ce semestre, ce qui s’explique à la fois par un très bon rythme de consommation des offres présentes sur le marché mais aussi par la livraison de nouvelles offres qui permettent de réalimenter le marché en offres de qualité.

En ce qui concerne l’offre neuve future, le volume d'offre en chantier affiche une hausse (+10%). Depuis 2014, le volume des offres en chantier augmente, preuve d’une bonne dynamique sur le marché des bureaux en Régions. Autre point positif, les projets dont le permis de construire est obtenu et qui seront lancés en blanc sont en nette recrudescence (+17%). Ces projets verront le jour en 2018 ou 2019 pour la plupart. Cependant, les lancements en blanc concernent principalement les grands marchés régionaux; ils restent encore trop rares sur les marchés secondaires.

En 2017, le loyer prime en Régions atteint les 300 €/m²

Les valeurs locatives moyennes dans le neuf progressent, en raison de la rareté de l’offre neuve sur certains marchés régionaux. En revanche, en seconde main, les valeurs sont sous tension, conséquence de l’excès d’offre de seconde main. Ces évolutions cachent tout de même des mesures d’accompagnement sous forme de mois de franchise ou de financement de travaux d’aménagement de plus en plus pratiquées.  Le loyer top est supérieur à 200 € HT HC/m²/an dans 7 villes. Le loyer prime atteint la barre symbolique des 300 €/m². Il est enregistré dans le programme de reconversion du Grand Hôtel Dieu, sur la Presqu’île, pour une transaction supérieure à 2 000 m².

« Tous les indicateurs nous poussent à penser que le marché des bureaux en Régions réalisera une excellente performance en 2017 : le 1er semestre a été très dynamique, la demande exprimée est en hausse de 14% et le PIB attendu à la fin de l’année est supérieur à celui de l’an dernier. Pour la 2ème année consécutive, le marché des bureaux en Régions devrait donc cumuler en fin d’année plus d’1,5 million de m² placés », annonce Jean-Laurent de La Prade.

Une excellente dynamique pour l’investissement en bureaux

En ce qui concerne l'investissement, "les régions ont également été particulièrement dynamiques sur ce premier semestre 2017",  ajoute Pierre-Michel Olivier, Directeur Investissement Régions, et ce dans un marché très tendu, qui suscite une compétition accrue, notamment grâce aux investisseurs institutionnels français et leurs collectes importantes.

BNP Paribas Real Estate observe notamment un nombre croissant de prises de position sur des immeubles en VEFA, avec ou sans risque, et une activité soutenue en ce qui concerne les portefeuilles avec notamment la cession d'Hexagone d'Amundi auprès d'Eurosic (100 M€ environ).

Du côté des taux, la baisse des taux « prime » se poursuit dans la quasi-totalité des marchés régionaux. C’est notamment le cas à Lyon, un marché dans lequel BNP Paribas Real Estate est intervenu sur deux deals significatifs sur ce premier semestre : l’acquisition du New Deal, un immeuble emblématique de 22 000 m², par Deka Immobilien, ainsi que du Crystallin, sous la barre des 4% de rendement. Le marché lyonnais (à l'image du marché dans son ensemble) reste freiné par un manque d’immeubles disponibles à la vente, mais suscite toujours l’appétit des investisseurs.

Dans les autres régions, on assiste également à de superbes opérations comme le campus GreenOvalley de Schneider Electric à Grenoble (25 000 m²) acheté par la Caisse d’Epargne et la Caisse des dépôts. Certains immeubles de périphérie se négocient aussi à des taux "agressifs", comme à Lille par exemple avec les opérations NEXITY Térénéo, vendues à BNP Paribas REIM et UNOFI.

Sur la région marseillaise, Pierre-Michel Olivier remarque "qu'à l'instar d'un début d'année très actif avec les opérations significatives de Cap Joliette vendue à DAWM et du Parc Cézanne à Aix cédé à Ciloger, trois opérations emblématiques seront signées d'ici la fin de l'année qui permettront à Aix/Marseille de retrouver sa place sur le podium des Régions ».

Dans le même esprit, les régions nantaise et bordelaise seront le théâtre d'opérations significatives à des taux à peine supérieurs à 5 %. Toulouse a également attiré l'attention avec une opération de près de 100 M € acquise par Primonial. Si les investisseurs français restent toujours largement majoritaires en Régions, le 1er semestre a été marqué par le retour des investisseurs étrangers, et notamment allemands, sur le marché lyonnais.

« En régions, 2017 s'annonce donc comme un grand cru en terme d'investissement en bureaux », conclut Pierre-Michel Olivier.

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