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20 janvier 2015

Les Rencontres BNP Paribas Real Estate 2014

Les Rencontres BNP Paribas Real Estate 2014: le marché de l’investissement par classe d’actif en France.

L’immobilier d’entreprise en Europe se forge un statut de valeur refuge mondial. Malgré une croissance économique faible, l’immobilier d’entreprise en France reste très prisé et enregistre une progression de 38 % avec 26 milliards d’euros investis en 2014. Ainsi, le marché hexagonal signe sa deuxième meilleure année historique en termes de volumes investis après 2007 et occupe la 3ème position en Europe, derrière le Royaume-Uni et l’Allemagne. Après 65 milliards en 2013, le Royaume-Uni continue sa progression avec 70 milliards d’euros investis en 2014. Grâce à une très bonne réputation internationale, l’Allemagne enregistre une hausse significative de 30 % pour atteindre 40 milliards d’euros.

 

Le segment des bureaux reste la classe privilégiée des investisseurs. Les grands institutionnels français et internationaux ont accéléré leurs processus d’investissement en se concentrant sur les grandes opérations. 26 opérations supérieures à 100M€ ont été réalisées pour plus de 9,5 Mds d’euros. Les taux de rendement ont diminué mécaniquement par les effets conjugués de l’afflux de liquidités et de la baisse sensible des taux financiers. « Cela a incité des investisseurs français à prendre des positions plus opportunistes, réalisant l’acquisition de campus loués à de grands utilisateurs, situés en périphérie et  affichant un rendement plus attractif, supérieur à 6 % en moyenne », précise Laurent Boucher, Président de BNP Paribas Real Estate Advisory France. Le marché des VEFA connaît une certaine dynamique. Bien qu’en baisse, la prime de risque entre le loué et le blanc reste importante, de l’ordre de 150 à 180 points de base sur la 1ère Couronne et environ 100 points de base dans Paris.

 

Les investissements en bureaux franciliens de moins de 15 millions d’euros atteignent près de 500 millions d’euros pour 80 transactions en 2014. Les transactions ont concerné trois principaux types d’actifs : l’ensemble des immeubles parisiens ; les immeubles en pleine propriété dans le croissant ouest ; et les actifs neufs et labellisés offrant des baux sécurisés en périphérie. Les catégories d’investisseurs sont relativement différenciées. Présents sur tous les segments de marché, les principaux acteurs sont les SCPI, assurances et mutuelles. Avec un objectif de détention courte, les opérateurs économiques sont également présents. Enfin, les investisseurs privés, les « Family Offices » et les foncières privées sont très actives, avec un renouvellement des nouveaux entrants. Pour 2015, les fondamentaux restent bons avec des taux d’emprunt records et une montée en puissance des investisseurs privés d’origine internationale via le réseau des banques privées.

 

L’investissement bureaux en Régions aura atteint près de 1,3 milliards d’euros. Les investisseurs en bureaux régionaux restent principalement des SCPI et des OPCI. À noter, un effet ciseaux entre le taux prime pour les actifs neufs de bureaux qui baisse à 5,5% et le taux moyen, hors grandes métropoles régionales, qui augmente. Ce constat révèle des opportunités de marché intéressantes. Sur les quatorze transactions de bureaux supérieures à 25 millions d’euros recensées en Régions, la moitié aura été réalisée à Lyon, où le dynamisme et la profondeur du marché se vérifie chaque année.

 

En Europe, la logistique représente 11 % de l'investissement total en immobilier d’entreprise en 2014, soit un volume d’environ 20 milliards d’euros. En France, il y aura eu environ 1,6 milliard d’euros investi, avec respectivement 500 millions d’euros en locaux d'activité et 1,1 milliard d’euros en logistique. La logistique est un actif recherché par des institutionnels ayant une approche pan-européenne. À titre d’exemple, BNP Paribas Real Estate a conseillé Blackstone pour l'acquisition du portefeuille Loren pour un volume d’environ 473 millions d’euros. Chaque année, de nouveaux entrants apparaissent. En 2013 et 2014, plus de 50 % des investisseurs étaient nord-américains. Selon BNP Paribas Real Estate, l’année 2015, sera marquée par l’arrivée progressive des « Family Offices » moyen-orientaux et des fonds souverains asiatiques cherchant à se diversifier. Les investisseurs sont orientés  vers  les produits « core », avec des loyers rapportés à la valeur locative de marché et des prix d’acquisition confrontés au coût de remplacement de l’immeuble. Avec un taux « prime » d'environ 6,85 %, la classe d’actifs des entrepôts en France dispose de leviers de progression de valeurs pour 2015.

 

Du fait de leur résilience, les commerces sont de plus en plus intégrés dans les stratégies d’allocation des investisseurs en Europe. Cela s’est traduit par un doublement du volume d’investissement qui atteint 6,4 milliards d’euros soit 25 % du volume total investi (contre 3,2 milliards d’euros en 2013). 2014 représente ainsi une année historique avec le plus important volume investi depuis 2007. La France connaît désormais une situation similaire à celle du Royaume-Uni et de l’Allemagne où la part des commerces représente depuis plusieurs années entre 25 à 35 % des montants engagés. D’une part, les grandes foncières ont décidé d’arbitrer les actifs ne correspondant plus à leur stratégie. D’autre part, de nouveaux entrants spécialisés comme Carmila, mais aussi des généralistes, veulent allouer plus de fonds dans le secteur. Les acquéreurs sont majoritairement français avec en tête les institutionnels comme les SCPI et les OPCI, les assureurs (souvent en indirect), les « family offices » et les nouveaux entrants comme Tikehau ou Wereldhave. Le poids des investisseurs étrangers montre néanmoins une croissance marquée. Pour 2015, près d’un milliard d’euros sont d’ores et déjà en cours de négociation.

 

Le marché de l’investissement hôtelier a connu une année exceptionnelle avec 2,2 Mds d’euros investis en 2014, en progression de 29%, due principalement à la diminution de la durée de commercialisation des actifs à moins de 12 mois. La part de l’investissement en Ile-de-France représente 75% du montant global investi, avec une reprise timide des opérations en régions. Les investisseurs européens se concentrent sur des actifs hôteliers entre 1 et 3 étoiles, tandis que les investisseurs non européens (asiatiques, moyen-orientaux et américains) sont massivement présents sur les actifs « prime ».

Les taux de rendement en Ile-de-France sont sous la barre des 5% et entre 7% et 10% en régions, selon la localisation et le type de détention.

Les perspectives de ce secteur sont largement positives, avec des fondamentaux solides et une demande qui ne cesse de croître. Cette tendance positive devrait se confirmer sur les prochaines années, avec une croissance annuelle moyenne de 3,3%.

Une accélération du développement  de nouveaux produits hôteliers est à prévoir dans les années à venir, y compris la conversion d’immeubles de bureaux en hôtels ou bien la transformation de bâtiments historiques, devenu un axe de développement plébiscité (ex. conversion du Grand Hôtel Dieu à Lyon ou celle de l’ancien Hôtel de Police à Strasbourg). Grâce à de nombreuses opérations initiées au 4ème trimestre 2014 et à la présence accrue des investisseurs asiatiques, l’année 2015 sera un très bon cru en hôtellerie.

 

La croissance potentielle française est attendue à 0,7 % pour 2015. La persistance de taux financiers bas justifie de nouvelles baisses des taux de rendement immobiliers cette année. Cela se vérifiera sur toutes les classes d’actif « core », mais des tensions à la baisse devraient également s’observer sur les autres segments de marché.

 

« Aucune inversion de tendance sur les taux immobiliers n’est attendue d’ici à dix-huit mois. Les fondamentaux du marché français de l’investissement sont réellement sains. Tout d’abord, les primes de risque actuelles et attendues à moyen terme continuent à largement rémunérer le risque immobilier. Ensuite, la comparaison des prix actuels de transaction avec leurs historiques est assez rassurante. Enfin, en prenant en compte les valeurs économiques moyennes corrigées de l’inflation de l’ensemble des bureaux franciliens, les loyers se situent actuellement à des niveaux historiquement faibles. C’est pourquoi les prix des bureaux, en particulier, disposent à moyen terme d’un potentiel de croissance, tant via le levier des taux que celui des loyers », conclut Laurent Boucher.

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