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05 février 2015

Les Rencontres BNPPRE 2014 : le marché des entrepôts et des locaux d’activité

Les Rencontres BNP Paribas Real Estate 2014 : le marché des entrepôts en France et des locaux d’activité en Ile-de-France

Le marché des entrepôts en France

Selon BNP Paribas Real Estate, le volume placé sur le marché des entrepôts en France a atteint plus de 2,4 millions de m² sans renouveler la performance de 2013 où plus de 2,6 millions de m² avaient été commercialisés. Sans élan en 2014, la croissance économique française a certainement freiné le marché des entrepôts où les utilisateurs ont privilégié les valeurs sûres : des entrepôts de qualité (classe A) localisés sur la Dorsale. D’autre part, les prestataires ont dominé le marché en nombre de transactions, alors que les distributeurs ont réalisé la majorité de la demande placée en volume. Les opérations en compte propre et en clé en main ont totalisé 42% des surfaces commercialisées, une proportion en ligne avec 2013. L’essor de ce type d’opérations ne se dément pas depuis un certain nombre d’années et 2015 le confirmera encore. « Nous anticipons un rebond du volume placé qui devrait se situer entre 2,5 et 2,7 millions de m² en 2015 », précise René Jeannenot, Directeur du pôle Logistique France et du pôle Locaux d’Activité Ile-de-France.

 

L’offre à un an a progressé (+11% en an), pour ressortir à 3,9 millions de m² disponibles au 1er janvier 2015. Toutefois, à l’instar de Paris et Lyon, plusieurs marchés font face à une pénurie d’offre neuve. Le risque n’étant toujours pas recherché par les investisseurs, l’offre en blanc reste marginale et laisse place à de nombreux projets en gris disposant des autorisations et de délais de livraison relativement courts. « Nous pensons que la région parisienne ou l’Isle d'Abeau, en région lyonnaise, sont des territoires où une opération d’entrepôt de classe A de grande taille, lancée en blanc, trouverait preneur dans des délais courts après livraison », ajoute René Jeannenot.

 

Avec 850 000 m² placés en un an, la région parisienne a largement dépassé le volume de commercialisations de 2013 qui était de 580 000 m², dans le cadre d’un effet de rattrapage. Ce dynamisme s’explique par une bonne activité concernant les entrepôts de classe A qui ont représenté trois fois le volume signé en 2013. Onze transactions supérieures à 20 000 m² ont animé le marché sur l’ensemble de l’année.

 

Les marchés régionaux ont enregistré un fort recul (-22% sur un an) avec 1,6 million de m² transactés sur l’ensemble de l’année 2014. Les principaux marchés de la Dorsale ont connu des performances disparates. Lille et Marseille sont en retrait en 2014 par rapport à la très bonne année 2013, impactées par une diminution des opérations en clé en main et en compte propre. Lyon réalise une belle percée avec 361 000 m² signés dont plus de 100 000 m² pour une seule opération.

 

Les loyers faciaux moyens de classe A en France sont restés stables dans la majorité des marchés entre 2013 et 2014. Quelques légers réajustements à la baisse ont eu lieu sur des marchés secondaires. L’amplitude des loyers « prime » moyens demeure très importante : la région parisienne domine à 55€/m², contre 42-46€/m² dans les régions.

Les loyers pour les entrepôts de classe A sont à des niveaux historiquement bas et ne pourront que remonter sur les périodes à venir.

Le marché des locaux d’activité (hors entrepôts > 5 000 m²) en Ile-de-France

Avec un peu moins de 875 000 m² placés en 2014, l’Île-de-France est naturellement le premier marché des locaux d’activité en France. L’Ouest a fait preuve d’une bonne résistance avec un niveau de commercialisations identique à 2013, avec 247 000 m² placés pour près de 250 transactions. Au Sud, le marché a très bien performé avec 250 000 m² placés pour près de 250 transactions également. A noter que tous les secteurs de ce territoire sont en croissance. Enfin, avec 366 000 m² transactés et plus de 300 transactions en 2014, les marchés du Nord et de l’Est ont bien fonctionné. Ils ont été caractérisés par une très bonne performance des ventes utilisateurs à l’Est et par un très bon rebond des transactions à la location au Nord.

« Nous sommes très confiants pour 2015 concernant le marché des locaux d’activité en Ile-de-France. Nous estimons qu’il devrait encore enregistrer près de 900 000 m² placés en 2015 », analyse René Jeannenot.

 

L’offre à un an a progressé en 2014 et ressort à 2 millions de m² vacants. 96% des surfaces disponibles sont des bâtiments de seconde main et se caractérisent par une importante hétérogénéité. « Le marché fait face à une pénurie d’offre neuve. C’est particulièrement vrai pour l’Ile-de-France. Le lancement, à court terme, de nouvelles opérations de parcs d’activités paraît en effet indispensable. Nous pensons que dans les années à venir, si le renouvellement de l’offre s’opère, plus d’une transaction sur trois se réalisera au sein d’un parc d’activités, ce qui est très considérable », commente René Jeannenot.

Les loyers sont très hétérogènes. Ils se positionnent en moyenne entre 85€/m² à 115€ en première couronne et entre 55€/m² à 80€/m² pour la deuxième couronne.

 

Le marché de l’investissement en locaux d’activité et logistique en France

Il y aura eu environ 1,6 milliard d’euros investis en France, avec respectivement 500 millions d’euros en locaux d'activité et 1,1 milliard d’euros en logistique. Avec 58% des cessions en portefeuilles pan-européens, les fonds profitent de l’arbitrage de gros portefeuilles pour revenir, ou asseoir leur présence sur l’hexagone avec des stratégies « core + » et « value added ». À titre d’exemple, BNP Paribas Real Estate a conseillé Blackstone pour l'acquisition du portefeuille Loren pour un volume d’environ 473 millions d’euros. Chaque année, de nouveaux entrants apparaissent. En 2013 et 2014, plus de 50 % des investisseurs étaient nord-américains. « Pour 2015, nous anticipons l’arrivée progressive des « Family Offices » moyen-orientaux et des fonds souverains asiatiques recherchant à se diversifier », constate Franck Poizat, Directeur Investissement Logistique & Activité France. L’appétit des investisseurs est particulièrement marqué sur les produits « core », avec des loyers scrupuleusement comparés à la valeur locative de marché et des prix d’acquisition confrontés au coût de remplacement de l’immeuble. Selon Franck Poizat, « avec un taux ‘prime’ d'environ 6,85 %, et un coût de la dette historiquement bas, la classe d’actifs des entrepôts en France dispose de leviers de progression de valeurs pour 2015 ».

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