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Communiqués de presse

 

 

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21 juillet 2015

Les Rencontres BNPPRE : le marché locatif des bureaux en Ile-de-France

Une performance contrastée des marchés des petites/moyennes et grandes surfaces, avec respectivement +10% et -52%

À l’occasion des Rencontres thématiques du 21 juillet 2015, BNP Paribas Real Estate, en présence de Laurent Boucher et de Guillaume Delattre, Président et Vice-Président de BNP Paribas Real Estate Advisory France, analyse le marché des bureaux en Ile-de-France, secteur par secteur, et délivre ses perspectives.

 

Le 1er semestre 2015 aura été peu actif avec une demande placée en recul de 22 % pour l’ensemble des bureaux en Île-de-France. Ce recul cache cependant des réalités plus contrastées. Le marché des petites et moyennes surfaces résiste mieux et affiche même de bonnes performances pour la tranche inférieure à 1 000 m² (+10 %), alors que le démarrage pour les grandes opérations de plus de 5 000 m² est plus difficile (-52 %). Au niveau géographique, c’est essentiellement Paris intra-muros qui affiche une bonne dynamique (+8 %). « Même si les signes de reprise de l’économie n’ont pas encore bénéficié à l’immobilier de bureaux, la demande enregistrée par nos équipes enregistre un bond de près de 40 % au 1er semestre», constate Guillaume Delattre.

 

Les mesures d’accompagnement restent élevées début juillet 2015 (21 %). Toujours très soutenues à La Défense (28 %) et dans le Croissant Ouest (26 %), les franchises sont plus mesurées dans Paris (18 %). De même, elles sont plus élevées pour les grandes opérations de plus de 5 000 m² (24 %), tandis qu’elles sont plus modérées pour les moyennes surfaces entre 1 000 et 5 000 m² (19 %) comme en petites surfaces inférieures à 1 000 m² (14 %). La bonne résilience du marché des petites et moyennes surfaces incite à étudier davantage la division des immeubles. « La division recèle quatre vertus majeures : un grand nombre de demandes en petites et moyennes surfaces pour des offres de qualité, un vecteur de différenciation, une bonne tenue des revenus locatifs, tout cela désormais sans impact sur les taux de capitalisation comparé aux immeubles en mono-location », analyse Guillaume Delattre.

 

Paris QCA[i] se situe sur un rythme de transaction classique avec un volume de 260 000 m² placés au 1er semestre 2015. Ses deux secteurs dissociés, l’Étoile et l’Opéra, pèsent respectivement 60 % et 40 % des volumes de transaction en moyenne annuelle depuis 10 ans. Toutefois, les équilibres évoluent, la taille de ces deux marchés est de plus en plus proche et un rééquilibrage des volumes de commercialisation s’opère au profit du secteur Opéra, lequel offre une gamme de bureaux assez complète. La tendance est clairement haussière dans le secteur Opéra depuis 2010. Pour les actifs « prime », les loyers se situent autour de 750 €/m².

 

Paris Centre Est[ii] connaît un début d’année difficile avec un volume de transactions (76 000 m²) en recul sur un an au 1er semestre 2015 (-19 %) mais avec des résultats différents selon les quartiers. Tout d’abord, les 3ème, 4ème, 10ème et 11ème arrondissements se portent bien, avec une belle augmentation des transactions par rapport à l’an dernier (+27 %). En revanche, les 18ème, 19ème et 20ème arrondissements connaissent des résultats décevants (-56 %), avec une baisse significative des volumes placés. À moyen terme, Paris Centre Est viendra concurrencer les secteurs traditionnels de l’axe du RER A. Le succès viendra de cette combinaison entre offre neuve de qualité et les nouvelles lignes de transport (tramway, RER et métro).

 

Paris Sud[iii], c’est-à-dire la Rive Gauche, enregistre une forte progression sur un an au 1er semestre 2015 (+33 %) avec 124 000 m² placés, notamment grâce à une transaction de la Direction des Services Administratifs et Financiers pour près de 43 500 m², puisque les transactions de moins de 5 000 m² restent stables. Le 7ème arrondissement est depuis plusieurs années un prolongement de Paris QCA : la Seine n’est plus une frontière pour les recherches de biens d’exception. Ainsi, provenant du QCA, Bredin Prat et Yves Saint Laurent ont fait le choix cette année de Paris 7ème. Les transactions récentes des entreprises de la presse écrite illustrent aussi l’attractivité de cet arrondissement. La Rive Gauche est historiquement très attractive pour les secteurs public et para-public, qui y trouvent des surfaces leur permettant de respecter leurs contraintes budgétaires.

 

En retrait de 5 % au 1er semestre 2015 (95 000 m² placés), la Boucle Sud[iv] propose aujourd’hui une offre importante et de qualité, située sur des pôles tertiaires établis comme le Trapèze à Boulogne ou les quais de Seine à Issy-les-Moulineaux, à des loyers compétitifs, et bénéficiant d’une accessibilité exceptionnelle. Ainsi, des sociétés comme Yves Rocher, Coca-Cola, Carlson Wagon Lits ou très récemment l’OCDE ont décidé de rester dans ce secteur lors de leur dernier déménagement. Par ailleurs, la moitié des nouveaux entrants sur ce secteur sont originaires des 15ème et 16ème arrondissements de Paris.

 

Malgré seulement 51 000 m² placés au 1er semestre 2015 (- 49 % sur un an), La Défense renforce son attractivité. Parmi les commercialisations de plus de 1 000 m², la moitié des transactions concerne des extensions d’utilisateurs qui ont ainsi consolidé leur présence dans ce quartier d’affaires. Par ailleurs, parmi les recherches exprimées par les entreprises depuis début 2015, 70 % d’entre elles manifestent un intérêt pour une implantation dans La Défense sans y être préalablement implantées. Toutefois, malgré la bonne résistance des petites et moyennes surfaces, le manque de transactions de plus de 20 000 m² ne permettra pas de réitérer la demande placée de l’an passé (237 000 m²).

 

Avec seulement 253 000 m² placés en grandes surfaces (supérieures à 5 000 m²), il faut remonter à 2002 pour retrouver un démarrage aussi lent. Néanmoins, le second semestre est prometteur, recensant 33 négociations avancées en grandes surfaces pour un total de 470 000 m², donc cinq giga-deals supérieurs à 30 000 m² pour des immeubles dans les Hauts-de-Seine. Les mises en chantier repartent en 2015, avec 33 programmes recensés pour 550 000 m² en Île-de-France, dont près de la moitié des volumes dans Paris intra-muros. Par ailleurs, « le niveau des grandes recherches de plus de 5 000 m² s’est renforcé en juillet 2015, atteignant 122 demandes unitaires pour un volume global de 1 760 000 m². Gage de solidité de l’expression de cette demande, près de 60 % de ces recherches s’expriment sur des échéances courtes d’ici à 18 mois », précise Laurent Boucher, et qui peut ainsi conclure : « Cela nous permet d’anticiper raisonnablement un volume global de transactions de bureaux en Ile-de-France proche des 2 millions de m² placés sur l’ensemble de l’année 2015 ».



[i] Paris Quartier Central des Affaires englobe, dans cette analyse, l’ensemble des 1er, 2ème, 8ème, 9ème, 16ème et 17ème arrondissements de Paris. Le secteur Étoile englobe les 8ème, 16ème et 17ème arrondissements. Le secteur Opéra recense les 1er, 2ème et 9ème arrondissements.

[ii] Paris Centre Est regroupe les 3ème, 4ème, 10ème, 11ème, 12ème, 18ème, 19ème et 20ème arrondissements de Paris.

[iii] Paris Sud les 4ème, 6ème, 7ème, 13ème, 14ème et 15ème arrondissements de Paris.

[iv] La Boucle Sud regroupe les communes de Boulogne-Billancourt, Issy-les-Moulineaux, Meudon, Sèvres, Saint-Cloud.

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