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21 juin 2017

LE SECTEUR DU COMMERCE EST BIEN ORIENTE POUR 2017

BNP PARIBAS REAL ESTATE : EN PLEINE MUTATION, LE SECTEUR DU COMMERCE EST BIEN ORIENTE POUR 2017 MALGRE UNE BAISSE PONCTUELLE DES MONTANTS INVESTIS

Conjoncture favorable en Zone euro


L’activité économique dans la Zone euro aura débuté 2017 sur une base solide et montre ainsi sa résistance face aux incertitudes aussi bien internes qu’externes.


L’Allemagne et l’Espagne semblent vouloir jouer le rôle de moteur de la croissance alors que l’Italie enregistre une amélioration plus fragile. Pour sa part, la France continue sur un élan positif.
En 2017, la croissance économique dans la Zone euro devrait conserver un rythme favorable (+1,9%), malgré certaines incertitudes (politiques économiques et commerciales américaines, tensions géopolitiques, programme de modération de la croissance économique de la Chine ou encore les négociations dans le cadre du Brexit).


Vers un rythme de croissance honorable pour la France en 2017


Après une année 2016 en consolidation, les prévisions pour 2017 sont attendues en progression notable. Moteurs importants de la croissance, la consommation des ménages devrait se maintenir à un niveau honorable et l’investissement des entreprises devrait retrouver du tonus en 2017.
Le taux de chômage devrait reprendre sa légère décrue en 2017. Cette baisse serait due à une poursuite des créations nettes d’emplois, après déjà un bon rythme en 2016 (+190 000 postes).


Perspectives encourageantes pour le commerce de détail - fragilités sur certains secteurs


En 2017, le chiffre d’affaires* (*Prévisions BNP Paribas) du commerce de détail est orienté à la hausse. Avec 500 Mds d’euros prévus pour 2017, la France se situe toujours dans le trio de tête des pays européens, avec l’Allemagne (512 Mds €) et le Royaume-Uni (456 Mds €).


« Il y a une grande disparité et une redistribution des cartes entre les acteurs. Aujourd’hui, le luxe et le mass market fonctionnent et le moyen de gamme souffre beaucoup. Le textile a été très touché par les restructurations et faillites (- 2, 6% en habillement) et doit faire face aux nouveaux concepts bénéficiant de politiques de conquête fortes » souligne Thierry Bonniol, Directeur France du Département Commerce de BNP Paribas Real Estate Transaction.


Le secteur des cosmétiques enregistre une belle évolution avec notamment des enseignes qui développent des magasins en propre, ce qui leur permet de mieux capitaliser sur leur image et mieux connaître leur clientèle alors que les distributeurs plus traditionnels proposent leurs propres gammes de produits. Le secteur de la restauration joue un rôle de plus en plus important compte tenu de la diversité des nouveaux concepts qui sont proposés aux consommateurs.


MARCHE UTILISATEURS


Hiérarchie bien établie des valeurs


Les valeurs « prime » ont plutôt tendance à se maintenir ou à se renforcer alors que les autres emplacements, en particulier dans les villes moyennes, ont tendance à stagner, voire à baisser. Cette situation est particulièrement vraie pour les villes de taille moyenne dont le tissu commercial a tendance à s’effilocher. Dans ce contexte, les enseignes nationales et internationales privilégient les installations sur les emplacements « prime » des grandes et moyennes agglomérations, afin d’assurer la visibilité de leurs marques.

Valeurs locatives “prime” en pied d’immeuble en €/m²/an/HT/HC
Source : BNP Paribas Real Estate Research

« Paris conserve une forte attractivité. Sur les meilleurs sites, les valeurs sont stables. Les marques d’intérêt de groupes étrangers de renforcent. Ils regardent la France de façon différenciante suite au Brexit et certains commencent à mettre Paris devant Londres dans leurs réflexions » explique Thierry Bonniol.


Sur les Champs-Elysées, véritable vitrine internationale des enseignes, la valeur locative est de 22 000 €/m²/an. Par ailleurs, le quartier du Marais est toujours plus attractif et s’étend.


Le « phygital » ou la mutation profonde des modes de distribution


Alors que le marché français du e-commerce devrait dépasser la barre des 100 milliards d’euros d’ici 2020, le développement du commerce en ligne n’a pas fait disparaître les magasins, bien au contraire. Complémentaires, les distributions physique et online ont muté et s’inscrivent dorénavant dans une stratégie de distribution globale.


Les stratégies « multicanal » s’imposent. La façon dont les enseignes s’approprient le e-commerce, crée une émulation. De nombreuses enseignes développent le « click en collect », réorganisent l’agencement de leurs magasins pour offrir de nouveaux services, ce sont celles qui s’en sortent le mieux. Par ailleurs, les achats sur smartphone - m-commerce - explosent et représentent un levier important pour le e-commerce.


Les opérations de restructurations de centre-ville séduisent les enseignes


Les grandes métropoles se réapproprient leur centre-ville. Trois critères sont essentiels pour que cela fonctionne : faire partie des métropoles régionales, avoir un attrait historique et touristique, et un centre-ville structurant où le commerce a toujours été fort.


Les enseignes sont très demandeuses de surfaces dans les grandes métropoles et les opérations de restructurations lourdes connaissent un franc succès. Les enseignes sont de plus sensibles à l’immeuble, la circulation de l’espace et son impact, aménagement qu’elles peuvent créer … autant de paramètres auxquels elles sont attentives.
« Ainsi, à emplacements équivalents, les enseignes privilégient les espaces bénéficiant d’une forte identité. Nous le ressentons fortement sur les opérations que nous commercialisons actuellement, notamment la Halle Boca à Bordeaux, sur Euratlantique » indique Thierry Bonniol.


INVESTISSEMENT


Un début d’année 2017 en retrait avec environ 1 Md € sur les cinq premiers mois


Les montants investis en commerce s’élèvent à un peu moins d’1 Md € sur les cinq premiers mois de l’année 2017, contre 1,4 Md € en 2016 à la même période. Ce montant représente 19 % de l’investissement global en France.


La répartition entre les régions et l’Ile-de-France est relativement proche. De même, les centres commerciaux, les pieds d’immeuble et les commerces de périphérie ont connu une répartition équilibrée des volumes investis.
« L’attrait pour le commerce ne se dément pas, en raison de son risque maîtrisé et des stratégies de diversification des investisseurs à la recherche de produits disponibles » souligne Bruno Ancelin, Directeur du Département Investissement Commerce de BNP Paribas Real Estate Transaction France.


Les actifs sur le marché devraient augmenter le volume investi au second semestre


Après un démarrage au ralenti en raison du manque d’opportunité et d’un certain attentisme liés aux incertitudes de l’élection présidentielle, le deuxième semestre 2017 devrait être plus dynamique pour les trois typologies d’actif en raison des transactions qui devraient être finalisées d’ici la fin de l’année.


Pression sur les taux


Depuis plusieurs années, la tendance est à la compression des taux sur l’ensemble des typologies d’actifs et ils pourraient à nouveau se contracter au cours de l’année 2017. « En pieds d’immeuble, le taux « prime* » est désormais sous la barre des 3% pour les produits exceptionnels à Paris et à environ 4% pour les grandes métropoles régionales. On observe également une tendance à la compression en retail park et pour les centres commerciaux avec un taux « prime » inférieur à 5% »
explique Bruno Ancelin.


*Taux de rendement le plus bas obtenu pour l’acquisition d’un bâtiment de taille standard par rapport à la demande dans le secteur de marché, d’excellente qualité et offrant les meilleures prestations, dans la meilleure localisation pour un marché donné.

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