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02 décembre 2015

SIMI : BNP Paribas Real Estate analyse le marché des bureaux en régions

-Un marché locatif résilient avec 1,2 million de m² placés- -Une offre neuve d’environ 23%, point historiquement bas du marché- -Les villes moyennes offrent de belles opportunités pour les investisseurs et les utilisateurs-

Les analyses de BNP Paribas Real Estate sur l’évolution des marchés en régions, montrent que le palmarès 2015 place les villes de Lyon, Lille, Toulouse et d'Aix/Marseille en haut du classement, suivies par trois villes en progression : Bordeaux, Nantes et Rennes. D’autres marchés Montpellier, Grenoble, Metz, Nancy et Tours trouvent également toute leur attractivité et permettent d'aller chercher davantage de rentabilité en offrant de belles opportunités pour les investisseurs et les utilisateurs.

« Le marché des bureaux en régions est un marché résilient qui devrait  dépasser les 1 235 000 m² placés, soit une légère baisse de 6% à fin 2015 avec des situations contrastées. D'une part, les marchés supérieurs à 80 000 m² sont stables en moyenne (-2%) compte tenu de leurs profondeurs de marché, avec une progression pour Bordeaux, Rennes, Lyon, Nantes et Aix/Marseille et des baisses pour Lille et Toulouse. D’autre part, pour les marchés inférieurs à 80 000 m², la tendance est nettement baissière avec toutefois de belles performances de Rouen et Grenoble » explique Jean-Laurent de La Prade, Directeur Général Adjoint de BNP Paribas Real Estate Transaction France.

Dynamisme des grandes métropoles

Lyon, premier marché régional devrait à nouveau approcher les 240 000 m², au-dessus de sa moyenne long terme. C'est une belle surprise après un premier semestre très en retrait (-32%). Ce rebond s'explique par la signature de très grandes transactions, qui se sont pour la plupart placées à Gerland, secteur, qui pour la deuxième année consécutive devrait être le premier secteur lyonnais en termes de volumes placés, devant la Part-Dieu (EDF pour 21 000 m², CapGemini pour 7 500 m², ou encore Sanofi et Domeo pour respectivement 5 700 m² et 5 100 m²).

Lille, deuxième marché de France, devrait connaître un léger repli à 150 000 m², qui s'explique par un retrait des grandes et moyennes surfaces, corrélé à un manque d'offre neuve dans le quartier d'affaires privilégié des utilisateurs, Euralille. Néanmoins, plusieurs chantiers sont en cours de lancement. Le stock d'offre neuve devrait se reconstituer en 2016 avec CityZen et surtout en 2017 avec Ekla Business.

Aix/Marseille, troisième marché régional en 2015, devrait se stabiliser autour de 125 000 m² à la fin de l'année. La bonne dynamique à Aix-en-Provence, dont le marché est en forte hausse avec près de 50 000 m² placés à 9 mois, contrebalance la baisse à Marseille dont Euroméditerranée reste le premier secteur où les projets neufs attirent les grands groupes. Ainsi, Astrolabe, le premier immeuble d'Euromed Center accueille notamment la MGEN sur 3 000 m² qui sera totalement loué d'ici la fin de l'année.

Bordeaux, le marché bordelais devrait atterrir légèrement en deçà de la barre des 100 000 m² et atteindre l'un de ses plus hauts niveaux d'après crise. Cette bonne dynamique repose plus particulièrement sur la vitalité des transactions en moyennes et grandes surfaces (+140% par rapport à 2014). Les Bassins à Flot et Euratlantique sont devenus deux secteurs très attractifs, comme la Caisse d'Epargne qui se fait construire son siège régional à Euratlantique (11 500 m²) ou l'ESARC qui a pris à bail 3 300 m² dans les Bassins à Flot.

Toulouse, le marché toulousain devrait être en baisse en 2015. L'explication tient à un tassement des grandes transactions (> 5 000 m²) et à un repli des moyennes surfaces (1 000 – 5 000 m²). Les secteurs les plus dynamiques ont été ceux de Labège au Sud-Est où Thalès a signé un clé-en-main locatif de 10 000 m² réalisé par Pitch Promotion, de Blagnac à l'Ouest où Airbus Group poursuit la construction de son siège monde, regroupant les sièges sociaux de Paris et Munich, et enfin le secteur Est (Balma, Borderouge) dont les programmes neufs se remplissent à un très bon rythme, comme le Hills Plaza de Lazard Group.

* Aix/Marseille, Bordeaux, Dijon, Grenoble, Lille, Lyon, Metz, Montpellier, Nancy, Nice/Sophia, Orléans, Rennes, Rouen, Strasbourg, Nantes et Toulouse.

Attractivité des villes moyennes

Les marchés des villes moyennes affichent une baisse d’environ 18% en moyenne principalement en raison de la moindre qualité de l'offre disponible dans ces villes. La part du neuf y est de 14% alors qu'elle est de 27% dans les grandes métropoles, tandis que l'offre de seconde main en mauvais état y est trop abondante.

Cependant, Montpellier, Grenoble et Tours se distinguent en 2015 par la bonne santé de leurs marchés, grâce notamment à des opérations de comptes propres et clé-en-main locatifs comme l'acquisition par Vinci de 5 000 m² dans l'@7 center à Montpellier, ou les clé-en main locatifs du Crédit Agricole à Grenoble pour 12 000 m² ou d'EDF à Tours pour 4 000 m².

Le retrait conjoncturel des volumes placés à Metz et Nancy s'explique plus particulièrement par le manque d'offre neuve. Néanmoins, les projets de Nancy Grand Cœur et dans le quartier de l'Amphithéâtre à Metz devraient permettre de répondre aux attentes des utilisateurs et à ces marchés de rebondir dès 2016, à l'image de l'Arénas, projet de 9 200 m² développé par ADIM à Metz, ou d'O'rigin par Foncière des Régions à Nancy pour 6 300 m².

Baisse de l’offre neuve

La part du neuf est descendue à 23% dans les 16 villes*, ce qui est un plancher historique. Sans surprise, la confiance dans ces marchés étant plus solide, la prise de risque est plus forte, on lance plus de blanc comme à Lyon notamment, et la part du neuf est plus importante, de l'ordre de 27%. A l'inverse, dans les villes moyennes, la part du neuf est de 15% seulement. L'écart est significatif et s'explique par le fait que les projets sont lancés, quasiment uniquement, en gris. Néanmoins, BNP Paribas Real Estate considère que les villes moyennes peuvent absorber plus de neuf et de risque sous réserve de lancer des programmes adaptés en termes de taille et de localisation.

Grande diversité de valeurs

Les produits neufs "prime" se louent entre 165 et 300 € dans les grandes métropoles avec 5 villes sur 7 qui dépassent la barre des 200 €. Alors que dans les villes moyennes, les loyers sont plus mesurés donc plus attractifs pour les utilisateurs, ainsi la fourchette est plus basse, entre 150 et 200 € hormis Nice qui passe la barre des 200 €.

Confiance pour 2016

La demande est à un bon niveau, stable par rapport à 2014 et correspond à la moyenne sur cinq ans. La confiance est de mise, compte tenu du retour à la croissance, plus particulièrement en Rhône-Alpes, le long de l'arc atlantique ainsi que sur le pourtour méditerranéen. De plus, l'offre neuve repart à la hausse grâce à une progression des mises en chantier. « Les villes moyennes comme Montpellier, Grenoble, Metz, Nancy et Tours  ont une véritable carte à jouer grâce à leurs loyers attractifs, les taux de rendement plus élevés que dans les grandes métropoles et des politiques urbaines extrêmement dynamiques, » conclut Jean-Laurent de La Prade.

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