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20 juillet 2017

UN MARCHE DES BUREAUX FRANCILIEN BIEN ORIENTE

Le premier semestre 2017 s'inscrit dans la dynamique amorcée en 2016 avec une demande placée en progression de 4% en Ile-de-France. « Les grandes surfaces continuent à surperformer avec une progression de 16%. Les moyennes surfaces affichent quant à elles une bonne résilience avec une évolution de 8% dans le créneau 1000/5000 m2.

UN MARCHE DES BUREAUX FRANCILIEN BIEN ORIENTE

 

- surperformance des grandes surfaces avec une progression de +16%

- une demande placée à fin 2007 de l’ordre de 2,5 / 2,6 millions de m² en IDF

 

Bonne dynamique au premier semestre

Le premier semestre 2017 s'inscrit dans la dynamique amorcée en 2016 avec une demande placée en progression de 4% en Ile-de-France. « Les grandes surfaces continuent à surperformer avec une progression de 16%. Les moyennes surfaces affichent quant à elles une bonne résilience avec une évolution de 8% dans le créneau 1000/5000 m2. A l'inverse les petites surfaces sont en net recul de 11% probablement lié à l'essor du coworking. Nous maintenons toutefois notre estimation de demande placée à fin 2017 à 2,5 / 2,6 millions de m²  » souligne Eric Siesse. Directeur du Pôle Bureaux Ile-de-France de BNP Paribas Real Estate Transaction France.

 

Pour les grandes et les moyennes surfaces, les utilisateurs privilégient cette année encore fortement les secteurs les plus traditionnels : Paris et le Croissant Ouest de l'Ile-de-France incluant La Défense qui totalisent 77% des volumes placés toutes surfaces confondues.

 

Les taux de vacance immédiats s'en ressentent avec un véritable marché à deux vitesses entre Paris intra-muros et extra-muros. Paris affiche toujours les taux de vacance immédiat les plus bas avec une moyenne de 3,5% dans le QCA tandis qu'en dehors de Paris, les taux dépassent presque partout la moyenne francilienne de 6,6% et atteignent 16,3% en péri Défense.

 

Evolution des loyers dans un marché porteur

Les loyers faciaux sont globalement bien orientés mais parfois freinés par l'absence d'offres neuves, voire prime disponibles sur certains secteurs au premier rang desquels figurent le pôle Opéra ou encore La Défense.

 

Les mesures d'accompagnement sont quant à elles globalement stables et demeurent très élevées à 22% en moyenne en Ile de France. Cette situation devrait se prolonger dans les prochains mois avec toutefois de fortes disparités... Ainsi, sur Paris les moyennes sont les plus faibles. Notamment sur le QCA qui atteint 15%. A l'opposé, La Défense, Neuilly/Levallois et surtout la 1ère couronne Sud affichent toujours des écarts entre 24% et 28%.

 

Les loyers économiques réels, après avoir fortement décrochés ces dernières années, repartent globalement à la hausse, notamment sur Paris hors QCA, mais aussi à La Défense et la Boucle Sud.

A l'inverse, les 1ère et 2nde couronnes n'arrivent pas encore à inverser la tendance. Enfin, s'agissant de Paris QCA, les loyers économiques réels ont finalement peu évolué ces dernières années.

Sur le QCA, les marges de progression des loyers prime restent substantielles de 60 euros pour QCA Etoile à 100 euros pour QCA Opéra. Les ambitions affichées sur une poignée d’opérations « Prime + »  avec des loyers attendus > 800 € semblent dès lors justifiées.

Du côté de La Défense, la situation est quasi identique : Avec un loyer Prime à 505 €, le nouveau socle de valeur de 550 € / m2 pour des opérations 100% neuves semble là encore justifié.

A noter : le rythme de commercialisation des grandes surfaces s’est encore accéléré. A fin juin, le marché des grandes surfaces a consommé 425 000m², en progression de 16%.

 

8 opérations supérieures à 15 000m² au premier semestre

Parmi les transactions majeures qui ont animé le marché francilien du 1er semestre sur le créneau des très grandes surfaces :

 

En dehors de Paris :

-regroupement de GROUPAMA, à Nanterre Préfecture, pour un total de plus de 43.000m². Quittant massivement La Défense, Groupama prend à bail coup sur coup les immeubles West Park, Crystal Défense et Défense 4/5/6.

-installation d’ORANGE dans Cœur Défense, pour 17.500m².

-CONSEIL REGIONAL D’IDF qui acte - en 2 temps - son transfert ZAC des Docks à Saint-Ouen - en prenant à bail Influence 1.0. Suivra Influence 2.0, pour 18.000m² supplémentaires, lorsque le PC sera obtenu.

-ASO acquiert quant à lui Quai Ouest à Boulogne et ses 16.000 m² restructurés.

-De l’autre côté de la Seine, Cap Gemini pré commercialise les 33.000 m² de l’opération Aquarel, symbolisant la nouvelle entrée de ville d’Issy-les-Moulineaux.  

 

Sur Paris, ont également été enregistrées trois belles opérations :

-La plus spectaculaire est sans aucun doute, DUO, qui accueillera NATIXIS, dans le cadre d’un BEFA de près de 90.000m², livré en 2021.

-Mais aussi ALTICE, qui poursuit ses acquisitions - bâtiment après bâtiment - sur  Qu4drans Paris 15ème.

-Et pour finir, GIDE a choisi sur le 15 rue Laborde dans le 8ème – pour se regrouper sur un site unique, de 18.000m², entièrement restructuré.

 

L’attractivité de Paris se confirme

Malgré un déficit d’offres immédiatement disponibles -  avec 24 transactions au total attendues d‘ici la fin de l’année -  mais seulement 9 sur Paris QCA, l’attractivité de Paris se confirme. Le pôle Défense / Péri-Défense suit, mais à bonne distance.

 

A noter : la belle dynamique sur la Boucle Sud, qui devrait renouveler sa magnifique performance enregistrée en 2015 avec 10 transactions attendues sur l’ensemble de l’année 2017.

 

« Au global, si l’on prend en considération le bon niveau des grandes recherches identifiées sur le marché, nous devrions, en toute logique, dépasser 1,1 million m² placés en fin d’année. Cette performance se situerait sur le podium des meilleurs crus, depuis 2007 » souligne Eric Beray, Directeur du Pôle Bureaux Grandes Surfaces Ile-de-France de BNP Paribas Real Estate Transaction France.

 

Des disparités selon les secteurs

A l’exception de La Défense, qui confirme cette année encore, son pouvoir d’attraction vis-à-vis des sociétés extérieures, les sous marchés franciliens demeurent très endogènes.

 

Pour Paris Intra-muros, les pré commercialisations en cours de chantier sont à l’honneur avec 61% des volumes placés sur Paris. Il s’agit notamment de la rue d’Uzès avec RCI Bank, Cœur Marais avec Wework, Qu4drans avec Altice, le 15 rue Laborde avec Gide – ou encore Marengo avec SMCP.

La pénurie d’offre immédiatement disponible dans Paris n’est pas étrangère à cela et le risque locatif, d’y lancer des opérations en blanc, demeure ainsi quasi-inexistant.

 

A l’opposé, à La Défense, 50% des transactions >5000m² ne se sont réalisées qu’après livraison des immeubles.  63% d’entre elles sont signées dans l’année suivant la livraison de l’immeuble.


 

Un afflux d’immeubles neufs à venir

L’Ile-de-France se divise en 3 catégories. Les secteurs en situation avérée de sous-offre, au premier rang desquels figurent les 1ères couronnes mais aussi La Défense, du moins jusqu’en 2019, un secteur plus équilibré : le Croissant Ouest, et enfin, Paris intra-muros est en passe d’inverser la situation.

 

Pour Paris, l’offre future reste maîtrisée et la vacance actuelle est très faible. Le marché demeure profond - très largement en capacité d’absorber toutes ces livraisons – notamment, avec une généralisation des stratégies de division des immeubles, qui s’avèrent souvent être des succès.

 

Prospective

L’offre de bureaux en cours de construction enregistre un fort rebond pour atteindre 1 250 000 m² dans l’ensemble de la Région parisienne, incluant une part notable dans la capitale (37 %), le Croissant Ouest (24 %) et La Défense (21 %). « Des tensions haussières sur l’offre disponible de bureaux franciliens devraient s’observer au cours des prochains trimestres, en particulier dans Paris et dans le Croissant Ouest. Toutefois, les permis de construire et les intentions de lancement en blanc se réduisent déjà fortement, confirmant une production maîtrisée à moyen terme » souligne Laurent Boucher, Président de BNP Paribas Real Estate Advisory France.

 

Dans Paris QCA, après un point bas à 3,6 % en 2016, le taux de vacance devrait légèrement progresser et se stabiliser autour de 4 % d’ici à deux ans.  À La Défense, les projets neufs à livrer restent modérés en 2018/2019 par rapport à la taille du marché. Toutefois, on recense dans le même temps 180 000 m² de libérations sur ces deux années. Le taux de vacance ne devrait donc plus diminuer pour désormais osciller entre 8 et 9 % à moyen terme.

 

Ainsi, ces niveaux d’offre encore modérés à moyen terme dans ces deux secteurs phares, permettent de nouvelles progressions de loyers faciaux et une légère inflexion des mesures d’accompagnement. Dans les autres secteurs, les progressions de valeurs économiques et faciales seront plus sélectives, réservées aux actifs de meilleure qualité et idéalement localisés.

 

Ces nouveaux projets de bureaux arrivent aussi à un moment opportun sur le marché, dans un contexte économique favorable, d’absorption nette positive qui franchira les 300 000 m² cette année, et de très bonne dynamique de la demande placée.

 

« En petites et moyennes surfaces, le rechargement des demandes s’intensifie, en lien avec une bonne dynamique de l’emploi francilien. En grandes surfaces, notre encours de transactions est très bon et les grandes recherches sont en progression. Au total, cela permet de tabler sur une demande placée comprise entre 2,5 et 2,6 millions de m² pour l’ensemble de l’année 2017 » conclut Laurent Boucher.

 

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