Totalement inédite, la crise sanitaire du COVID19 a des impacts majeurs sur les pays européens et leurs économies, sans qu’on puisse dès à présent en prévoir tous les effets.
Les marchés d’immobilier d’entreprise ne font pas exception. Les volumes de transaction se sont fortement réduits au deuxième trimestre, et déjà des différences significatives apparaissent, entre par exemple l’Allemagne dont l’activité demeure élevée et le pricing soutenu, et la Grande Bretagne qui doit en même temps se préparer au Brexit dans des conditions pour le moins incertaines.
Ainsi, partout en Europe chaque marché répond en fonction de ses fondamentaux propres, pas seulement en fonction des décisions gouvernementales ou de l’impact strictement sanitaire du virus.
Comme à chaque moment de « retournement » du cycle immobilier on retrouve cependant quelques constantes. Par exemple, les investisseurs ont tendance à se replier sur leurs marchés domestiques ou de proximité respectifs… Peu de capital en provenance d’autres régions du monde, notamment d’Asie, à espérer en Europe dans les prochains mois.
L’immobilier va continuer à jouer son rôle de valeur refuge et démontrer sa capacité de résilience. Il sera porté en cela par des tendances longues comme l’évolution démographique dans certains pays, régions ou villes, et la croissance continue de certains usages (par exemple, la montée en puissance du e-commerce favorise le marché logistique, le vieillissement en Europe renforce la demande de structures résidentielles avec services pour personnes âgées...). Ces tendances longues devraient générer le rebond espéré pour 2021 dans la plupart des classes d’actifs.
Indépendamment des stratégies de diversification, le bureau restera l’une des classes d’actifs privilégiées des investisseurs, tout simplement parce qu’il correspond à un besoin fondamental pour la production de richesse dans de multiples secteurs d’activité et parce qu’il s’appuie sur un système juridique et économique assez facilement modélisable, symbolisé par le bail à moyen / long terme.
Bien sûr, en expérimentant le télétravail à grande échelle, nous avons tous pu avoir la démonstration de son efficacité et de ses avantages : moins de trajets, une capacité à être « plus productif » pour certaines tâches, des réunions plutôt moins longues et mieux organisées… Nous avons cependant également pu constater que le télétravail a de réels inconvénients : l’absence de limites avec la vie privée et la mise sous pression de la capacité à déconnecter, l’irruption dans l’espace privé pas forcément prévu pour cela, les conditions matérielles non idéales (petit écran, Wifi pas toujours optimal, absence d’imprimante etc...).
Plus encore, c’est l’absence de connexion physique impromptue, de sentiment d’appartenance à l’équipe, de capacité à accueillir rapidement de nouveaux collègues qui nous ont cruellement manqué. Nous avons ainsi pu redécouvrir que le travail n’est pas seulement une façon de gagner sa vie et d’utiliser ses compétences mais aussi un enjeu de socialisation comme le lycée ou l’école le sont pour les plus jeunes.
Au-delà des effets d’annonce de quelques grandes entreprises sur le « tout télétravail », l’envie de revenir au bureau, d’être ensemble, de parler autour d’un café ou d’un repas à des collègues est bien présente.
L’hybridation des lieux de travail va se développer, avec différentes formes de « bureau » : sur site, dans des tiers-lieux de type coworking et un peu plus chez soi aussi…
Fondamentalement, les utilisateurs ne demandent pas tant « moins de m² » pour le moyen terme, que « mieux de m ² » avec plus de services et plus d’espaces collaboratifs et flexibles. L’immeuble de bureaux restera un lieu indispensable de sociabilisation, de formation, de repères, d’identité et de confort de travail.
Nous voici donc face à des défis passionnants : les attentes nouvelles des utilisateurs, entreprises et individus ; les incertitudes sur le marché, l’économie, la santé au travail ; mais tout cela constitue aussi des opportunités pour nous réinventer.
J’en suis persuadée : le bureau devra s’adapter, mais il est et restera l’un des lieux essentiels du collectif de travail et en tant que tel, un objet d’investissement intéressant et rentable.
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