La crise sanitaire que nous sommes en train de traverser est sans précédent et entraîne de lourdes conséquences sur un certain nombre de secteurs de notre économie avec une baisse enregistrée de -11,1 % du PIB en 2020 selon BNP Paribas et une prévision de la banque de France de -10,3 %. L’immobilier ne fait pas figure d’exception. Après une année 2019 jugée exceptionnelle et des prévisions optimistes, le marché immobilier résidentiel neuf devrait en 2020 souffrir des conséquences du confinement et enregistrer une baisse significative du nombre de transactions autour de 20 % soit entre 20 000 et 30 000 transactions en moins sur l’année 2020. De plus, si après plusieurs semaines d’arrêts, les chantiers viennent de reprendre, la pénurie de l’offre devrait se poursuivre. BNP Paribas Real Estate a repris 100 % de ses chantiers en immobilier commercial et résidentiel. Néanmoins, il demeure des éléments qui autorisent à rester positifs et qui augurent encore de belles perspectives pour le marché immobilier résidentiel : la stabilité des fondamentaux, la tendance qui est malgré tout au-dessus de la moyenne des transactions et la capacité de résilience de cette classe d’actif. Déjà en sous offre dans les grandes métropoles, l’immobilier neuf devrait ainsi continuer à offrir de belles opportunités sur 2020.

Le besoin de se loger n’a jamais été aussi fort, et les Français, avec un pouvoir d’achat accru en 2019 de l’ordre de +21 % par rapport à la moyenne long terme selon l’indicateur BNP Paribas Real Estate de capacité, un contexte de taux durablement bas (1,13 % en moyenne) et une hausse du revenu disponible de +1,9 %, bénéficiaient d’un cadre propice à l’acquisition d’un bien immobilier résidentiel. Le volume des crédits était lui aussi au beau fixe au T1 2020 avec une hausse de +25 % par rapport au T1 2019. Cependant le mois de mars a accusé un retrait de -21,6 % par rapport au mois de février en raison du confinement. La BCE vient cependant de mettre en place son programme Pandemic Emergency afin de garantir la liquidité des systèmes bancaires. Elle a véritablement joué son rôle de garde-fou pour offrir un cadre sécuritaire aux acquéreurs, investisseurs et organismes financiers.

C’est ainsi que près de 1 350 mds d’euros à dépenser sur l’année 2020, qui viennent s’ajouter aux 120 mds d’euros déjà débloqués jusqu’à la fin de l’année, et aux 20 mds de rachat de dettes, par mois, déjà en cours. Autant de mesures, qui devraient venir conforter des spreads obligataires bas et donc, des taux d’emprunt durablement bas également ; Et participer in fine à une reprise du marché immobilier résidentiel plutôt rapide.

L’étude réalisée par Ifop pour BNP Paribas Real Estate vient d’ailleurs conforter ces espoirs de reprise puisque la période du confinement a été pour de nombreux ménages l’occasion d’épargner. Des économies que les Français se disent prêts à poursuivre à 84 % au vue de la conjoncture incertaine.  Si dans cette optique, ils souhaitent investir dans des placements où l’argent reste disponible immédiatement (livret A, livret développement durable…), l’investissement immobilier apparaît en seconde position. Parmi ces futurs acquéreurs, 54 % envisagent d’investir dans le locatif et 41 % d’acheter une résidence principale ou secondaire.

Les investisseurs représentent 50 % des ventes au détail vs 50 % pour les propriétaires occupants. Fait marquant : 20 % du total des ventes de logements neufs est réalisé en bloc en 2019 soit 8 276 logements.

L’investissement locatif présente en effet des critères de rentabilité intéressants, et ce, pas uniquement au regard du prix. La rentabilité après impôt, a minima de 2 %, et la création d’épargne sont autant d’éléments à prendre en compte. Aussi, le dispositif Pinel avec les loyers qu’il proposent dans le neuf et sa rentabilité affichée, et accessible jusqu’au 31/12/2021.

Le résidentiel pourrait ainsi jouer son rôle de valeur refuge et tirer son épingle du jeu post confinement. Une donnée confirmée par le baromètre national tout juste réalisé par Meilleurs Agents qui indique que  68 % des Français pensent que l’immobilier reste l’investissement le plus sûr et que 67 % des vendeurs et acheteurs se disent sereins face à l’avenir.

Par ailleurs, on peut s’attendre également à ce que les investisseurs repensent leurs allocations de portefeuilles sur le long terme et se tourner vers des marchés refuges, moins volatils tels que le résidentiel. Autres éléments qui viennent soutenir cette tendance : une dynamique de court terme intéressante, une attractivité renforcée en termes de rendements locatifs, un couple rendement-risque intéressant ou encore l’avantage de réduire son exposition au risque avec un asset multi-locataires.

En réalité, la véritable incertitude et le risque sous-tendu résident dans le fait que le marché de l’immobilier est en sous offre. Malgré une demande toujours plus forte, l’offre sur le marché de l’immobilier neuf enregistrait déjà un repli de -3 % en 2019 dans la délivrance de permis et de -1,4 % dans le nombre de mises en chantier par rapport à l’année précédente. Un constat accentué sur le marché du neuf en particulier puisque l’encours des logements disponibles à la fin de l’année représentait un peu moins de 3 trimestres de disponibilité et cela devrait encore s’accentuer. Le 1er trimestre a déjà enregistré un recul des mises en vente de -28 % par rapport au T1 2019. De notre côté, la totalité de nos chantiers ont repris sur l’ensemble du territoire le Lundi 25 mai.

Ce retard accumulé, associé au report des élections municipales et l’allongement des délais administratifs de l’état vont ainsi naturellement participer à la raréfaction de l’offre sur l’année 2020 et les suivantes du fait de retards enregistrés sur les PC. L’émergence de marchés régionaux qui se faisait déjà ressentir au cours de ces dernières années devrait aussi s’accentuer. Les Métropoles régionales et leurs agglomérations comme Lyon, Marseille, Nice ou encore Bordeaux caracolent très souvent dans le top des villes où il fait bon vivre et sont aujourd’hui reconnues comme telles.

Le marché devrait donc se maintenir et je ne pense pas que nous allons assister à une baisse des prix. De plus, là où nous sommes présents, à savoir dans les principales métropoles régionales et en Ile-de-France, les bassins d’emplois dynamiques et l’activité économique saine participeront à l’écoulement des stocks, qui au regard des précédentes crises, devrait être en hausse.

olivier bokobza
Olivier Bokobza
Managing Director Residential France BNP Paribas Real Estate

Cette période inédite doit être pour nous tous, acteurs de la transformation de la ville, de quartiers et de programmes de logements, l’opportunité de réfléchir différemment afin de proposer des lieux de vie attractif, partagé et un mode d’habiter à adapter vers plus de modularité et l’intégration en amont via des innovations technologiques au profit des futurs résidents.

Tribune signée

Olivier Bokobza, Managing Director Residential France BNP Paribas Real Estate