Jean-Laurent de la Prade
Directeur Général Adjoint Transaction

La décentralisation des entreprises de Paris vers les régions n’est pas un phénomène naissant. Les régions ont en effet déjà démontré leur attrait et leur capacité d’innovation et continuent de séduire toujours plus de citoyens, entreprises et investisseurs. Pour autant, d’autres facteurs, exacerbés par les crises sociales et sanitaires récentes, viennent aujourd’hui renforcer la prise de conscience collective et replacent les régions comme l’Eldorado des actifs franciliens : problèmes de transports notamment liés aux grèves et à la saturation des réseaux, augmentation des prix de l’immobilier dans la capitale, manque d’espaces verts… Autant d’éléments qui invitent à se repencher sur l’attractivité des métropoles régionales. 

Sur quoi repose l’attractivité des métropoles ?

Une Métropole est une ville qui a acquis des fonctions de coordination de l’activité économique au niveau global. C’est-à-dire qu’elle a la capacité et le devoir d’agir avec ses semblables à l’échelle internationale. Elle concentre tout à la fois les fonctions métropolitaines, ainsi que le pouvoir économique et les talents. Ce sont des espaces décisionnels importants qui jouent un rôle de premier plan.

Lise Bourdeau-Lepage, chercheuse au sein de l’UMR Environnement, ville, société sur des recherches en géographie et économie urbaines, définit la métropole comme « l’expression spatiale de la globalisation et le fruit de changements politiques, sociaux, techniques et culturels ». Son attractivité se définit donc par la combinaison de facteurs d’attractivité « hards » basés pour les entreprises sur la croissance du PIB, la taille des marchés, l’accessibilité de la ville, l’immobilier de bureaux et sa qualité, la densité et la diversité des équipements, le niveau de formation de la main d’œuvre et son coût ; Et pour les ménages, sur le logement et le transport. Ils arbitrent dans leur choix de localisation entre le coût du logement et le coût du transport. Ainsi que de facteurs d’attractivité « softs », qui sont de deux ordres : culturel d’abord avec toute l’offre de service des théâtres, cinémas ou bien encore associations, et naturel ensuite avec tous les espaces verts et l’environnement qui se trouve autour des métropoles.

Une métropole attractive se traduit donc par une économie dynamique et plurielle, mais aussi, par sa capacité à offrir un sentiment de bien-être via notamment la réintégration de la nature en ville et la prise en compte réelle des attentes des citoyens. D’où l’émergence d’une nouvelle typologie de salariés/citadins : l’Homo-Qualitus. « Un Homme qui cherche à maximiser son bien-être matériel et immatériel et fait de la satisfaction de son désir de nature et de la préservation de son environnement, un des éléments constitutifs de son bien-être », selon Lise Bourdeau-Lepage.

La métropole régionale en phase avec les nouvelles aspirations des salariés  

Plus que jamais, je considère que demain les salariés iront là où ils aspirent à vivre et à s’épanouir et les entreprises suivront le mouvement. Dans cet esprit, la décentralisation des entreprises a tout son sens et devrait même s’accélérer.

De tout temps les grands bassins de population se sont situés et se sont développés là où étaient les ressources naturelles. Aujourd’hui le digital vient bousculer les codes en permettant à chacun de travailler partout sur le territoire et le développement du télétravail vient renforcer ce constat. Les salariés ont de nouvelles attentes. Parmi celles-ci, la plus prégnante est la volonté de concilier l’équilibre entre vie personnelle et professionnelle.

Ajoutons que les nouvelles générations ont une approche très écoresponsable. Elles veulent consommer moins, plus intelligemment et sont dans une recherche de qualité de vie basée sur le développement durable. Ces aspirations sont naturellement transposées dans le travail. Comment expliquer aujourd’hui à un jeune salarié qu’il va travailler dans un immeuble énergivore ou qui ne répond pas aux nouvelles normes ?

Les Métropoles régionales constituent aujourd’hui une vraie alternative à la capitale et répondent foncièrement à ces aspirations. Les promoteurs ont anticipé cette nouvelle donne et les investisseurs ont suivi. Preuve en est, les marchés régionaux se développent fortement !

Le COVID-19, accélérateur du phénomène de décentralisation ?

Le virus du COVID-19 nous a obligé à quitter nos bureaux et à poursuivre notre activité de notre domicile en télétravail. Cette situation exceptionnelle a été un test à grande échelle et un formidable accélérateur pour ce mode de travail qui a démontré sa capacité à offrir de vraies solutions. Pourtant, on disposait déjà de tous les outils digitaux. Skype ou Webex, par exemple, ne sont pas nouveaux. Alors que les cadres et les dirigeants ont été obligés de travailler de chez eux, nous constatons aujourd’hui que le principal changement lié à la crise sanitaire concerne leur façon d’appréhender le travail. Il y a une réelle prise de conscience du management sur la crédibilité de la solution télétravail.

Avec le COVID-19, les entreprises se sont aperçues que leurs collaborateurs pouvaient travailler autrement et surtout « déportés spatialement » car beaucoup de confinés sont partis en province. Les régions apportent une nouvelle fois des réponses légitimes entre qualité de vie plus agréable, loyers moins onéreux et accès plus rapide aux espaces verts.

Quelle tendance pour l’immobilier de bureau ?

La maturité du marché de l’emploi parisien et l’attractivité des grandes métropoles régionales laissent présager une accélération du rééquilibrage des dynamiques territoriales puisque 70% du PIB français se trouve en régions. Les grandes métropoles régionales ont maintenant des croissances de long terme supérieures à Paris et la moyenne française. La tendance se traduit d’ailleurs sur les bureaux. Si l’Île-de-France représente toujours la majorité du marché français en termes de demande placée, ces dernières années et notamment en 2019 le marché des régions a connu une croissance plus forte (+8% vs -9%). Signe d’une meilleure résilience et de marchés moins cycliques.

A titre d’exemple, six métropoles régionales dépassent les 100 000 m² de bureaux traités et offrent une véritable profondeur de marché. Les entreprises qui font le pari des régions y trouvent une main d’œuvre qualifiée souvent moins onéreuse et un vivier d’étudiants. De leur côté, les collaborateurs sont gagnants sur plusieurs fronts : des services de transports moins saturés, moins de pollution, des trajet domicile-travail plus courts, et des déplacements avec des mobilités douces facilités.

De plus, les locaux « prime » dans la ville la plus chère en région sont nettement moins chers qu'en Île-de-France. A titre d’exemple, les loyers à La Défense sont en moyenne 40% plus élevés qu’à La Part-Dieu à Lyon (loyer top bureaux à 325€ dans la Tour To Lyon), et sont de 280€ à Bordeaux, 240€ à Lille ou 170€ à Montpellier.

Mais quelle métropole choisir ?

Les métropoles régionales ne manquent pas d’arguments en matière d’attractivité : Bordeaux, marque mondiale, pour sa qualité de vie, Nantes, ville cosmopolite, pour la douceur de la Loire-Atlantique, Lyon, petit Paris sans les inconvénients, pour sa proximité avec des espaces naturels ou bien encore Lille, bassin d’emploi riche, pour son positionnement géographique proche notamment de la Belgique et de l’Angleterre. On peut également citer le bassin méditerranéen avec des métropoles comme Aix/Marseille et Montpellier, qui combinent mer et soleil, ou bien encore une ville comme Toulouse et son secteur aéronautique, qui ajoute au soleil la montagne.

Finalement, les métropoles régionales constituent la réponse la plus naturelle et logique aux nouvelles aspirations. Plus que jamais, je pense que l’avenir est en région et que la France d’après, c’est une France qui fera le pari d’un rééquilibrage économique, sociétale au profit des régions avec une promesse de villes où il fait bon vivre et travailler.

Jean-Laurent de la Prade
Directeur Général Adjoint Transaction