Baisse de la demande placée

Sur les 9 premiers mois de l'année, le volume de la demande placée poursuit sa baisse entamée au T1 2022, et passe de plus de 5 millions de m² à un peu moins de 3,7 millions de m². L’incertitude économique, la hausse des loyers ainsi que le très faible taux de vacance incite les preneurs à plus de prudence et les amènent à reconsidérer la libération des surfaces occupées. Ces tendances entraînent un ralentissement du dynamisme du marché de la logistique, observé depuis plusieurs années. Le T3 2023 accuse un retrait de la demande placée de 13 % par rapport à sa moyenne quinquennale.

Les surfaces comprises entre 10 000 m² et 40 000 m² sont celles qui résistent le mieux à la crise, et restent en ligne avec la moyenne quinquennale (-2 %). Les entrepôts de classe A connaissent quant à eux un fort engouement de la part des utilisateurs, avec +40 % de volume placés sur 5 ans.

Ralentissement des investissements sur les 9 premiers mois

Le contexte économique impacte clairement l'ensemble des classes d'actifs, et tout particulièrement la logistique en France qui voit son volume d'investissement réduit de 75 % sur les trois premiers trimestres de l'année 2023. Cela s'explique notamment par le fait que les acteurs anglo-saxons ont accepté plus rapidement le nouveaux paradigme des prix. Une particularité cette année, plus de la moitié des volumes investis en logistique l'ont été par des investisseurs français, alors qu'historiquement les anglo-saxons représentaient les 2/3 des volumes investis. 

Des disparités régionales

La région Lilloise reste le secteur géographique le plus plébiscité, avec 435 000 m² transactés, ce qui représente 17 % du marché. La région PACA enregistre un volume placé de 275 000 m², soit +25 % par rapport à sa moyenne quinquennale. Le marché Lyonnais, également sous offreur, résiste quant à lui plutôt bien, avec 275 000 m² placés. A l'inverse l'Ile-de-France, avec 335 000 m² pris à bail, ne représente plus que 13 % du marché, contre 25 % en moyenne. 

Des valeurs locatives toujours en hausse

Les loyers continuent leur progression amorcée depuis trois ans sur l'ensemble du territoire. Les loyers primes ont augmenté de 8 % depuis le début de l'année sur les principaux marchés de la dorsale, et de +20 % en 3 ans. Certains marchés "tendus", comme Toulouse (65€/m²), Bordeaux (60€/m²) ou Nantes (59€/m²) voient leurs valeurs locatives se rapprocher de celles des marchés de la dorsale. La région parisienne voit son loyer prime atteindre 70€/m² pour des entrepôts de classe A, alors qu'il approche les 100€/m² pour des cellules unitaires. 

Les facteurs expliquant la hausse des loyers sont, d'une part la demande qui reste résiliente, et d'autre part la rareté de l'offre. Les valeurs locatives des projets en développement sont quant à elles impactées par l'augmentation des coûts de la construction et la décompression des taux d'intérêts. 

Crédit photo : Adobe Stock / Vladyslav

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Le volume de la demande placée, analysé sur 12 mois glissants, poursuit sa baisse entamée au T1 2022 et passe de plus de 5 millions de m² à un peu moins de 3,3 millions de m². Bien que l’année 2023 ait montré une forme de résilience avec près de 4 millions de m² traités, le premier trimestre 2024 accuse un retrait de l’ordre de 30% par rapport à la moyenne de ces cinq dernières années.

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Au cours de l’année 2023, 373 100 permis de construire ont été octroyés en France métropolitaine, soit une baisse de 24 % par rapport à l’an dernier. L’analyse des trimestres montre que, depuis le T4 2022, le marché est repassé sous la barre des 100 000 logements autorisés. À noter qu’il avait toujours dépassé ce seuil après la crise de la Covid-19.

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Avec 6,2 milliards investis (toutes classes d’actifs confondues), les régions représentent 43 % du montant total investi en France en 2023. Le seconde main représente plus de la moitié des transactions (56 % du volume total cette année) et connait une baisse limitée à 5 % sur un an, grâce à une offre de qualité, située en centre-ville et très bien desservie par les transports en commun.

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Sans surprise et à l’instar de l’environnement économique et géopolitique, et même si le marché a confirmé une forme de résilience avec près de 3,7 millions de m² commercialisés, le résultat enregistré, fin 2023, marque une baisse de 7% en nombre et 14% en volume par rapport à la moyenne quinquennale.​

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Le marché de l'immobilier commercial en France a connu des fluctuations remarquables au T4 2023, reflétant les dynamiques complexes de l'économie et des marchés financiers. Au cours de cette période, le volume total des investissements a atteint 14,3 Mds d'euros. Cette valeur représente une baisse significative de 51% par rapport à l'année précédente, où les investissements s'élevaient à 29,4 Mds € et une diminution de 49% par rapport à la moyenne décennale de 28,3 Mds €.

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Avec 1 932 000 m² placés en 2023, le marché francilien affiche une baisse de 17 %, après une année 2022 qui avait profité d’un rebond technique. La demande placée 2023 est la conséquence des changements dans les modes de travail (télétravail, flex-office …) et semble être la nouvelle normalité du marché utilisateur.

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Le troisième trimestre prolonge la dynamique initiée depuis le début de l'année, à l'image du RevPAR, indice de référence, qui s’affiche à 81,4 € sur les neuf premiers mois de l'année 2023 (+18,0 % vs 2022) tous segments confondus.