Vincent Verdenne
Directeur du Développement, BNP Paribas Real Estate Valuation

Le coworking est l’un des phénomènes les plus disruptifs de ces dernières années en termes d’utilisation de bureau. Les prises à bail importantes, notamment pour les grandes surfaces, témoignent de la force du phénomène. Mais, il soulève des interrogations légitimes auprès des investisseurs ou banquiers :  

  • Effet de mode ou mouvement pérenne ?
  • Résilience du business model en cas de baisse des valeurs locatives de marché ?
  • Solidité des acteurs avec interrogation sur la solvabilité et liquidité de ces sociétés compte tenu des investissements massifs entrepris ?
  • A terme, une consolidation du secteur si trop d’acteurs dans ce segment ?

Ces interrogations étant posées, il me paraissait important de montrer aussi les points attractifs du Coworking et pourquoi ce phénomène continue à prendre de l’ampleur.

Sous l’effet des grands mouvements sociétaux liés aux nouvelles technologies et à l’évolution des modes de travail, le coworking est en plein essor. A New York comme à Londres ou Washington, The We Company est ainsi devenue le plus important locataire privé de surfaces de bureaux, soulignant l'impact de ces nouveaux usages sur un marché de l'immobilier tertiaire désormais en pleine mutation. Et ce n'est pas tout, car le coworking s'affirme également de plus en plus comme un vecteur de valorisation des immeubles. Retour sur les opportunités du coworking dans la stratégie immobilière des propriétaires de surfaces tertiaires.

Le coworking : une opportunité pour valoriser l'immeuble tertiaire !

Les grandes marques internationales de coworking telles WeWork, Wojo, Spaces ou Morning Coworking occupent de plus en plus fréquemment des surfaces tertiaires de plus de 5 000 m²... ce qui incite clairement les propriétaires à s'intéresser au phénomène non seulement pour éviter la vacance locative mais également pour valoriser leurs actifs.

  • Optimiser le taux d'occupation

Pour les propriétaires d'immeubles tertiaires, louer ses bureaux à des marques de coworking permet tout d'abord d'optimiser le taux d'occupation de leurs espaces vacants ou sous-occupés. En choisissant de louer des bureaux à un opérateur de coworking, le propriétaire mise sur l'expansion de ces nouveaux usages qui réinventent le cadre de travail, y compris pour les grandes entreprises. Carrefour, par exemple, a loué un étage entier au sein du nouvel espace parisien dans le 13ème arrondissement. Si à l’époque les grandes entreprises représentaient une faible part de la clientèle de ces espaces de coworking, on considère que cette part devrait atteindre près de 30 % à fin 2019, un chiffre qui pourra rassurer les propriétaires inquiets de la potentielle solvabilité d'un opérateur du coworking.

Autre point important : au-delà de la sécurisation du remplissage de l’immeuble et contrairement aux idées reçues, les acteurs du coworking s’engagent souvent sur des durées longues.

  • Valoriser l'immeuble … et son propriétaire

Les opérateurs de coworking prennent souvent à leur charge davantage de travaux d'aménagement, de rénovation ou de remise aux normes qu'un locataire traditionnel. Ces nouveaux lieux de travail se doivent en effet d'être attractifs tant par la distribution ou la décoration des espaces que par les services proposés, devenant ainsi de véritables vitrines pour le bureau de demain et l'innovation immobilière.

A titre d'exemple WeWork a recruté l’an dernier l'architecte danois Bjarke Ingels pour gérer ses projets ainsi qu'Adam Kimmel, ancien de chez Supreme (marque de streetwear), désormais en charge de l’identité visuelle des nouveaux espaces du leader mondial du coworking. Le propriétaire bénéficie donc d'une vraie longueur d'avance en matière d'aménagement de ses espaces de bureaux misant à la fois sur la réversibilité et sur la flexibilité des surfaces, deux critères désormais clés dans l'évaluation d'un immeuble de bureaux.

 Le coworking impacte également l'image du propriétaire de l'immeuble en soulignant sa capacité́ d'adaptation voire d'anticipation des grandes tendances immobilières.

  • Participer à la création d'un écosystème

En inventant des espaces de travail attractifs, innovants et adaptés aux nouveaux usages, les opérateurs de coworking créent également de nouveaux lieux de vie et de passage. Si l'on reprend l'exemple des espaces WeWork dans le 13ème arrondissement, ils se situent à proximité de la Station F, créant ainsi un véritable écosystème, booster d'attractivité du quartier et qui valorise aussi l'image du bâtiment tertiaire.

  • Imaginer un immeuble aux fonctions et aux services multiples

Le bâtiment tertiaire de demain endossera quoi qu'il en soit des fonctions diverses. On pourra y trouver à différents étages des surfaces de bureaux à partager, des espaces de coliving, des incubateurs, des makerspaces et des bureaux traditionnels assortis d'une offre de services aux utilisateurs. Et c'est probablement en intégrant cette notion de diversification que l'économie du co impactera les valorisations immobilières en intégrant les nouvelles façons de vivre et de travailler, permettant de limiter l’obsolescence des biens immobiliers.  

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