Eric Siesse
Directeur Général Adjoint Transaction IDF

L'agilité est une tendance de fond. Avec le changement de paradigme du travail, l'immobilier d'entreprise doit désormais être capable de proposer des bureaux qui s'adaptent à l’entreprise, à son métier et à son projet et non l'inverse. Mais quels sont les éléments constitutifs du bureau agile ? À quels besoins des entreprises et des collaborateurs répond-il ? BNP Paribas Real Estate a récemment publié une étude exclusive menée auprès d'une trentaine d'experts de l'immobilier tertiaire pour établir la check-list de l'agilité.

10 critères-clés pour définir l'agilité

On estime que moins de 5 % du parc de bureaux en France peut aujourd'hui être défini comme véritablement agile. Il existe donc un réel décalage entre l'offre immobilière actuelle et la demande des entreprises et des collaborateurs qui sont de plus en plus nombreux à plébisciter de nouveaux environnements de travail.

Les dirigeants recherchent désormais des espaces incarnant la vision et les valeurs de l'entreprise et répondant aux contraintes RH, business et RSE. Si le défi est de taille, il permet de créer de la valeur patrimoniale pour les bailleurs, et de de la valeur d'usage pour les locataires.

Les bureaux agiles ne sont pas uniquement la déclinaison d’une vision stratégique, ils sont l’outil pour la faire advenir. Pour qu'un bureau soit considéré comme agile, il doit être à la fois :

1. Modulable

Les espaces de travail doivent être configurables en fonction de leurs usages. Ils évoluent au gré des projets : une cafétéria pourra par exemple se transformer en salle de réunion ou en salle de réception. Pour parvenir à cette modularité, les espaces sont conçus avec des systèmes de cloisons mobiles, le mobilier est facilement amovible, le plug & work est possible partout y compris dans les lieux d'accueil ou dans les espaces de détente.

Chez Michel & Augustin les bureaux reconfigurés peuvent par exemple accueillir jusqu'à 1 000 personnes le temps d'une soirée, soit 20 fois plus que le nombre de collaborateurs travaillant au siège.

2. Multitâches

Il existe autant de typologies d'espaces qu'il y a de modalités de travail au cours d'une journée. Or, selon l'étude sur le bureau de demain menée par le cabinet de conseil Greenworking en 2017, 74 % des salariés jugent que les possibilités d’isolement et de concentration offertes par leurs environnements de travail actuels sont insatisfaisantes. Le bureau agile proposera donc des espaces de réunions, des lieux dédiés à la concentration, à la socialisation, à la relaxation, à la créativité, ou aux services (salle de gym, conciergerie, restauration).

3. Sécable

L'actif immobilier agile est sécable entre plusieurs entreprises utilisatrices. Les lots seront donc autonomes pour permettre la comptabilisation des charges. Quant aux schémas de sécurité et d'évacuation, ils ne devront pas empiéter sur les parties privatives.

À Issy-Les-Moulineaux, Coca-Cola et le groupe Rocher se partagent les 48 000 m² de l'ensemble immobilier Zenora, ils ont cependant ont aménagé leurs espaces de manière totalement différente. Bien que ces locaux aient été conçus de la même façon, ils sont suffisamment flexibles et modulables pour s’adapter aux besoins des entreprises et leur permettre de configurer les locaux comme elles le souhaitent, avec le moins de contraintes techniques possible.

4. Connecté

Le bâtiment agile est un bâtiment intelligent. Il capte les informations émises par son environnement et réagit en temps réel pour optimiser :

L’espace : plan d'occupation des salles de réunion notamment
Les flux : lumière et température varient selon l'heure de la journée ou la présence des collaborateurs dans les locaux
L’entretien : détection des incidents, maintenance préventive

5. Fluide

Le bureau agile fluidifie les déplacements. Plus intuitif, le plan de circulation encourage également les déplacements à pied et valorise les zones de circulations qui deviennent alors des lieux de rencontres, d'échanges informels et de détente.

A ce sujet, selon l'étude de Greenworking, 87 % des collaborateurs estiment apprendre au travers des interactions informelles

6. Flexible dans le temps

Les espaces peuvent être (en partie) réservés à la demande. Les collaborateurs peuvent se rendre dans des tiers-lieux le temps d'un projet.

7. Ouvert

Le bureau agile n'est plus uniquement réservé aux collaborateurs. Il devient un hub propice aux rencontres et aux évènements, ouvert aux salariés, aux prestataires, aux clients, aux partenaires voire à des étudiants ou à des start-up incubées.

Onepoint, le groupe de conseil en transformation digitale, a emménagé dans son nouveau siège parisien en 2015 et l'a imaginé comme un lieu de flux où les idées transitent. Le groupe permet ainsi à ses clients et partenaires de tenir leurs propres réunions dans ses bureaux et organise régulièrement des conférences, des expositions photos ou encore des hackatons...

8. Accessible

Le lieu de travail doit offrir une accessibilité maximale grâce à des équipements multimodaux (local vélo, point de recharge pour les véhicules électriques, etc.) et à des solutions de transport type autopartage, co-voiturage, deux roues en accès libre, etc.

9. Réversible

Dès sa conception, l'actif immobilier est pensé pour se convertir à d'autres usages (logements, commerces, etc.) en obtenant un classement ERP et en anticipant la conversion des espaces grâce à un dimensionnement adéquat.

10. Circulaire

Le bâtiment tertiaire agile est smart et ouvert sur la ville : il s’intègre dans son écosystème urbain et environnemental dans une logique d’économie circulaire. Il stocke l’énergie et partage les fluides, notamment dans le cadre d’opérations mixtes logements/bureaux avec des plages de consommation d’énergie distinctes. On peut également imaginer que des entreprises puissent à l'avenir partager leurs espaces de restauration ou de stationnement avec le voisinage.

L'agilité nécessite donc une transformation radicale

Au regard de cette étude, il semble ainsi désormais presque impossible pour une entreprise d'engager une transformation radicale sans envisager une mutation profonde de ses espaces de travail pour les rendre agiles. Les principaux moteurs exprimés par les grandes entreprises en Île-de-France procèdent en effet de la nécessité des entreprises à transformer leurs modes et organisations de travail autour du thème de l’agilité, tout en exigeant un besoin fort de centralité pour capter et conserver leurs talents.

Regroupement, efficacité, réversibilité, confort, services, tiers-lieux… autant de sujets qui s’inscrivent aujourd’hui dans les préoccupations des utilisateurs ! 

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