L’année 2018 s’est caractérisée par un net recul des marchés financiers, c’est-à-dire une tendance que nous n’avions plus connue depuis 2011 sur les principales places boursières. Même si on peut considérer ces mouvements comme peu rationnels, et décorrélés de la bonne santé financière des entreprises et des banques, ces différences de réaction reflètent des situations du globe très différentes, alors que le passé nous avait habitués à davantage d’homogénéité au sein du globe. D’ailleurs, une remontée des marchés actions s’est matérialisée depuis début 2019 alors que l’environnement politique et économique n’a finalement pas tant évolué.
Un ralentissement mondial mais pas un retournement
Selon les statistiques officielles, la Chine aura enregistré une croissance de 6,6 % en 2018, soit un point bas de 28 ans. Les raisons de ce ralentissement sont de l’ordre structurel et cyclique. Les perspectives d’exportations sont assombries par les relations commerciales moins ouvertes avec les États-Unis. Afin de contenir le ralentissement, la banque centrale assouplit ses conditions de crédit et de liquidité. La politique budgétaire devient également expansionniste, via une fiscalité plus généreuse et des dépenses en infrastructures. Cela devrait permettre à la Chine d’amortir son ralentissement et de conserver une croissance supérieure à 6 % en 2019.
Les États-Unis posent aussi beaucoup de questions. La croissance américaine aura atteint 2,9 % en 2018, soutenue par les baisses d’impôts ainsi que par l’expansion du crédit, et de surcroît une forte augmentation de l’endettement de l’État américain. La croissance va freiner en 2019 (2,1 % attendu), en lien avec le ralentissement du commerce mondial et le resserrement des conditions monétaires et financières. Toutefois, les indices d’activité actuels confirment certes un ralentissement de croissance mais ne laissent pas encore présager une entrée en récession de la première économie mondiale.
Focus sur la zone euro
En zone euro, le ralentissement de l’activité devient de plus en plus évident, notamment en Allemagne, où l’économie affiche des contraintes de capacités et souffre d’une demande émergente moins dynamique. En ce qui concerne la France, la succession des conflits sociaux ont amputé la croissance de 2018 ainsi que l’acquis pour 2019. Aussi, l’environnement extérieur est moins porteur. Pour autant, la consommation des ménages devrait être soutenue par les baisses d’impôts et la hausse de l’emploi, et l’investissement des entreprises reste dans une dynamique favorable. Au total, pour l’Allemagne comme pour la France, on attend une croissance proche de 1,5 % cette année, en ligne avec les résultats de 2018. En termes d’emploi, cela se traduirait par 155 000 créations de postes en France, contre 170 000 l’an passé, mais à comparer aussi à un point haut depuis 2000 à 345 000 en 2017.
Malgré l’exacerbation des incertitudes au Royaume-Uni, les récentes données reflétant la croissance britannique restent robustes. Dans notre scénario central, la croissance du Royaume-Uni pourrait même être meilleure en 2019 qu’en 2018, où elle aura atteint 1,3 %. Bien entendu, les événements autour du Brexit restent de loin ceux les plus incertains et déterminants pour les performances économiques à venir du Royaume-Uni.
Des taux financiers stables ou en légère hausse
En ce qui concernent les politiques des banques centrales, si les taux directeurs pourraient progresser de près de 50 points de base aux États-Unis et au Royaume-Uni sur l’année 2019, en lien avec les meilleurs niveaux d’inflation et d’activité, une stabilité des taux à 0 % en zone euro est de plus en plus attendue. Les signes de ralentissement de l’économie et l’arrêt du quantitative easing fin 2018 n’encouragent pas la BCE à une politique monétaire beaucoup plus restrictive. Dans cette optique, les taux courts tels l’Euribor 3 mois pourraient très légèrement remonter, en lien avec une hausse du taux de dépôt de la BCE, mais ils devraient toujours se situer en territoire négatif.
Finalement, des facteurs majeurs sont réunis pour garder les taux longs à des niveaux relativement bas, tels une croissance modérée, une inflation maîtrisée, l’abondance des liquidités et une aversion au risque probablement plus marquée qu’au cours des années précédentes. C’est pourquoi les taux longs obligataires des principaux États de la zone euro, tels la France et l’Allemagne, s’ils évoluent, ne devraient que très peu progresser d’ici à fin 2019. Aussi, c’est la première fois depuis plus de trois ans qu’il y a, à l’instar du consensus de la plupart des économistes, une si faible anticipation de remontée des taux d’intérêt de long terme pour l’année à venir.
Des plus-values en capital de plus en plus dépendantes du marché locatif et du travail sur l’actif
Dans l’ensemble, on peut tabler pour 2019 sur une stabilité des taux « prime » pour la plupart des marchés de bureaux en Europe, tandis que de légères diminutions se profilent à nouveau dans certains marchés comme en logistique. Dans ce contexte de taux « prime » relativement stables et bas, plusieurs problématiques se posent. Premièrement, la compétition des investisseurs à l’acquisition pourrait continuer à générer des pressions sur les rendements des actifs de qualité plus standards. En d’autres termes, plus les taux « prime » resteront durablement stables et bas, plus l’écart de taux entre le marché moyen et celui « prime » diminuera, et donc les différences de qualités entre actifs seront de moins en moins sanctionnées. Deuxièmement, l’essoufflement de la dynamique baissière des taux va commencer à peser sur la croissance des valeurs vénales. Depuis 2015, les taux baissiers permettaient une création quasi-passive de la valeur. Dorénavant, le travail sur l’actif, sur ses baux et sur ses revenus, va être davantage nécessaire pour créer de la valeur. De bon augure, le sous-jacent locatif s’est assaini dans la plupart des marchés, les taux de vacance devraient peu évoluer malgré l’offre à venir, et le potentiel de croissance des loyers est encore bon pour les localisations phares mais aussi en développement. Enfin, le bon contexte locatif et la quête à davantage de performance devraient inciter les investisseurs à accroître leurs stratégies de diversification et de prise de risque.
Partageons autour de cette réflexion
Que vous ayez un projet immobilier ou que vous souhaitiez simplement prolonger l'échange autour de ce sujet, n'hésitez pas à me contacter !
>>> Découvrir mon parcours