Vincent Verdenne
Directeur du Développement, BNP Paribas Real Estate Valuation

Les différents usages de l'intelligence artificielle au sein de l'industrie immobilière ont beaucoup progressé ces dernières années. Pour autant jusqu'à présent, c'est essentiellement la gestion de l'immeuble tertiaire qui concentre aujourd'hui la grande majorité des applications d'intelligence artificielle destinées à l'immobilier. L'AI détient cependant le potentiel nécessaire pour révolutionner le secteur et s’immiscer à tous les étages de la chaîne immobilière... notamment en matière d'expertise des biens immobiliers.

L'AI dans l'immobilier

Les premiers travaux sur l'intelligence artificielle (AI ou Artificial Intelligence) datent des années 1950. Alan Turing s'interroge alors sur la capacité d'une machine à « penser » et sur une intelligence artificielle capable d'imiter l'intelligence humaine pour résoudre des problèmes complexes.

L'immeuble smart

Un peu plus de soixante ans plus tard, c'est l'immeuble qui devient Smart. Grâce à l'intégration de capteurs au sein d'un bâtiment, il est alors possible de récolter un flux massif d'informations. Mais pour tirer toute la valeur de ces méga données (Big Data), celles-ci doivent être analysées afin de pouvoir ensuite générer des actions. Si l'on combine AI (Artificial Intelligence) et IoT (Internet of Things), le bâtiment devient alors connecté ET intelligent, assumant alors des fonctions d'analyse sur, par exemple, le taux d'occupation des espaces de travail ou des places de parking, la consommation d'énergie ou la sécurité de l'immeuble.

Le prédictif et le machine learning

L'intégration de l'intelligence artificielle dans l'immobilier fait également entrer le secteur dans l’ère du prédictif grâce au machine learning. Également appelé apprentissage automatique, il permet de reproduire un comportement grâce à des algorithmes, eux-mêmes alimentés par un grand nombre de data. Confronté à différentes situations, l'algorithme peut alors analyser des comportements et générer des modèles d'actions. Pour le secteur immobilier, il est donc désormais possible d'imaginer des technologies capables d'apprendre du comportement des utilisateurs d'un bâtiment tertiaire.

Si l'on va un peu plus loin, on peut donc penser que l'AI pourra bientôt compiler, grâce à l'open data notamment, les chiffres du marché de l'immobilier sur une ville, un quartier ou même à l'échelle d'une rue et croiser ou analyser ces données avec la typologie d’actifs, l'évolution des loyers, des prix de vente ou des marchés financiers sur x années, la qualité du bâti, etc.

L'expert immobilier augmenté

Ces nouvelles applications sous-entendent-elles que l'AI remplacera, à terme, l'expertise humaine ? Pas si sûr. Car l'intelligence artificielle doit être envisagée comme une prothèse qui vient compenser les éventuelles carences de l’homme, accroître sa performance ou faciliter certaines tâches.

Grâce au machine learning

Dans le cadre de l’expertise d'un actif immobilier, la localisation, la proximité des transports, la taille des plateaux, leur niveau d’équipement sont des critères de base qui pourront être analysés par des applications dédiées. En combinant l'open data et le machine learning, l'AI permettra donc d'analyser l’évolution en temps réel de chacun des marchés. Mais avec les transformations de ces dernières années en matière d'aménagement des espaces de travail ou de modes de collaboration, d'autres critères doivent désormais être pris en compte dans la valorisation d'un actif, notamment pour les immeubles de bureaux. Ainsi, la flexibilité et la mixité des espaces, leur attractivité, leur potentiel de bien-être ou la présence d’espaces collaboratifs sont par exemple des données de plus en plus significatives, porteuses d'une valeur économique réelle : leur impact sur l’efficacité des collaborateurs est en effet prouvé et ils jouent un rôle désormais majeur dans l’image même de l’entreprise qui occupe les locaux. Il est donc indispensable de tenir compte de ces nouveaux critères d'évaluation dans l'expertise d'un actif. Or, aussi performantes soient-elles, ces critères ne sont pas mesurables par des machines : leur évaluation dépend de l'observation humaine, d'une appréciation experte ou même parfois d'une intuition.

L'avenir de l'expertise immobilière se construit donc avec les mécanismes et les algorithmes de l'intelligence artificielle. Loin du mythe anxiogène de la machine prenant le pouvoir sur l'homme, l'AI se met ainsi au service de l'humain : l'expert immobilier s’affranchira alors de certaines tâches chronophages (recherche d'informations, traitement des données, etc.) pour se consacrer à l'observation d'analyses formidablement précises générées par la machine.

À la faveur des progrès de l'IA, les métiers de l'évaluation immobilière vont donc muter : l'expert devient ainsi un « expert augmenté » pour une évaluation immobilière toujours plus documentée, plus fine et plus rigoureuse.

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