Le marché du coworking en Europe : une croissance généralisée

Le coworking est une organisation de travail marquée par la rencontre dans les années 2000 entre deux concepts : les tiers-lieux et les centres d’affaires. Il présente les avantages des deux types d’espaces (flexibilité, accès pour toutes les entreprises, animation par un exploitant, communauté d’utilisateurs…) et s’impose aujourd’hui, à travers l’Europe, non plus seulement comme une nouvelle organisation du travail, mais véritablement comme un nouveau produit immobilier. À tel point que le phénomène du coworking a connu au cours des dernières années une ampleur sans précédent : de 1 000 espaces de coworking en 2012 dans le monde, l’étude 2017 Deskmag Coworking Survey en recensait près de 14 000 en 2017, et 18 000 en 2018. Si comme pour tous les marchés qui arrivent à maturité, la croissance du coworking est appelée à ralentir, la récente étude que nous venons de mener chez BNP Paribas Real Estate, illustre que la majorité des pays européens affichent aujourd’hui une progression significative. Londres, Paris et Varsovie sont les marchés les plus denses avec une forte implantation d’espaces de coworking, notamment portée par les grands acteurs internationaux. Le point sur l'essor effréné du coworking et coup de projecteur sur les chiffres du coworking en Europe.

Difficile aujourd'hui d'ignorer le phénomène du coworking ! L'acte militant démarré à San Francisco au milieu des années 2000 s'est transformé en une véritable déferlante et séduit désormais tous les marchés. Un constat appuyé par la conjoncture économique européenne qui a notamment permis une augmentation significative du nombre de création d’entreprise, ainsi que la croissance des grands groupes qui s’intéressent eux aussi au phénomène du coworking.

Les besoins de ces acteurs étant spécifiques, les structures de coworking se spécialisent, et se positionnent sur des créneaux distinctifs, pour offrir des solutions adaptées aux besoins de chacun : à destination d’une cible bien précise, en zone péri-urbaine, des centres de coworking thématiques… ce qui est d’autant plus vrai du côté des acteurs indépendants. 

Si le nombre d’espaces de coworking augmente de façon significative, c’est aussi le cas pour les surfaces, en raison de l’appropriation de ce phénomène par les grands acteurs internationaux, adeptes des grands espaces. Ainsi, la surface moyenne observée en Europe pour ces espaces est de 818 m². Une tendance de surfaces plus importantes à la location a en effet été observée, en particulier à Vienne où une récente opération avoisine les 5 000 m².

À Amsterdam, les transactions se sont effectuées en 2018 autour 3 500 m2 (+29 % vs. 2017). Quant à Madrid, la surface moyenne d’un espace de coworking atteint 2 701 m2, affichant une hausse de 10 % par rapport à 2017.

On note par ailleurs que les principaux acteurs du marché ont tendance à s’internationaliser. En particulier, le modèle WeWork, rebaptisé The We Company début 2019, inspire beaucoup et connaît une croissance remarquable. Le géant américain aura ainsi atteint une valorisation totale de 47 milliards de dollars, soit près de 27 milliards de plus en 2 ans (source AFP) et s’apprête à devenir le premier loueur de bureau de New York en surface.

Parmi les principaux opérateurs en Europe, on compte notamment Spaces, Bureaux À Partager, Morning Coworking, Secondesk, The Bureau ou encore Wojo (ex Nextdoor) qui table sur une expansion record d’ici à 2022, avec une prévision de 40 000 adhérents et plus de 50 sites.

Autre fait marquant : les espaces de coworking enrichissent leurs prestations et rivalisent de créativité́ pour étoffer leur offre de services additionnels. Certains sont directement liés à l’exercice de l’activité́ professionnelle : domiciliation, assistance administrative et technique, bureaux et salles de réunions privés, formations thématiques, coaching individuel. D’autres installations renforcent le bien-être au sein de l'environnement de travail : conciergerie, crèche, bar, cantine, cuisine équipée, bibliothèque, salle de fitness.

Si Londres reste incontestablement la capitale du coworking en Europe avec 70 transactions signées en 2018, représentant plus de 182 567 m² (+13 % vs 2017), le coworking se généralise partout ailleurs en Europe. Le marché se montre très dynamique notamment à Bruxelles, Madrid, Milan ou encore Munich qui affichent des taux de croissance à 3 chiffres.

Vienne et Milan enregistrent des performances record avec respectivement 30 365 m2 et 38 211 m2 en termes de nouveaux espaces de coworking, soit une augmentation de 449 % et 294 % face à 2017. Six transactions ont été réalisées à Cologne en 2018 pour une surface totale de 29 200 m2 (+161 % vs. 2017). Enfin, huit opérations pour 43 338 m2 (+122 % vs. 2017) viennent dynamiser le marché dublinois qui affiche une surface moyenne par opération de 5 417 m2, la plus importante d’Europe

Petit tour d'Europe pour mieux appréhender les chiffres du coworking.

• Royaume-Uni : des utilisateurs en quête de flexibilité

Le marché du coworking et des centres d'affaires se concentre principalement sur le secteur de la City avec 73 637 m² d’espaces de coworking pris à bail en 2018.

Face à des preneurs qui privilégient de plus en plus des espaces moins conventionnels, les investisseurs vont eux aussi devoir s'adapter pour promouvoir leurs immeubles et leurs bureaux. Cela se traduit par exemple par des baux plus courts et par le développement d'une offre de services. Les propriétaires qui intègrent ce marché considèrent désormais la location de leurs actifs à des marques de coworking comme une façon de fournir une vraie valeur ajoutée aux utilisateurs de l’immeuble. De grandes entreprises telles que Facebook, Dell, KPMG, Compass et Red Bull comptent déjà̀ parmi celles ayant déjà franchi le cap.

• France : un potentiel de développement important  

En France, le nombre d'espaces de coworking connaît une véritable expansion puisque selon le récent rapport émis par Julien de Normandie en septembre dernier, on recense près de 1 800 espaces de coworking en France. C’est sans compter le plan de financement annoncé par le gouvernement d’un montant de 110 millions d’euros d’ici 2021, qui ambitionne de créer ou de consolider 300 espaces de travail flexibles.

• Europe Centrale : des espaces de qualité pour Prague et Varsovie

Le marché́ du coworking en Pologne est animé par les grands acteurs internationaux tels que WeWork, Spaces, Rent24 ou Mindspace mais également par des marques créées par des promoteurs locaux.

À Prague comme à Varsovie, la majorité des espaces de coworking se situe dans les quartiers de bureaux centraux. Si pour Varsovie, environ 70 % d’entre eux concernent des immeubles de classe A, la plupart des centres de coworking de Prague sont installés dans des immeubles post-industriels de classe B ou C. Cette tendance devrait cependant évoluer dans les mois à venir avec l’arrivée sur le marché pragois de grandes marques internationales (BusinessLink, HubHub et Spaces) dont les implantations se font principalement sur des bâtiments de classe A.

Dans la plupart des marchés tertiaires mondiaux, la dynamique des espaces de coworking, bien que relativement récente, apparaît déjà forte. De nombreuses implantations sont encore attendues dans les principales villes européennes pour 2019 ainsi que les années suivantes. Toutefois, certains acteurs pourraient repenser leur modèle et leur développement à moyen terme puisque seulement 42% des espaces de coworking dans le monde sont considérés comme rentables avec un revenu mensuel moyen par coworker de 317€ et des frais mensuels moyens par membre de l’ordre de 328€ (source Deskmag Global Coworking Survey 2018). C’est pourquoi le marché devrait entrer dans une phase de maturité et ralentir sa progression dans de nombreuses localisations, voire se stabiliser et se consolider dans d’autres d’ici les prochaines années. Car là où les coworkers profitent de la flexibilité offerte par ce modèle, les marques de coworking, elles, s’engagent sur des baux fermes et doivent rentabiliser leur investissement sur le long terme. L’équation ne sera pas toujours simple. Aussi, les acteurs indépendants qui n’ont pas toujours la capacité de lutter contre les grandes marques vont sans doute devoir se différentier davantage, par exemple en se positionnant sur des créneaux spécifiques. Toutefois, la tendance est définitivement aux nouvelles formes d’organisation du travail et le coworking s’inscrit durablement dans le paysage tertiaire.