Vincent Verdenne
Directeur du Développement, BNP Paribas Real Estate Valuation

Horizontalité, mobilité, connectivité… Le monde du travail est en pleine mutation. Une dynamique qui accélère l’obsolescence des immeubles de bureau et impose à de plus en plus d’investisseurs d’adapter leurs actifs immobiliers aux besoins des nouvelles générations.

Les nouveaux usages révolutionnent le marché de l’immobilier de bureau

Nous sommes entrés dans l’ère post crise financière. Retenir les talents est une priorité. Les besoins des nouvelles générations évoluent rapidement. Et les nouveaux usages modifient considérablement la donne. La notion d’immeuble, conçue dans une optique purement rationnelle pour satisfaire uniquement l’exercice des nécessités des métiers, est dépassée.

Aujourd’hui, l’immeuble de bureau doit répondre à des attentes multiples et variées en termes de services. Il doit offrir à la fois de grands espaces pour faciliter le partage entre les salariés et des pièces de petite taille pour permettre à chacun d’être au calme pour se concentrer sur son travail ou pour téléphoner. Il doit également proposer des espaces de convivialité facilitant les échanges entre les équipes transversales de l’entreprise.

Les salariés recherchent plus de souplesse, de liberté et de services, mais aussi une plus grande mobilité : ils souhaitent pouvoir travailler chez eux certains jours de la semaine et se rendre à leur bureau le reste du temps pour partager leurs dossiers dans un mode plus collaboratif. Ils apprécient aussi de pouvoir travailler dans des tiers-lieux.

Pour garder et attirer les talents, les entreprises se montrent plus exigeantes dans leurs choix immobiliers. Les investisseurs sont ainsi contraints de s’adapter en remettant leurs biens au goût du jour. Les nouvelles générations sont de plus en plus sensibles à la qualité environnementale de l’immeuble ainsi qu’à sa connectivité en ses murs et avec son quartier. Le concept de « smart building » se développe à Paris et en régions. Toutes ces tendances vont accélérer l’obsolescence des biens qui ne prennent pas en compte ces critères.

Comment évaluer l’obsolescence d’un immeuble ?

Les experts immobiliers constatent les réactions du marché. Ils n’ont pas à créer des valeurs qui refléteraient leurs opinions, mais seulement à traduire la réalité du marché. Cela étant, ils peuvent anticiper les évolutions possibles. Dans les prochaines années, l’obsolescence va devenir un critère plus déterminant pour expertiser la valeur vénale d’un immeuble. Elle va s’élargir pour comprendre l’adaptabilité du bien aux nouveaux usages. Si les investisseurs veulent conserver leur immeuble « prime », il leur faudra sans doute réaliser de nouveaux travaux.

Pour évaluer l’obsolescence d’un bien, l’expert immobilier a le choix entre deux méthodes. La première repose sur l’évaluation du coût des travaux nécessaires, à déduire de la valeur vénale du bien considéré après aménagements. La seconde méthode inclut l’obsolescence dans le choix du taux : plus l’obsolescence sera importante, plus le taux sera haut et donc la valeur diminuera. L’investisseur doit être attentif à la polyvalence du bien permettant de minimiser les coûts futurs des travaux.

Ne pas minimiser les conséquences de l’accélération de l’obsolescence sur le futur du parc immobilier !

Cette accélération de l’obsolescence pourrait créer un marché à deux vitesses dans l’immobilier de bureau. À Paris ou dans les plus grandes métropoles régionales, les propriétaires n’hésiteront pas à faire des travaux importants pour adapter leurs biens aux nouveaux usages car ils bénéficient d’une forte élasticité sur les loyers et les taux. Dans la très grande majorité des cas, les travaux généreront des plus-values.

En revanche, en deuxième couronne parisienne et en régions (hors grandes métropoles régionales), l’élasticité des loyers et des taux est plus faible et la création de valeur potentielle sera limitée ou inexistante. Dans ce contexte, les investisseurs seront moins enclins à engager de gros travaux de réhabilitation de leurs biens.

Pour conclure, outre les critères habituels (situation, centralité, transports en commun, qualité de l’environnement, qualité de la construction, qualité des baux…) qui demeurent des fondamentaux intangibles, la mobilité, la connectivité, la neutralité en termes d’empreinte carbone et l’adaptabilité aux évolutions futures font désormais référence sur le marché dans l’évaluation d’un bien immobilier.

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