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13 novembre 2013

BNPPRE:Le marché de l’immobilier commercial retrouve du dynamisme en 2013

Après un début d’année 2013 difficile, les performances économiques montrent des signes d’amélioration en Europe.

L’enquête d’opinion s’est stabilisée et de récentes données de la Commission européenne, en particulier les indicateurs de confiance des consommateurs, laissent entrevoir des évolutions encourageantes. De surcroît, le dernier indice composite PMI pour la zone euro a dépassé la barre des 50 points en août pour la première fois depuis le début de l’année 2012. La conjonction de ces indicateurs confirme que les économies européennes sont en bonne voie.

La reprise devrait s’affirmer dans l’Europe des quinze (+1,4 %) en 2014, la quasi-totalité des pays renouant avec la croissance et la demande intérieure représentant le principal moteur de l’activité économique. Nous prévoyons donc que le redressement de l’économie au cours des trimestres à venir s’accompagnera d’un essor de la demande des consommateurs et, par conséquent, des ventes au détail

 

LA DEMANDE DES ENSEIGNES SE RÉPERCUTE SUR LES LOYERS « PRIME ».

Sur les sept principaux marchés d’Europe de l’Ouest (Paris, Londres, Berlin, Francfort, Hambourg, Munich et Madrid) que nous avons étudiés, le loyer « prime » moyen a atteint, en moyenne, à 6 553 € au 2ème trimestre 2013, en hausse de 4 % sur un an.

Sous l’effet de la demande des enseignes qui privilégient les meilleurs emplacements à travers l’Europe, les loyers restent orientés à la hausse dans les secteurs « prime » les plus recherchés. Dans l’ensemble, les enseignes se livrent une concurrence accrue (baisse de la consommation, consommateurs de plus en plus exigeants, essor de l’e-commerce). Les locaux commerciaux restent toutefois au cœur de leur stratégie, tout particulièrement pour les marques internationales.

 

L’avenue des Champs-Élysées à Paris et Oxford Street à Londres affichent clairement les loyers les plus élevés pour les emplacements « prime » de centre-ville. Les loyers « prime » sont également hauts à Munich, Francfort et Berlin. De fait, le niveau des loyers « prime » est clairement corrélé à la présence d’enseignes internationales. En Europe de l’Ouest, Paris, Londres, Munich et Berlin sont effectivement dans le top 10 pour ce qui est de la présence des marques internationales. À l’inverse, les secteurs secondaires souffrent de taux de vacance élevés et d’une baisse de la demande.

L’IMMOBILIER COMMERCIAL OFFRE DE BONNES OPPORTUNITÉS DE DIVERSIFICATION.

Le secteur des commerces affiche de bons résultats. En effet, les investisseurs cherchant à diversifier leurs portefeuilles se tournent vers d’autres marchés d’investissement que celui, plus traditionnel, des bureaux. Le volume d’investissement en commerces a totalisé près de 30 milliards d’euros au 2ème trimestre 2013, en hausse de 16 % par rapport à la même période de 2012 en glissement annuel. Parallèlement à cette nette hausse, la part des commerces dans l’investissement total a progressé pour atteindre 24 %. La demande des investisseurs n’a pas faibli et seule la rareté de l’offre « prime » a freiné leur appétit.

Le Royaume-Uni reste, sans conteste, le marché le plus liquide. Il a enregistré une progression significative au 2ème trimestre 2013 par rapport à la même période de 2012 en glissement annuel. Londres intéresse moins que les marchés régionaux qui attirent les investisseurs grâce à des biens aux prix réajustés affichant un bon potentiel en termes de gestion d’actifs.

De même, l’Allemagne a également suscité un vif intérêt auprès des investisseurs, seule Munich a enregistré une baisse au 2ème trimestre 2013 par rapport au 2ème trimestre 2012 en glissement annuel. Les secteurs « prime » des centres-villes n’ont rien perdu de leur attrait pour les investisseurs nationaux, bien que les acteurs internationaux aient été très présents. Sous l’effet de la pénurie d’offre et de la quasi-absence de locaux « prime » vacants, les investisseurs peinent à trouver des biens adaptés.

Également dans le peloton de tête, les pays nordiques ont enregistré une hausse de 61 % en glissement annuel par rapport au 2ème trimestre 2012. Il convient toutefois de noter que cet excellent résultat est le fruit d’un nombre restreint de très grandes opérations enregistrées à la fin de l’année 2012. Cette année, les transactions sont de taille plus modestes. Par conséquent, si l’on ne regarde que les chiffres du 1er semestre 2013, l’investissement en commerces a chuté de 31 %.

En France, les montants investis dans l’immobilier commercial ont légèrement progressé au 2ème trimestre 2013 par rapport à l’année passée en glissement annuel. Si le volume de l’investissement en commerces a augmenté en régions, Central Paris a enregistré de moins bonnes performances sur la même période avec une majorité de petites transactions (< 5 millions d’euros). Les rares grandes opérations conclues ont toutefois permis à ce secteur d’afficher de solides résultats. Les centres commerciaux régionaux de qualité semblent être des alternatives attractives pour les investisseurs.

Dans le reste de l’Europe de l’Ouest, l’activité demeure faible, et la croissance à trois chiffres enregistrée sur certains marchés repose sur de très faibles volumes. Bien que proposant des prix adaptés et une offre de biens de qualité plus étoffée, ces marchés sont plus risqués et demeurent loin d’un véritable redressement.

 

Au 2ème trimestre 2013, dans les neuf principales villes d’Europe de l’Ouest étudiées, le taux de rendement « prime » moyen des commerces a été stable par rapport aux six derniers mois (4,25 %) et en baisse de 18 pb au regard de la même période de l’année passée. Ces chiffres confirment le fort intérêt pour les actifs commerciaux « prime ». Les taux de rendement « prime » semblent avoir atteint un plancher à Londres (3 %), à Paris (4 %) et dans les villes allemandes (entre 4,05 % à Munich et 4,35 % à Berlin). La tendance est inverse à Milan et Madrid où ils ont augmenté par rapport au 2ème trimestre 2013 pour s’établir, respectivement, à 4,60 % et 5,60 %. Les taux de rendement « prime » devraient rester stables sur l’année.

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