La crise sanitaire et économique que nous sommes en train de traverser va impacter durablement l’ensemble de l’économie. C’est un fait, et nous devons nous attendre à plusieurs mois de transition avant d’en sortir et d’envisager un rebond significatif pour 2021. L’économie française a fonctionné pendant plusieurs semaines 35 % en dessous de la normale selon les premières estimations de l’INSEE, qui précise également que le recul enregistré pour le secteur marchand, hors loyers avait atteint 49%. Une situation inédite qui a engendré un choc de l’offre et de la demande, mais aussi de confiance. Cependant, si l’avenir reste incertain, la période n’est pas aussi dramatique qu’en 2008. Notre système est en crise mais n’est pas malade. Le contexte est aujourd’hui bien différent et la prime de risque de l’immobilier apparaît beaucoup plus forte. Elle agit comme un bon amortisseur. Les porteurs de parts de SCPI ou d’OPCI peuvent rester confiants et ne pas prendre de décision hâtive. Les fonds immobiliers ont fait preuve de résilience et pourraient même sortir renforcés de cette étrange époque.
Avec la pandémie du COVID19, tous les secteurs d’activité ont été impactés. Certains plus que d’autres à l’instar de l‘hôtellerie ou du retail. La question du locatif et de la perception des loyers, reste quant à elle centrale pour toutes les typologies d’investisseurs, privés comme publics. Il n’y a rien qui remplace un loyer non perçu, mais la profession s’est mobilisée pour gérer les sujets des loyers visés par les mesures gouvernementales et les risques de vacance tout en défendant les intérêts des investisseurs. Il faut bien comprendre que ces derniers ne sont pas tous de grands investisseurs. La majorité d’entre eux sont de petits épargnants qui recherchent dans les SCPI un bon moyen de bénéficier de revenus complémentaires réguliers. D’autres, de jeunes actifs qui investissent leurs économies dans les SCPI pour préparer leur avenir… Notre priorité reste donc chez BNP Paribas REIM la défense et la protection de ces investisseurs et porteurs de parts tout en prenant des décisions adaptées et mesurées pour répondre aux demandes d’accompagnement des locataires.
Chaque cas est spécifique mais globalement le recouvrement des loyers se passe plutôt bien. Nous sommes à plus de 10 points en dessous de la moyenne en terme de taux de recouvrement. Cela se justifie en partie au regard du système dans son ensemble puisque les process de traitement sont eux aussi plus longs que la normale. Il n’y a donc pas lieu de s’inquiéter plus que de mesure. La proportion des sujets sur lesquels nous sommes véritablement impactés, n’est que de l’ordre de 8 % en volume et cela se traduit par des demandes qui sont assez distinctives.
Il n’y a pas de remède miracle pour remplacer un loyer qui aurait dû être perçu mais des solutions existent à court et moyen terme. Chaque sujet doit être mesuré avec une vigilance accrue. Les sociétés de gestion, mettent généralement en place des plans de gestion d’anticipation des portefeuilles immobiliers. Avec les provisions pour gros entretien (PGE), le report à nouveau (RAN) et le travail d’asset management des équipes, les fonds immobiliers SCPI et OPCI présentent généralement une stratégie payante sur le long terme. Le RAN peut en effet être un bon amortisseur pour accompagner les distributions de dividendes même s’il ne doit pas être systématique. Les plus-values constituent elles aussi un éventuel amortissement supplémentaire. Alors faut-il utiliser les réserves ? dans quelles mesures ? un réajustement des dividendes ?... Les solutions seront prises en complète transparence envers les associés des SCPI et porteurs de parts de fonds et ce, fonds par fonds. Pour le moment, et de façon concrète, nous n’avons pas baissé les acomptes de dividendes chez les SCPI immobilier d’entreprise de BNP Paribas REIM, les loyers du premier trimestre ayant été perçus quasi-intégralement.
Le porteur de parts peut-il s’attendre à un maintien du rendement pour 2020 ? Nous ne pouvons pas préjuger du chiffre exact mais les SCPI et OPCI sont des produits résilients et nous souhaitons utiliser les outils que nous avons pour amortir au mieux le choc.
Ce que l’on peut dire maintenant c’est que nous bénéficions d’un cadre réglementaire sécurisé et sécurisant. Les banques centrales ont joué leur rôle de garde-fou en injectant d’énormes montants de liquidité et en maintenant les taux d’intérêts bas. Nous avons donc un coussin confortable et l’écart entre le rendement immobilier et le taux sans risque (OAT) devrait être maintenu.
Il s’agit d’éviter à court terme la défaillance des entreprises saines et viables qui assurent en temps normal l’essentiel des revenus locatifs
A noter également que le marché de l’investissement continue de bien se porter au regard des dernières statistiques publiées par l’ASPIM et l’IEIF sur le marché des parts de SCPI et d’OPCI au premier trimestre 2020 puisque ces derniers ont collecté 3,8 milliards € sur la période soit un volume en hausse de 47 % sur un an. De plus, l’indice EDHEC IEIF Immobilier d’Entreprise France sur la performance globale des SCPI d’entreprise au 31 mars 2020 s’établit à +6,7 % sur une année glissante. Une performance globale qui est constituée d’un rendement courant de +4,4 % (en baisse de 0,1 point sur un trimestre) et d’une revalorisation des parts de +2,3 %.
Les experts seront unanimes je pense pour dire que le modèle ne devrait pas subir trop d’impacts en 2020. L’IEIF prévoit par ailleurs une hausse de la collecte dans les années à venir. Les fonds immobiliers sont perçus, à juste titre selon moi, comme un produit attractif à bien des égards : le rendement est attirant comparé à l’OAT, les fondamentaux du marché ne sont pas touchés et il n’y a de ce fait pas de problème structurel, le cadre juridique est protecteur…
Ainsi le marché de l’investissement, comme le celui de l’arbitrage, continuent de bien fonctionner. A titre d’exemple, nous avons présenté des offres, sommes entrés en exclusivité et signés des promesses et des actes pour un montant de plus de 700 millions d’euros pendant le confinement sur des produits core/core+ ciblés par nos SCPI. De par leur nature et la mutualisation du risque, les SCPI ont un caractère rassurant même si des risques existent. Les SCPI de rendement présentent aussi l’avantage de bénéficier d’une diversité de classes d’actifs avec une base locative très vaste et très large, de nature de locataires, et de géographie. Elles sont ainsi véritablement armées pour faire face en cas de crise.
En outre, les variations liées à cette crise sanitaire, rapportées à la durée recommandée de ces types d’investissements (8 à 10 ans), présentent de fortes chances d’être partiellement gommées.
La crise va être l’occasion pour beaucoup de s’interroger sur leurs stratégies d’investissement et d’épargne. Et l’immobilier pourrait bien tirer une nouvelle fois son épingle du jeu au travers notamment des SCPI et OPCI. L’étude que nous venons de réaliser avec l’Ifop va en ce sens puisqu’elle a relevé que 84% des répondants envisagent d’économiser dans les prochains mois. Sur ces 84%, le deuxième critère d’investissement, sous toutes ses formes est l’immobilier. Tous ne choisiront pas d’investir dans les SCPI c’est vrai, mais si l’on reporte notre échantillon à la population française qui souhaitent investir dans la pierre-papier, cela représente entre 800 000 et 900 000 Français qui orienteront leur épargne dans des SCPI et OPCI. De quoi garder le moral et confiance en l’avenir !
