Baisse de la demande placée
Sur les 9 premiers mois de l'année, le volume de la demande placée poursuit sa baisse entamée au T1 2022, et passe de plus de 5 millions de m² à un peu moins de 3,7 millions de m². L’incertitude économique, la hausse des loyers ainsi que le très faible taux de vacance incite les preneurs à plus de prudence et les amènent à reconsidérer la libération des surfaces occupées. Ces tendances entraînent un ralentissement du dynamisme du marché de la logistique, observé depuis plusieurs années. Le T3 2023 accuse un retrait de la demande placée de 13 % par rapport à sa moyenne quinquennale.
Les surfaces comprises entre 10 000 m² et 40 000 m² sont celles qui résistent le mieux à la crise, et restent en ligne avec la moyenne quinquennale (-2 %). Les entrepôts de classe A connaissent quant à eux un fort engouement de la part des utilisateurs, avec +40 % de volume placés sur 5 ans.
Ralentissement des investissements sur les 9 premiers mois
Le contexte économique impacte clairement l'ensemble des classes d'actifs, et tout particulièrement la logistique en France qui voit son volume d'investissement réduit de 75 % sur les trois premiers trimestres de l'année 2023. Cela s'explique notamment par le fait que les acteurs anglo-saxons ont accepté plus rapidement le nouveaux paradigme des prix. Une particularité cette année, plus de la moitié des volumes investis en logistique l'ont été par des investisseurs français, alors qu'historiquement les anglo-saxons représentaient les 2/3 des volumes investis.
Des disparités régionales
La région Lilloise reste le secteur géographique le plus plébiscité, avec 435 000 m² transactés, ce qui représente 17 % du marché. La région PACA enregistre un volume placé de 275 000 m², soit +25 % par rapport à sa moyenne quinquennale. Le marché Lyonnais, également sous offreur, résiste quant à lui plutôt bien, avec 275 000 m² placés. A l'inverse l'Ile-de-France, avec 335 000 m² pris à bail, ne représente plus que 13 % du marché, contre 25 % en moyenne.
Des valeurs locatives toujours en hausse
Les loyers continuent leur progression amorcée depuis trois ans sur l'ensemble du territoire. Les loyers primes ont augmenté de 8 % depuis le début de l'année sur les principaux marchés de la dorsale, et de +20 % en 3 ans. Certains marchés "tendus", comme Toulouse (65€/m²), Bordeaux (60€/m²) ou Nantes (59€/m²) voient leurs valeurs locatives se rapprocher de celles des marchés de la dorsale. La région parisienne voit son loyer prime atteindre 70€/m² pour des entrepôts de classe A, alors qu'il approche les 100€/m² pour des cellules unitaires.
Les facteurs expliquant la hausse des loyers sont, d'une part la demande qui reste résiliente, et d'autre part la rareté de l'offre. Les valeurs locatives des projets en développement sont quant à elles impactées par l'augmentation des coûts de la construction et la décompression des taux d'intérêts.
Crédit photo : Adobe Stock / Vladyslav
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