L'artificialisation des sols, ou le processus impliquant une perte d’espaces naturels, agricoles ou forestiers (ENAF), conduisant à un changement d’usage et de structure des sols, ne diminue pas en France. Selon un rapport publié par le Cerema (Centre d'études et d'expertise sur les risques, l'environnement, la mobilité et l'aménagement), qui s'appuie sur les chiffres qui vont de janvier 2009 à janvier 2018, 23 907 hectares ont encore été pris par l'urbanisation sur les sols naturels et agricoles en 2017. Pourtant l'objectif fixé par les pouvoirs publics est d'atteindre le « zéro artificialisation nette » d’ici 2050. Si l’immobilier logistique consomme naturellement, le secteur dispose aujourd’hui de leviers pour répondre aux enjeux environnementaux et notamment contribuer à limiter l’étalement urbain.

La reconversion des friches industrielles pour optimiser la consommation de terrains

 

Anciens espaces d’activités laissés à l’abandon, les friches industrielles constituent des alternatives afin de répondre à la crise du foncier pour le secteur de l’immobilier logistique. La France compte près de 7 000 sites et sols pollués appelant une action des pouvoirs publics selon la base de données Basol, mise en place par le Ministère de la Transition Ecologique et Solidaire. A ce nombre s’ajoutent près de 300 000 anciens sites industriels potentiellement pollués. Il s’agit donc d’un réservoir foncier considérable qui a vu en quelques années son statut passer de fardeau pour les municipalités à celui d’opportunité politique et économique.

 

La reconversion des friches industrielles présente des avantages non négligeables pour les opérateurs et les collectivités. Tout d’abord, la requalification des friches permet de construire sans artificialiser de nouvelles surfaces naturelles, agricoles ou forestières et de réintégrer des surfaces attractives dans le patrimoine foncier disponible, en particulier lorsqu’elles se situent en zone urbaine ou péri-urbaine. D’autre part, de telles opérations assurent la création d’emplois, en redynamisant des zones délaissées, et s’inscrivent dans une logique environnementale responsable, en cas de dépollution des sols.

« La friche est souvent le premier symptôme de la dégradation d'un quartier. Elle génère un exode des habitants et dévalorise l'immobilier alentour, autant de facteurs qui créé un sentiment de mal-être. Or, si vous ramenez des services et de la qualité environnementale, vous recréez de l'attractivité », explique Laurent Chateau, chargé de mission friches urbaines et sites pollués à l'Ademe, dans des propos rapportés par Le Parisien. Selon les estimations de CEREMA, ce n’est pas moins de 280 000 Hectares supplémentaires d’espaces naturels qui seraient artificialisés d’ici 2030 si aucune mesure n’était prise par le gouvernement, tous secteurs d’activités confondus.

Plus que jamais, reconvertir une friche permet donc d'insuffler du dynamisme économique tout en rompant avec la logique d'étalement urbain. Parmi les grands exemples de requalification logistiques de friches industrielles, nous pouvons citer les 240 000 m² sur l’ancien site PSA à Moissy-Cramayel par Prologis. Depuis l’acquisition du site en 2012, Transalliance (42 600 m²), Action (70 000 m²) et Cultura (56 000 m²) s’y sont installés. En 2021, Monoprix disposera également d’un entrepôt de 100 000 m².  L’ancien site de PSA à Aulnay-sous-Bois est également un cas symbolique avec 180 hectares libérés pour des projets de requalification, deux entrepôts de Carrefour de 60 000 m2 et 25 000 m², ainsi qu’un projet de développement de 80 000 m2.

Les entrepôts prennent de la hauteur

 

Dans le cadre d’une étude menée par BNP Paribas Real Estate auprès de différents acteurs du secteur de l’immobilier logistique, tous les répondants estiment que la demande de constructions multi-étages va connaître une accélération à moyen terme, en particulier en région parisienne. Ces deux dernières années ont été marquées par un retour des livraisons de projets multi-étages en Ile-de-France, avec notamment les projets de la Chapelle International livré par Sogaris en juin 2017 qui intègre un terminal ferroviaire urbain dans le 18ème arrondissement de la capitale, de Paris Air² livré par Vailog fin 2018 à Gennevilliers qui abrite Ikea et Leroy Merlin.

La construction de plateformes multi-étages constitue une tendance beaucoup plus marquée en Asie.

Interlink, localisé à Hong-Kong, constitue à ce jour un des sites multi-niveaux les plus emblématiques dans le monde. Construit par Goodman et mettant à disposition 224 000 m² de surface logistique, le bâtiment dispose de 22 niveaux, dont les 15 premiers accessibles par rampe et les sept derniers par monte-charge. Au Japon, ce même constructeur réalise actuellement le parc logistique « Chiba Business Park » dont la fin de construction est prévue pour octobre 2020. Situé à l’est de Tokyo, le parc est composé de trois bâtiments de 22 mètres de hauteur répartis sur quatre niveaux et développe une surface totale de plus de 500 000 m². A l’instar des plateformes multi-étages, les bâtiments grande hauteur (24m), dans une moindre mesure, permettent également de compacter.

L’automatisation des entrepôts, le grand défi de demain ?

 

Six entreprises sur dix prévoient d'automatiser leurs entrepôts au cours des 5 prochaines années, et souhaitent allier de manière équilibrée main d'œuvre et automatisation, selon l'étude "2024 Warehousing Vision Study" menée par Zebra Technologies Corporation. La technologie se présente aujourd‘hui comme un véritable levier pour limiter l’étalement urbain. Parmi les solutions du marché, l’autoStore, qui utilise les robots et les bacs pour traiter rapidement les commandes de petites pièces, permet d’augmenter la densité de stockage tout en conservant de la flexibilité.  

La crise sanitaire que nous traversons actuellement a boosté l’e-commerce alimentaire et le drive et s’installe donc comme un véritable accélérateur de tendance en matière d’automatisation. Le groupe Monoprix n’a pas attendu les impacts de la Covid-19 pour installer le système robotisé de préparation de commandes d’Ocado. Son entrepôt de Fleury-Merogis (91) de 36 000m² dont 18 000 m² sec et 18 000 m² froid positif avec une installation photovoltaïque sur le toit pour de l’autoconsommation intervient en ce sens.

Vers une transformation des schémas de logistique urbaine ?

 

Si les points de click and collect ou les consignes à l’instar des Amazon Lockers permettent déjà de mutualiser au service d’une logistique urbaine plus verte, c’est le schéma dans son ensemble qui aurait besoin d’être repensé.

Il faut structurer cette logistique urbaine car aujourd’hui chacun gère sa logistique de façon individuelle pour acheminer les produits vers les magasins et pour assurer le dernier km vers les consommateurs. Du coup, cela entraîne une augmentation du nombre de camions et de plateformes.

Mike Haziza
Mike Haziza
Directeur chez TRAKER Performance Makers

Plus que jamais, le « pooling » est le grand enjeu de demain selon moi. Nous pensons que ce sera des mètres carrés en plus, mais nous serons gagnant avec une optimisation du trafic .

Mike Haziza
Mike Haziza
Directeur chez TRAKER Performance Makers

La mise en place de vrais hubs urbains permettrait de structurer le schéma logistique avec un point d’approvisionnement et une mutualisation ensuite de toutes les livraisons et toute la distribution vers les magasins, vers le BtoC.

 

Les acteurs du secteur logistique vont donc devoir adapter leurs méthodes et processus opérationnels à de nouveaux schémas pour répondre aux nombreux enjeux auxquels ils sont aujourd’hui confrontés.

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