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29 avril 2014

Bureaux : rebond confirmé des grandes surfaces de + 5000 m² en Ile-de-France

Dans le contexte du redémarrage de l'économie en France et de l’emploi salarié résilient en Ile-de-France grâce à la dynamique du secteur tertiaire, le marché des bureaux semble sur le chemin de la reprise en 2014, avec une accélération en 2015. 20 000 emplois seront créés en Ile-de-France en 2015, puis 30 000 en 2016.

Le marché des bureaux en Ile-de-France est en nette progression au 1er trimestre

Avec 507 000 m² placés en Ile-de-France au premier trimestre 2014, contre 427 000 m² traités au premier trimestre 2013, BNP Paribas Real Estate observe que le volume des transactions est en hausse de +19%. Cette hausse fait suite au net repli des transactions en 2013 (-25%), notamment en raison de l’effondrement des grandes surfaces supérieures à 5 000 m² (-45%). Avec 236 000 m² placés au premier trimestre 2014 pour 16 transactions, les grandes surfaces supérieures à 5 000 m² progressent de +62%. Elles ont clairement été le moteur de rebond du marché en ce début d’année qui enregistre le retour des méga deals absents en 2013 : Véolia (45 000 m²), Safran (45 000 m²) et L’Oréal (38 600 m²).

 

« Ces bons résultats s’expliquent par un rattrapage technique logique suite au décalage des opérations initiées en 2013, le retour des fusions/acquisitions, mais aussi par des perspectives économiques qui s’améliorent, offrant une meilleure visibilité aux entreprises pour concrétiser leurs projets immobiliers. Le besoin impératif des grands groupes de libérer des immeubles devenus totalement obsolètes à la suite de renouvellements successifs, nous permet d’anticiper à fin 2014 un volume traité en Ile-de-France d’environ 2,2 millions de m²  », souligne Eric Béray, Directeur du Pôle Bureaux Grandes Surfaces Ile-de-France de BNP Paribas Real Estate Transaction.

 

Avec plus de 80 000 m² placés depuis le début de l’année, l'équipe Bureaux Grandes Surfaces de BNP Paribas Real Estate affiche une performance inégalée et dispose en outre d’un très bon pipeline de nouvelles opérations à signer dans les prochaines semaines. Parmi les transactions réalisées : L’Oréal à Levallois-Perret sur Ecowest (38 600 m²), Covea sur Le Tivoli dans le 9ème arrondissement (22 230 m²), La Région Ile-de-France sur Nord Pont dans Paris 15 (5 800 m²) mais aussi un grand groupe industriel sur Pimopéra dans le 9ème arrondissement (7 765 m²) et enfin une grande société de Conseil international au 90 avenue des Champs Elysées (5 733 m²).

Les grands utilisateurs imposent le choix des immeubles neufs et éco-performants

Historiquement, les grands utilisateurs privilégient les immeubles neufs ou restructurés qui représentent chaque année plus des deux tiers des transactions supérieures à 5 000 m². Pour les dirigeants et les partenaires sociaux de grands groupes, les immeubles neufs restent un gage d’image, de confort, d’efficacité, de services et de performance énergétique et technique, tout en offrant des charges maîtrisées. Ce phénomène sera renforcé par l’obligation faite aux grands groupes de mettre en place une démarche environnementale, qui sera accompagnée d’une réduction des surfaces par poste de travail et compensée par un large éventail de services.

 

 Notre dernier baromètre User Insight démontrait clairement que 83% des utilisateurs  prenaient en compte des impératifs environnementaux dans les décisions immobilières des grands groupes : image éco-responsable, maîtrise de l’énergie et des charges, anticipation de la réglementation… Le paradoxe du marché est que les immeubles affichant une certification environnementale ne représentent que 29% de l’offre à un an en Ile-de-France, soit seulement 1 435 000 m² à fin mars », explique Eric Siesse, Directeur du département Bureaux Grandes Opérations Ile-de-France de BNP Paribas Real Estate Transaction. 

 

Le poids des « clés en main »

La situation économique actuelle ne diminue pas l’appétence des grands groupes pour les démarches de rationalisation/regroupement/recherche d’économies de leurs implantations immobilières. Les majors du CAC 40 et du Conseil, ainsi que la rationalisation de la politique immobilière de l’Etat contribueront largement à la dynamique de la demande placée en Ile-de-France sur la période 2014/2016.

Les grands projets immobiliers stratégiques s’expriment souvent très en amont. Ainsi, 80% des  recherches supérieures à 25 000 m² déjà identifiées en Ile-de-France sont exprimées dans un calendrier de transfert au-delà de 2016.

L’offre disponible en Ile-de-France reste élevée

Avec 4 956 000 m² disponibles à un an au 31 mars 2014 (+5% par rapport au premier trimestre 2013), l’offre disponible en Ile-de-France est à son niveau le plus élevé depuis 2000. La part du neuf représente 23% (1 140 000 m²) et se situe à un niveau historiquement bas. La part de l’offre certifiée représente 29% et continue de progresser.

Le taux de vacance est de 7,5% en Ile-de-France (+9%) avec une forte disparité de l’offre disponible selon les secteurs. Paris intra-muros affiche le taux de vacance le plus faible (4,9%), sous le seuil d’équilibre, avec des tensions à l’offre attendues sur ce marché. Inversement, le Croissant Ouest reste en situation de sur offre.

« La situation de La Défense, qui affiche un taux de vacance de 12,2%, devrait nettement s’améliorer dans les mois qui viennent en raison de la très bonne dynamique observée depuis le début de l’année. Après plusieurs années atones, 130 000 m² sont en cours de négociations avancées, nous permettant d’annoncer clairement le retour des grandes transactions à La Défense, concrétisant ainsi le renouveau du premier quartier d’affaires européen », affirme Eric Siesse.

L’offre future est limitée en Ile-de-France, avec des disparités sectorielles

Les chantiers en cours -et non encore commercialisés- en Ile-de-France restent maîtrisés. Ils atteignent 820 000 m² au 31 mars 2014, soit à un niveau toujours faible depuis 2009. De son coté, le stock de permis de construire obtenus, et non lancés en blanc, a fortement progressé. Avec 2 231 000 m² d’opérations en état futur d’achèvement, il s’agit d’une véritable réserve de projets immobiliers prêts à démarrer.

« Avec une reprise plus soutenue attendue à partir de 2015, face à un bon niveau de demandes enregistrées, il est probable que certains secteurs souffriront d’une relative pénurie d’offres neuves dès 2015/2016, notamment sur Paris intra-muros », conclut Eric Béray.

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