La restructuration et la reconversion des immeubles obsolètes dans une logique de recyclage, la construction réversible des nouveaux bâtiments dans une optique d’anticipation du changement d’usage ainsi que le réemploi de matériaux, semblent être des solutions logiques et porteuses de sens pour l’avenir de nos projets immobiliers et nos villes. Ce nouveau BuzzWords explique ces différentes notions et détaille comment BNP Paribas Real Estate les met en œuvre au sein de ses différentes activités.
Reconversion de bureaux en logements et immeubles réversibles
Des projets qui s’imposent aux acteurs de l’immobilier
Le monde de l’immobilier fait aujourd’hui face à des défis majeurs qui imposent aux acteurs du secteur d’opérer un renouvellement de nos modèles urbains. Alors que la population dans les villes ne cesse d’augmenter, il s’agit de pouvoir répondre aux besoins en logements et en diverses infrastructures qui en découlent, tout en préservant les zones fertiles et en limitant les émissions de gaz à effet serre et l’utilisation de nouvelles ressources matérielles.
Par ailleurs, on peut observer qu’une partie du parc tertiaire et industriel européen est considéré aujourd’hui comme vieillissant et obsolète. Selon l’ORIE [1], la durée de vie moyenne d’un immeuble de bureaux ne s’établit qu’à seulement 15 ans. Dans le même temps 1.000.000 de m² de bureaux supplémentaires s’est ajouté au marché locatif d’Île-de-France entre le T1 2020 et le T1 2022 en raison du déploiement massif du télétravail dans les entreprises, d’après le département Research de BNP Paribas Real Estate [2].
À l’heure où les fonciers sont de plus en plus rares, ces bâtiments se révèlent pourtant dignes d’intérêt et une grande partie d’entre eux nécessite d’être préservée. Les opérations de transformation et de reconversion s’organisent partout en Europe et la question de la réversibilité s’inscrit désormais plus volontiers qu’auparavant dans les réponses aux appels à projets.
Nous sommes, je le crois, entrés dans l’ère prometteuse et vertueuse du « Re » : Résilience, Réhabilitation, Restructuration, Réversibilité, Réemploi, Renaturation … Autant de mots qui doivent être convertis en actions pour construire la ville durable et résiliente de demain.
Repenser la manière dont on (re)construit nos villes
Les projets de reconversion de bâtiments obsolètes étant tellement différents les uns des autres, car soumis à différentes complexités selon la zone géographique, à différentes normes selon les pays ou bien sûr selon la destination choisie pour le nouvel usage de l’immeuble, il est difficile d’imaginer une stratégie standardisée soumise strictement à de mêmes règles. BNP Paribas Real Estate met en place cependant une méthodologie européenne qui pourra permettre à ses équipes de bénéficier d’un ensemble de procédures de pilotage fondamentales à la bonne tenue du programme. Plusieurs projets d’envergure ont déjà été menés comme la transformation d’un immeuble de bureaux en logements à Covent Garden à Londres (Hexagon), la reconversion d’une usine Renault en bureaux à Boulogne-Billancourt (METAL 57), ou encore la réhabilitation d’un ensemble immobilier datant du 19ème siècle en nouvelles unités résidentielles à Milan (Horti).
Cette stratégie de reconversion patrimoniale des actifs immobiliers est une tendance forte pour l’avenir. Au-delà du désir croissant des acteurs de l’immobilier d’être de plus en plus responsables dans les façons de concevoir les bâtiments, les sujets qui touchent à la reconversion des immeubles obsolètes sont devenus de plus en plus cruciaux à plusieurs égards. Premièrement car certaines villes comme Paris ou Londres sont déjà incroyablement denses et ne peuvent pas être à nouveau agrandies. Ensuite, parce que l’inflation que subissent les prix des matériaux du fait notamment des délais de fabrication et de livraison au sein de la chaîne d’approvisionnement pousse les acteurs à réviser leurs schémas de pensée.
Bien qu’il y ait de la place pour ajouter de nouveaux immeubles dans des villes comme Berlin, Lisbonne ou Madrid, l’augmentation du prix des matériaux va devoir être prise en compte lors de la démolition des immeubles comme dans les projets de construction. C’est bien cette question qui va nous obliger à reconsidérer la manière dont nous allons adapter les immeubles à l’avenir.
Le recours à l’économie circulaire représente également une solution dont le potentiel de développement et les retombées positives pour l’environnement ne sont plus à démontrer. Grâce aux matériaux biosourcés, aux circuits courts, mais aussi à la réutilisation, à la rénovation et au recyclage de matériaux dans les bâtiments, elle permet de réduire les émissions de gaz à effet de serre et l’utilisation de nouvelles ressources. En tant qu’acteur majeur du secteur de l’immobilier, BNP Paribas Real Estate s’est engagé dans une démarche structurée favorisant l’économie circulaire dans ses métiers et son fonctionnement, pour ainsi contribuer au développement de la ville durable d’aujourd’hui et de demain.
Toutes les pistes et solutions qui s’offrent à nous doivent être considérées pour atteindre l’objectif de neutralité carbone. Parmi celles-ci, le réemploi apparaît comme un levier à développer massivement, car chaque matériau et chaque équipement réemployé représentent autant d’émissions carbone évitées. C’est en ne négligeant aucun moyen d’action que nous parviendrons à réduire l’empreinte carbone de l’immobilier. C’est ce à quoi nous nous attachons chez BNP Paribas Real Estate dans les immeubles que nous concevons, gérons ou occupons.
Construire des immeubles réversibles
Ou comment anticiper le changement d’usage
La question de la réversibilité dans l’immobilier nécessite quant à elle d’anticiper dès la conception du bâtiment les différents usages successifs qu’il pourrait avoir sur le très long terme. Contrairement à la reconversion d’un actif immobilier existant, la programmation de cet ouvrage neuf sera pensée pour accueillir indifféremment des logements, des bureaux, des hôtels ou tout autre usage sans qu’il soit nécessaire de réaliser de gros travaux ou d’entrer dans une réhabilitation lourde, diminuant ainsi fortement l’empreinte carbone du bâtiment.
Le sujet de la réversibilité de l’immobilier est également un enjeu fort pour les promoteurs car il permet d’apporter des solutions aux défis environnementaux et sociétaux que doivent relever les collectivités tout en réinventant les immeubles et en insufflant une nouvelle dynamique de quartier.
Reconstruire la ville sur la ville est une notion porteuse de sens et c’est ce qui nous permettra d’arriver à un bâti plus vertueux et neutre en carbone. Pour toutes ces raisons, construire réversible sera sans doute demain de plus en plus souhaité par les collectivités dans les appels à projets, ou même par les investisseurs. Nous avons donc intérêt à anticiper cette réversibilité lorsque l’on construit du neuf. Même si ça n’est pas dans la demande initiale, il est de notre devoir, en tant que promoteur engagé pour une ville plus durable et résiliente de réfléchir à essayer autant que faire se peut d’inclure cet aspect dans tous nos projets.
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