Né aux Etats-Unis il y a plus d’un siècle [1], le principe d’Investissement Socialement Responsable (ISR), désigne un investissement basé sur la performance économique et les données exogènes aux seuls critères financiers. Ces fonds de développement durable sont un des leviers qui permettent de prendre en compte les critères sociaux et environnementaux dans l’évaluation de la performance d’une entreprise. Les investisseurs sont aujourd’hui soucieux d’investir de façon responsable en apportant une contribution positive à la société tout en garantissant la valorisation de leurs actifs. La crise que nous venons de traverser illustre bien cette aspiration puisqu’il semblerait, d’après Morningstar & MSCI World, que les fonds ESG aient mieux résisté à la crise boursière pendant la crise du COVID-19. Les entreprises qui ont pris en compte les critères environnementaux, sociaux et de gouvernance (ESG) ont subi des baisses plus faibles que les entreprises non engagées.

Dans le cadre du développement durable, la question est bien entendu de trouver un équilibre entre préservation de l’environnement, impact social positif et compétitivité financière. Les critères ESG permettent ainsi de peser dans les prises de décision des entreprises afin que ces dernières améliorent leurs pratiques et anticipent les changements conjoncturels à venir sur le long terme.

Vers une harmonisation des labels européens ?

 

Afin d’évaluer l’engagement d’une entreprise, il est indispensable de se baser sur les trois piliers d’une économie durable et responsable que représentent les critères ESG. L’ISR les intègre de façon systématique et traçable dans la gestion des actifs et l’expertise des biens immobiliers.

Il s’agit alors de placements intéressants, performants économiquement et qui intègrent des dimensions sociales (produits et services dédiés aux populations défavorisées, protection de la santé, éducation, lutte contre la pauvreté, commerce équitable, respect des droits de l’Homme…) et environnementales (économies d’énergie, énergies renouvelables, gestion responsable de l’eau, dépollution, traitement et recyclage des déchets, respect de la biodiversité…). C’est dans ce sens que les six Principes pour l'Investissement Responsable (PRI) ont été lancés par les Nations Unies en 2006. Les investisseurs ayant souscris à ces engagements se doivent de prendre en compte les questions ESG dans leurs processus d’investissement et leurs pratiques d’actionnaires, de demander aux sociétés dans lesquelles elles investissent de publier des rapports sur leurs propres pratiques ESG, de favoriser l’acceptation et l’application des PRI auprès des gestionnaires d’actifs, de travailler en partenariat avec les acteurs du secteur financier qui se sont engagés à respecter les PRI pour améliorer leur efficacité, enfin, de rendre compte de leurs activités et de leurs progrès en la matière.

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Publiée en août 2015 en France, la loi relative à la transition énergétique pour la croissance verte impose à de nombreux acteurs tels que les foncières et gérants de fonds immobiliers de faire preuve de transparence quant à la prise en compte des critères ESG. Les mesures permettent d’accompagner la transition en garantissant l’amélioration des performances énergétiques des bâtiments neufs, en favorisant la rénovation du parc existant mais aussi, dans un cadre qui impacte d’autres secteurs directement liés à celui de l’immobilier : la promotion de l’économie circulaire ou le développement des énergies renouvelables.

Le site Novethic, spécialiste du sujet a pu constituer récemment un panorama des labels de finance durable en 2019 [2]. Ainsi le label FNG-Siegel regroupe à ce jour 101 fonds en Allemagne, en Autriche et en Suisse, LuxFLAG en compte 112 répartis pour le Luxembourg et Towards Sustainability 265 pour la Belgique. Le label ISR reste premier en Europe avec 321 fonds enregistrés au 30 décembre 2019.

« Avec 935 fonds labellisés et plus de 326 milliards d’euros d’encours à la fin du premier trimestre, le marché des fonds européens labellisés poursuit sur sa lancée [...]. Le label ISR français et le standard belge Towards Sustainability, constituent toujours le duo de tête, chacun dépassant les 300 fonds labellisés et les 100 milliards d’euros d’encours, tandis que les autres labels conservent globalement leur dynamisme. Quant à l’effet marché induit par les répercussions du Covid-19 sur les bourses mondiales, il est resté très modeste alors que les chiffres de cette mise à jour sont arrêtés au 31 mars 2020 »[3].

L’ISR immobilier constitue donc un réel enjeu et propose une réponse aux attentes privées comme institutionnelles. Toutes les sociétés de gestion possédant un fond ISR en France sont appelés à répondre au code de transparence de l’AFG (Association Française pour la Gestion Financière). Si les labels des autres pays européens sont réputés comme plus exigeants que l’ISR français, c’est un premier pas encourageant qui devrait mener à une harmonisation des critères dans les années à venir au sein de l’Union Européenne.

Un réel levier de performance pour le secteur immobilier

 

L’ISR permet également d’anticiper les risques et ainsi de préserver la valeur des actifs immobiliers. Pour exemple, un bâtiment réversible saura répondre à une conjoncture difficile et s’adapter pour proposer un nouvel usage en fonction des besoins (exemple du coliving venant redonner de la valeur à d’anciens bureaux devenus obsolètes, où aux parkings transformés en lieux de stockage…) .  La prise en compte de critères non-financiers comme celui des risques climatiques, permet aux gestionnaires d’actifs d’identifier les opportunités de croissance et de rendre les placements plus durables. Enfin, l’ISR permet d’anticiper les réglementations à venir, évitant l’obsolescence de certains actifs immobiliers. « La qualité d’un investissement immobilier ne saurait se jauger uniquement à l’aune de son rendement. Depuis la crise de 2007, la finance se cherche un sens. Elle réfléchit désormais à l’impact de ses choix sur le réel et cherche à réconcilier les critères financiers et ESG. Peu à peu, l’investissement socialement responsable s’impose comme une lame de fond dans les esprits des acteurs de l’industrie de la ville ». [4].

Finalement, l’investissement responsable répond en partie aux concepts de l’économie servicielle, dont le but est de développer la performance d’un bien ou d’un service sur son usage et non sur le bien lui-même. L’idée étant de réduire les externalités négatives tout en augmentant la valeur d’usage. Les gains environnementaux liés à cette approche permettent un recours plus systématique à l’écoconception avec des bénéfices économique et environnementaux tangibles. Car le changement climatique engendre des risques matériels et humains qui menacent à terme la valeur d’un actif, « ...le phénomène d’îlot de chaleur urbain, qui impacte la santé des citadins et le dynamisme économique, la croissance de la consommation d’électricité pour climatiser les bâtiments, ainsi que le retrait-gonflement des argiles lié à l’alternance de précipitations et de sécheresse, menacent la stabilité des constructions. Face à ces aléas, la résilience des villes repose sur la mise en place d’une stratégie d’adaptation ambitieuse par l’ensemble des acteurs de l’immobilier, en parallèle à une stratégie de réduction des émissions des gaz à effet de serre » [5].

Les analystes s’accordent à dire que les fonds ISR ont des performances équivalentes sur les marchés comparés aux fonds traditionnels et tirent même parfois la croissance des marchés vers le haut [6]. Les bienfaits de l’investissement responsables ne sont plus à prouver : la RSE est un défi que le secteur immobilier a pris à bras le corps. Son impact est majeur sur les questions environnementales, sociales et de gouvernance (ESG) et contribue directement à l’amélioration de la qualité de vie des citoyens.

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