Investissement locatif : quels sont les atouts du statut LMNP en France ?

Que vous souhaitiez vous constituer un patrimoine, bénéficier d'avantages fiscaux ou diversifier vos sources de revenus, l’investissement locatif offre des opportunités qui peuvent s’avérer fructueuses. Décryptage des aspects clés de la location en meublé non professionnel (LMNP).

Ouvert à tout contribuable français, le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) permet de bénéficier d’avantages fiscaux (régimes fiscaux micro-BIC ou réel) pour l’achat d’un bien immobilier neuf ou ancien, dans le but de le mettre en location en tant que logement meublé. Dès que vous louez un logement meublé, vous avez la possibilité de relever du statut de loueur en meublé non professionnel, sous certaines conditions.

Le statut LMNP existe depuis 1949 et offre une optimisation fiscale importante pour les investisseurs en biens meublés. Preuve d’une attractivité toujours actuelle, notamment pour les investisseurs particuliers, les demandes de statut LMNP ont augmenté de 20 % ces dernières années[1]. La possibilité de louer en meublé pour de courtes périodes (de 1 à 10 mois) et le succès des locations Airbnb contribuent au retentissement de la location meublée non professionnelle.

Pour pouvoir bénéficier du statut LMNP, vous devez tout d’abord louer votre bien déjà meublé[2] : la location meublée est réservée aux locaux comportant tous les éléments mobiliers indispensables à une occupation normale par le locataire, et n’avoir à apporter que ses effets personnels (vêtements, objets de décoration...). La suffisance du mobilier, et donc la qualification du bail meublé, s’apprécie en fonction de l’importance des lieux loués.

Pour bénéficier du statut LMNP, comme son nom l’indique, le propriétaire du bien ne doit pas être catégorisé comme loueur professionnel. « N'est pas considéré comme exerçant la profession de loueur en meublé le bailleur d'une ou plusieurs pièces de sa propre habitation, même isolées, ni le bailleur de moins de quatre pièces dont il a recouvré la disposition »[3].

De plus, pour être considéré comme locataire non-professionnel, vos recettes locatives doivent être inférieures à 23 000 € / an (pour l’ensemble des membres du foyer fiscal), ou constituer moins de 50 % des revenus professionnels de votre foyer fiscal soumis à l'impôt sur le revenu dans les catégories des traitements et salaires, des bénéfices industriels et commerciaux autres que ceux tirés de l'activité de location meublée, des bénéfices agricoles, des bénéfices non commerciaux et des revenus des gérants et associés.

Un logement meublé peut être loué soit à un locataire à usage de résidence principale, soit de manière saisonnière à une clientèle de passage. Le bail meublé en résidence principale doit être conclu pour une durée minimale d'un an renouvelable. Cette durée est ramenée à 9 mois pour les étudiants, sans reconduction automatique.

Le bail meublé mobilité, toujours dans le cadre d’une résidence principale, est quant à lui un contrat de location de courte durée (1 à 10 mois) d'un logement meublé à un locataire justifiant, à la date de la prise d'effet du bail, être en formation professionnelle, en études supérieures, en contrat d'apprentissage, en stage, en engagement volontaire dans le cadre d'un service civique, en mutation professionnelle ou en mission temporaire dans le cadre de son activité professionnelle[4]. Le bail mobilité est conclu pour une durée minimale d'un mois et une durée maximale de dix mois, non renouvelable et non reconductible.

Dans le cadre des locations saisonnières (résidences secondaires, de vacances) ou meublés de tourisme classés et maisons d’hôtes, il vous est possible de louer un logement indépendant ou bien votre résidence principale ou une partie de celle-ci. Les locations saisonnières sont conclues pour une durée maximale et non renouvelable de 90 jours consécutifs[5]. Les meublés de tourisme (villas, appartements ou studios meublés), sont à l'usage exclusif du locataire, offerts à la location à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile et qui y effectue un séjour caractérisé par une location à la journée, à la semaine ou au mois[6].

En plus des déductions classiques comme les charges de copropriété, la location meublée non professionnelle ou loueur meublé non professionnel (LMNP) va permettre à un particulier de déduire une charge d’amortissement comptable de la valeur des biens immobiliers et mobiliers à condition qu’il relève du régime réel d’imposition. L’ensemble de ces déductions s’impacte sur le revenu des loyers – ce qui réduit, ou parfois même annule, l’imposition des revenus locatifs.

Fiscalement, la location meublée est vue comme une activité de commerçant. Par conséquent, vous êtes imposé en catégorie BIC (bénéfices industriels et commerciaux) et non dans la catégorie des revenus fonciers. Au choix, vous pourrez opter soit pour le régime micro-BIC (50 % d’abattement sur vos revenus locatifs), soit pour le régime réel (déduction des charges réelles pour réduire l’assiette imposable).

Si les recettes issues de votre activité de location l’année précédente ou l’avant dernière année n’excèdent pas 77 700 € par an, vous relevez automatiquement du régime forfaitaire du LMNP : le micro-Bic. Avec lui, vous appliquez sur les loyers un abattement forfaitaire de 50 % si vous louez meublé un bien classique. Pour un deux-pièces loué 12 000 € par an, par exemple, vous ne serez imposé que sur 6 000 €. Pour les meublés de tourisme comme les chambres d’hôtes, l'abattement micro-Bic sur les loyers monte à 71 %. Dans ce cas, seuls 29 % des loyers sont soumis à l'impôt. Si les revenus tirés de votre meublé de tourisme s'établissent à 50 000 € par an, vous serez imposé sur 14 500 € grâce au micro-Bic. Pour bénéficier de l'abattement de 71 % en meublé de tourisme, vos loyers ne doivent pas dépasser 188 700 €.

L'autre option fiscale pour un investissement en LMNP est le régime réel. Il s'applique automatiquement et obligatoirement si vos recettes issues de la location meublée dépassent 77 700 € l’année précédente et l’avant dernière année (188 700 € pour les meublés de tourisme). Avec ce régime réel, vous déduisez de vos loyers toute une série de charges locatives et vous appliquez des amortissements. Ce double mécanisme vous permet de réduire l'imposition sur les loyers tirés de votre activité de loueur en meublé non professionnel.

Outre les avantages fiscaux, le statut LMNP permet tout d’abord de se constituer un patrimoine immobilier. L'investissement locatif rend possible l’acquisition d’un bien immobilier qui peut prendre de la valeur avec le temps. L'immobilier peut être une forme de diversification de vos investissements, réduisant ainsi les risques liés à la concentration sur un seul type d'actif.

C’est également une solution adaptée pour commencer à investir dans l’immobilier, ainsi que pour préparer sa retraite car elle s’accompagne de compléments de revenus réguliers. Les logements soumis au régime LMNP offrent une rentabilité en général plus élevée que celle des logements nus, de l’ordre de 15 à 20 %, pour s’établir entre 3,8 % et 4,5 %. Par ailleurs, en cas de gestion du bien par un tiers vous avez l’assurance de toucher vos loyers même en période de vacance locative. Protection contre l’inflation, potentiel de plus-value à la revente sont les autres atouts du statut LMNP.

Il existe des dispositifs pour chaque typologie de projet et pour chaque profil d’investisseur. Si le LMNP reste un très bon modèle, l’acquisition d’un bien en démembrement peut aussi être une solution à envisager. Dans ce cadre l’épargnant acquiert la nue-propriété d’un bien et le bailleur l’usufruit, c’est-à-dire l’usage temporaire, qu’il loue ensuite à des ménages sous conditions de ressources et pour une durée conventionnelle de 15 à 20 ans. Au terme de la période de démembrement, l’usufruit prend fin et l’épargnant devient ainsi pleinement propriétaire.

Il existe des dispositifs pour chaque typologie de projet et pour chaque profil d’investisseur. Si le LMNP reste un très bon modèle, l’acquisition d’un bien en démembrement peut aussi être une solution à envisager. Dans ce cadre l’épargnant acquiert la nue-propriété d’un bien et le bailleur l’usufruit, c’est-à-dire l’usage temporaire, qu’il loue ensuite à des ménages sous conditions de ressources et pour une durée conventionnelle de 15 à 20 ans. Au terme de la période de démembrement, l’usufruit prend fin et l’épargnant devient ainsi pleinement propriétaire.