Même si l'Italie peut s’avérer moins mature que certains marchés européens en termes d'investissements immobiliers ESG (Environnement, Social, Gouvernance), les acteurs du secteur immobilier poussent le sujet. Sous l'impulsion de la crise sanitaire de la COVID-19 et de nombreuses incitations du gouvernement italien, les bâtiments intégrant des objectifs environnementaux sont de plus en plus plébiscités par les investisseurs. Par ailleurs, le plan de relance européen, adopté par la Commission européenne en mai 2020, devrait accélérer cette tendance.
Une prise de conscience sur les sujets d’investissement responsable
L’impact de la crise sanitaire de la Covid-19
La pandémie de COVID-19 a touché l'Italie plus sévèrement que la plupart des autres pays européens. L'Italie a en effet été l’un des premiers pays à connaître un pic épidémique. Cette catastrophe nationale a suscité un regain de conscience sur la nécessité d’envisager une économie plus durable.
Les économies d’énergie dans les bâtiments anciens
Un challenge important pour l’immobilier italien
Historiquement, les initiatives à caractère ESG en Italie se sont concentrées sur la réduction des consommations d'énergie. Pour rappel, dans le monde, le secteur du bâtiment représente 36 % de la consommation finale d'énergie et environ 40 % des émissions de gaz à effet de serre. Pour faire face à ce problème, les grandes villes comme Milan et Rome ont adopté des objectifs stricts de réduction des émissions de carbone.
Cependant, les pertes d'énergie dans les bâtiments anciens restent un défi important. Seuls 10 % des bâtiments existants sont considérés comme énergétiquement efficaces. Tout l’enjeu consiste donc à améliorer les constructions anciennes, mais seul 1 % des bâtiments font actuellement l'objet de rénovations énergétiques chaque année[1].
L’écobonus du gouvernement italien
Le gouvernement italien a encouragé la mise en place d’actions pour améliorer l'efficacité énergétique des immeubles. Il a ainsi déclaré vouloir doubler le taux de rénovation, avec pour objectif environ 35 millions de bâtiments rénovés au cours des dix prochaines années.
Lancé en 2007, l'écobonus a été revu à plusieurs reprises et permet désormais à ceux qui entreprennent des travaux de requalification énergétique de bénéficier d'une déduction fiscale de 50 % ou 65 %, selon le type de travaux entrepris. Depuis l’entrée en vigueur de l'écobonus, près de 42 milliards d'euros ont été investis dans des travaux de requalification énergétique, dont 3,5 milliards d'euros en 2019.
En 2020, le gouvernement italien a choisi d’aller plus loin en instaurant le superbonus. Cette nouvelle mesure offre un crédit d'impôt de 110 % sur les projets de rénovation des bâtiments axés sur la requalification énergétique et les améliorations structurelles parasismiques. Devant initialement prendre fin en 2021, l'initiative a été prolongée jusqu'à la fin de l'année 2022.
Une appétence des investisseurs italiens pour les produits d’investissement immobiliers à orientation ESG
Attractivité de l’actif et fidélisation des locatataires
Le marché immobilier italien n'est peut-être pas aussi dynamique en termes d'ESG que le Royaume-Uni ou la France, mais les différentes réglementations et mesures d’incitation du gouvernement ont participé à la montée des sujets ESG au cours des deux ou trois dernières années.
* Vérifications nécessaires
Par ailleurs, les investisseurs italiens commencent à se rendre compte de la valeur ajoutée d’un bâtiment à faible consommation d’énergie. D’après plusieurs études, les immeubles dotés d’une stratégie ESG en Italie rapportent environ 10% de plus et les constructions classées A1 (la catégorie environnementale la plus élevée en Italie) permettent une réduction de 75% des coûts de chauffage, climatisation et eau chaude[2].
« L'année dernière, en Italie, nous avons investi près de 500 millions d'euros dans l'achat d'actifs immobiliers dotés de certifications environnementales », déclare Luigi Miranda. « Nous sommes confiance dans leur rentabilité car nous comptons sur des valeurs locatives plus élevées, une meilleure attractivité et fidélisation des locataires, et un retour sur investissement plus élevé sur le long terme. »
La collecte des données de consommations au sein des immeubles : un défi de taille
L’implication des locataires dans les stratégies ESG
Globalement, les locataires des immeubles en Italie sont de plus en plus intéressés pour intégrer des bâtiments dotés de labels environnementaux. Cependant, un certain nombre d’occupants continuent à refuser de partager leurs données de consommation d’énergie et de collaborer avec les propriétaires et property managers de l’immeuble.
Pour encourager les locataires à s’impliquer dans une démarche ESG au sein de l’immeuble qu’ils occupent, BNP Paribas Real Estate Investment Management a introduit un certain nombre de mesures. Par exemple, il s’agit d’inclure des clauses dans le contrat de location qui demandent aux locataires de partager les données sur ses espaces de travail, notamment la gestion des déchets, les consommations d’eau et les émissions de gaz à effet de serre.
BNP Paribas Real Estate Investment Management travaille également avec les property managers à la sensibilisation des locataires aux enjeux ESG, en créant des guides pédagogiques sur la performance énergétique, en organisant des réunions d’information, en proposant des newsletters dédiées et en menant des enquêtes de satisfaction.
« Un actif immobilier intégrant une démarche ESG attire souvent des locataires de confiance, qui permettent d’assurer aux propriétaires un revenu sécurisé. » explique Luigi Miranda. « C’est pourquoi il nous faut investir non seulement dans des actions pour améliorer l’efficacité énergétique des actifs immobiliers, mais également pour améliorer l’environnement de travail. » En effet, en Italie, de plus en plus d’importance est donnée à l’optimisation de la gestion des parties communes des immeubles afin d’améliorer le bien-être des utilisateurs. Les investisseurs et les property managers portent davantage attention à des critères comme la proximité avec les transports en commun, l’accès à des bornes de recharge pour voitures électriques et à des places de vélos, la présence de salles de sport, etc
L’exemple du centre d’affaires Bodio Center Milan, Italie
Rénover ou réhabiliter un immeuble peut représenter un défi de taille lorsqu’il est déjà occupé. En 2020, BNP Paribas Real Estate Investment Management a acquis le centre d’affaires Bodio Center à Milan. D’une surface de 54 000 m², l’ensemble se compose de 5 immeubles de bureaux ainsi que de commerces et de locaux d’activité. Avec un taux d’occupation de 92 %, la mise en œuvre d’actions ESG ne doit pas venir perturber l’activité des différents locataires.
BNP Paribas Real Estate Investment Management a lancé un audit des consommations énergétiques dans l’objectif d’améliorer la performance énergétique des bâtiments. Cela aura pour double conséquence la réduction des charges pour les locataires, et les encouragera à poursuivre leurs efforts.
La stratégie ESG menée au sein de Bodio Center s’est aussi concentrée sur la valorisation des parties communes de l’immeuble afin d’améliorer la santé et le bien-être des utilisateurs. Un certain nombre de technologies sont aujourd’hui à l’étude, notamment des capteurs pour optimiser la gestion de la chaleur et de la climatisation, ainsi que l’utilisation de matériaux écologiques pour réduire les déchets et la pollution sonore.
Les initiatives du gouvernement italien et les tendances structurelles offrent des conditions favorables aux investisseurs italiens. D’autant que le Plan de relance pour l'Europe va générer de nouveaux fonds d’investissement responsables.
[1] ENEA, 2020 https://www.enea.it/en/news-enea/news/energy-italy-high-energy-efficient-buildings-are-on-the-rise
[2] Source : Scenari Immobiliari, 2020 Immobili: il premio green del mattone sostenibile - We Wealth (we-wealth.com)
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