A la différence d'autres actifs immobiliers tels que l'hôtellerie ou le commerce durement chahutés par la pandémie de COVID-19, la logistique apparaît potentiellement comme un actif solide et résilient. Le confinement massif du printemps 2020 aura en effet prouvé que si nous pouvons télétravailler, nous passer temporairement de prendre l'avion ou de fréquenter les enseignes d'habillement, les entrepôts et la supply-chain demeurent indispensables à notre vie quotidienne. A l'heure du déconfinement, la logistique confirmera-t-elle son statut de nouvel eldorado des investisseurs ?
La logistique : une filière stratégique
En France, la logistique représente 10 % du PIB français, 200 milliards d’euros de chiffres d’affaires et 1,8 million d’actifs*, s'imposant comme un secteur stratégique tant pour l'économie que pour l'emploi. Côté immobilier, avec près de 80 millions de m² d’entrepôts de plus de 5 000 m² sur le territoire, le marché de la logistique se place à son meilleur niveau depuis des décennies : en 2019 les volumes investis en logistique atteignaient ainsi un nouveau record avec 4,8 milliards d’euros**.
L'explosion du commerce en ligne a, bien sûr, largement contribué à cette dynamique décennale exceptionnelle. Rappelons en effet que l'an dernier le e-commerce français a franchi le cap historique des 100 milliards d’euros. Or ces nouvelles façons de consommer impactent directement l'immobilier logistique, l'essor du shopping en ligne allant de pair avec de nouvelles exigences concernant les délais de livraison et des enseignes souhaitant se rapprocher de leurs clients.
Or, la pandémie de COVID-19 est venue accentuer et accélérer l'évolution de ces tendances de consommation préexistantes. En effet, selon un étude récente menée par Forrester, ce sont près de 2,5 millions de consommateurs français qui ont découvert le e-commerce pendant le confinement, avec 1 internaute français sur 5 déclarant avoir fait ses courses alimentaires sur Internet pour la première fois. A plus d'un titre, ces deux mois de confinement ont donc rappelé le rôle stratégique de la supply-chain, laquelle livre non seulement les supermarchés, les pharmacies et autres enseignes essentielles en produits de première nécessité mais également directement les consommateurs par le biais d’un e-commerce en plein boom.
Les fondamentaux solides d'un actif résilient
Sur les trois premiers mois de l'année 2020, le marché enregistre un niveau d'investissement d'1,4 milliard €, soit un record absolu pour un premier trimestre sur cette typologie d'actifs, quasiment équivalent au volume annuel moyen des 10 dernières années. Si la demande placée en 2020 devrait baisser sensiblement par rapport aux trois dernières années, cela sera dû en grande partie à la crise sanitaire.
Ce que l'analyse de ces données nous apprend, c'est que l'appétence des investisseurs ne se dément pas. Bien sûr cette situation sanitaire et économique inédite risque d'impacter l'activité dans les mois à venir. Mais, le positionnement solide des actifs logistiques avant la crise et l'accélération des évolutions de consommation engagées préalablement va contribuer à renforcer l'intérêt des investisseurs.
En effet, la réorientation de la demande vers le e-commerce devrait se pérenniser, consacrant un maillage d’entrepôts varié, composé de plateformes XXL et de bâtiments urbains et périurbains (souvent multi-niveaux) liés à la logistique du dernier kilomètre, et accélérant ainsi la croissance du marché. Il y a quelques jours AEW annonçait d'ailleurs un nouvel investissement de 91 millions d'euros sur 5 parcs d’activités certifiés BREEAM et localisés sur des emplacements prime à Berlin, Stuttgart et Paris.
Parallèlement, la question de la souveraineté industrielle de la France pourrait générer la relocalisation de certaines filières de production, réaffirmant d'autant plus fortement la logistique comme un secteur essentiel pour sécuriser l'approvisionnement des territoires.
Enfin, l’optimisation de la supply-chain constitue un enjeu crucial du secteur pour conserver l’intérêt des investisseurs. Les entrepôts devraient donc, dans un avenir proche, intensifier l'intégration de nouveaux outils pour améliorer leurs performances et leur capacité de réactivité ou d'adaptation à des situations exceptionnelles. On pense par exemple à l'intelligence artificielle, l'automatisation de certaines tâches via la robotique et la cobotique, les objets connectés ou encore l'impression 3D.
Il apparaît donc assez clairement que, tiré par la transformation omnicanale (accélérée) du retail et par des besoins croissants en matière de stockage et de distribution, l'actif logistique promette encore de belles performances dans les mois et années à venir.
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*Source : Ministère de la Transition écologique et solidaire
**Source : BNP Paribas Real Estate
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