Le marché des bureaux des 6 principales villes régionales (Aix/Marseille, Bordeaux, Lille, Nantes, Lyon et Toulouse) retrouve une très bonne dynamique au 1er trimestre 2022, par rapport à l’année dernière. Le volume global des transactions s’élève à 317 000 m², soit une progression de 30% sur un an à la même période. Ce volume représente la meilleure performance historique pour un 1er trimestre.

Avec 67 000 m² placés, le marché lyonnais, en hausse de 31%, se contente de la 2ème position, suivi d’Aix-Marseille (50 000 m² placés, soit +19%) et Nantes (44 000 m² placés, soit +10%). A la 5ème et 6ème places, Bordeaux et Toulouse enregistrent une hausse significative de respectivement 59% et 50%, après un 1er trimestre 2021 très mitigé.

Le marché des bureaux en régions continue à envoyer des signaux encourageants sur l’ensemble des six principaux marchés et notamment à Lille qui se positionne désormais en tête du classement régional avec 96 000 m² placés, grâce à un méga deal de 38 500 m² pour le compte de la nouvelle Cité Administrative.

de la prade
Jean-Laurent de La Prade, Directeur Général Adjoint en charge des Régions
BNP Paribas Real Estate Transaction

Une forte dynamique sur le créneau des grandes surfaces

Ce sont les transactions des grandes surfaces (supérieures à 5 000 m²) qui ont enregistré la plus forte augmentation +136% (pour 105 100 m² placés). Le segment des moyennes surfaces (1 000 – 5 000 m²) est en retrait de 17% (pour 68 800 m² placés), tandis que les surfaces inférieures à 1 000 m², qui constituent le véritable socle du marché (45% des transactions réalisées), progressent de 24% (pour 142 700 m² placés).

Parmi les transactions significatives, en plus de celle de la Cité Administrative précédemment mentionnée, citons : Exotec (14 300 m²) à Lille, INSEE (20 000 m²) à Lyon, Département du Bouches du Rhône (8 550 m²) à Marseille, Newton Offices (4 300 m²) à Toulouse et Flexo (4 000 m²) à Bordeaux.

Le marché des bureaux en régions a été tiré par le retour des transactions de grandes surfaces et une présence importante du secteur administratif public et parapublic, ainsi que des sociétés de coworking, très dynamiques également », dévoile Jean-Laurent de La Prade

Un marché du neuf en forte progression et un marché de seconde main qui reste solide

Le marché a été plus particulièrement tiré par le neuf (+101%) et les comptes propres (+55%).

« Les entreprises prennent conscience de la nécessité d’avoir un outil adapté tout en se projetant sur le long terme. En conséquence, elles privilégient des immeubles plus qualitatifs capables de capter et séduire les meilleurs talents » ajoute Jean-Laurent de La Prade.

Les transactions dans le seconde main représentent 43% du marché en régions et enregistrent une légère baisse de 4%.

Une baisse de l’offre disponible à un an de 7%

Avec un volume de transactions en hausse de 30%, l’offre disponible à un an connait une baisse de 7% par rapport à la même période en 2021 et représente désormais 1,6 million de m². Ce constat concerne notamment l’offre neuve (-14% soit 519 000 m²) et en moindre mesure le seconde main (-2% soit 1,1 million de m²) qui représente 68% du marché régional.

« Alors que certains pariaient sur une forte augmentation de l’offre liée à la crise du Covid, force est à constater qu’il n’en a rien été et qu’à contrario celle-ci est en diminution dans le neuf et le seconde main », précise Jean-Laurent de La Prade.

Une hausse des valeurs locatives

Les taux de vacance sont inférieurs à 6% dans les six métropoles régionales. Ce constat contribue à créer une tension sur les valeurs locatives qui sont en hausse. Les loyers ‘top’ varient entre 245 € HT/ HC/m²/an à Toulouse et 368 € HT/ HC/m²/an à Lyon.

Investissement : un très bon début d’année

Au cours du 1er trimestre 2022, les régions prouvent une nouvelle fois leur attractivité. En effet, elles enregistrent un excellent résultat, quasi identique à celui de 2021, avec 597 millions d’euros engagés en bureaux. Ce trimestre, le marché lyonnais, après avoir perdu sa première place du podium au T1 2021, revient en tête du classement avec 237 millions d’euros investis, notamment grâce à la plus grande opération tertiaire en régions, à savoir la cession de l’opération Urban Garden à Gerland pour plus de 150 millions d’euros. Montpellier crée la surprise et se positionne à la 2ème place avec 76 millions d’euros investis, soit une hausse de 77%, suivie dans le top 10 par Nice (65 M€), Strasbourg (51 M€), Lille (38 M€), Toulouse (28 M€), Bordeaux (15 M€), Orléans (10 M€), Aix-Marseille (8 M€) et Nantes (7 M€).

« Même si le marché a été porté par les cessions d’immeubles livrés, on constate que les VEFA représentent 35% des ventes, une part de marché en hausse par rapport à 2021. Cela vient confirmer la confiance des investisseurs dans les marchés régionaux », analyse Jean-Laurent de La Prade.

Les investisseurs français continuent à dominer le marché des bureaux. Pour autant, la surprise vient de la forte croissance des investisseurs anglo-saxons qui ont représenté 26%. Les allemands sont toujours présents avec 6%. Et si l’on analyse la typologie des clients, on relève que la part des SCPI se maintient et représente près de 40% des volumes investis, suivies par les fonds (34%) et les assurances/mutuelles (21%), en très forte augmentation.

Malgré la progression forte de l’OAT qui tangente la barre des 1,5% et la diminution des primes de risque, on constate que l’appétit des investisseurs reste élevé, lié notamment à plusieurs facteurs, à savoir : le très bon niveau de collecte des SCPI, les taux en régions qui restent plus attractifs qu’en Ile-de-France, la solidité du marché locatif et l’augmentation des valeurs.

Dans ce contexte, il n’est pas étonnant de voir les taux « prime » se compresser davantage ce trimestre. C’est le cas des marchés d’Aix-Marseille et Bordeaux, respectivement à 3,75% et 3,70%. Dans les autres secteurs, les taux « prime » sont restés stables. Au final, « la bonne orientation du marché locatif offre déjà de bonnes perspectives pour les investisseurs. Nous espérons une stabilisation des taux obligataires pour prolonger l’attractivité du marché de l’investissement bureaux en régions » conclut Jean-Laurent de La Prade.

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