Le Life Science : qu’est-ce que c’est ?
L’immobilier spécialisé dans les sciences de la vie
Les actifs Life Science, ou Sciences de la vie, sont des installations destinées aux entreprises dans la branche des biotechnologies. Ces actifs vont combiner, dans des proportions variées, des bureaux ainsi que des laboratoires, avec parfois des unités de production et/ou de stockage adjacentes. La particularité du Life Science porte sur l’aspect sur-mesure. C’est un actif mixte et multiforme qui va se composer selon les besoins de l’entreprise qui l’occupe, sa taille ou encore son secteur d’activité. La configuration la plus courante à ce jour est l’association de bureaux avec des laboratoires, dans un ratio de 40% labos/60% bureaux, et jusqu’à 60% labos/40% bureaux. Selon l’activité pratiquée, les entreprises peuvent avoir besoin de surfaces logistiques pour entreposer leurs produits. Les activités pharmaceutiques par exemple vont notamment avoir besoin d’entreposer dans des conditions et à des températures particulières.
Les laboratoires peuvent être divisés en deux catégories. Les espaces destinés à manipuler des liquides, matières biologiques ou chimiques sont appelés « Wet Lab », ceux dédiés à des applications informatiques, d’ingénierie ou physiques sont désignés par le terme « Dry Lab ». Dans la majorité des cas, le Life Science se destine à recevoir des usages liés au Wet Lab.
De nombreux secteurs concernés
La biotechnologie, domaine de prédilection du Life Science, recouvre une diversité de secteurs, allant de la santé à l’agroalimentaire, en passant par la vie marine, les applications environnementales ou industrielles. Les acteurs historiques du Life Science sont principalement issus du monde de la santé, secteur qui possède notamment une culture de la recherche très forte, et dont les besoins en recherche et développement sont importants. Les startups de la santé s’installent généralement, au début de leur existence, dans des structures hospitalières ou instituts spécialisés. Au fur et à mesure de leur croissance et développement, ces startups ont des besoins nouveaux, notamment en terme de locaux. Les actifs Life Science semblent être une alternative prometteuse pour ces sociétés.
Un attrait de plus en plus important en Europe
Une opportunité d’investissement attractive
L’intérêt pour le Life Science n’est pas récent, bien qu’il ait été amplifié par la crise sanitaire, véritable accélérateur de tendance. Issu des Etats-Unis, le phénomène connaît une réelle dynamique outre-Atlantique et entraîne une transformation importante des surfaces de bureaux vers du Life Science. On note en effet que sur les six plus grands marchés américains, 20% des constructions de laboratoires sont des reconversions de bureaux.[1] Un phénomène qui pourrait progressivement s’étendre aux pays Européens, permettant d’apporter des solutions aux surfaces de bureaux obsolètes et laissées vacantes.
Du côté de l’Europe, le marché est encore nouveau, bien qu’il se soit amorcé il y a quelques années au Royaume-Uni et dans les pays nordiques. La France dispose quant à elle d’un certain nombre d’atouts sur le marché du Life Science, en raison notamment d’un tissu industriel riche lié aux disciplines médicales et pharmaceutiques ou de la qualité de la recherche. L’hexagone compte 55 pôles de compétitivité qui concentrent des activités variées, mais peu encore sont dédiés aux biotechnologies.
En sortie de crise sanitaire et dans un contexte d’augmentation et de vieillissement de la population, le développement des activités pharmaceutiques et médicales est encouragé, rendant l’actif Life Science viable. Une alternative attractive et durable pour les investisseurs qui souhaitent diversifier leur portefeuille immobilier avec un rendement sur le long terme. On observe notamment que les investissements en capital-risque destinés aux startups de la biotechnologie ont doublé entre 2020 et 2021, atteignant les 1,6 milliards d’euros.[2]
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