Entre les français et la pierre, c’est une histoire qui dure ! Avec des rendements qui dépassent souvent ceux de l'épargne réglementée et des assurances-vie, l’immobilier reste, année après année, l’un des investissements préférés des épargnants français. Et même la pandémie de Covid-19 n’a pas réussi à amoindrir cet engouement pour la pierre qui connait d’ailleurs un vif regain d’intérêt puisqu’en 2021, ce sont plus de 1 200 000 logements anciens - un record historique - qui ont été vendus en France.*

Des performances qui s’expliquent par une capacité d’acquisition immobilière en hausse

À fin novembre 2021, et sur 12 mois glissants, les volumes de ventes s’affichent en hausse de 17% par rapport à la même période l’année précédente, bien au-dessus de leurs moyennes à long terme de 842 000 ventes (selon les chiffres du Compte officiel du Conseil général de l'Environnement et du Développement durable).

Des performances qui s’expliquent notamment par une augmentation de 1,7% au 3ème trimestre 2021 de la capacité des français à acquérir un bien immobilier (par rapport au 3ème trimestre 2020). Cet indice - calculé par les équipes de BNP Paribas Real Estate - évolue selon la conjonction de 3 facteurs clés :

 

Des taux d’intérêts avantageux

Quelle que soit leur durée à l’octroi, les taux d’emprunt immobilier affichent toujours un niveau historiquement bas. L’observatoire Crédit Logement révèle en effet que les taux des crédits immobiliers sont descendus à des niveaux jamais observés depuis 1950 : 1.05% au T4 2021 contre 1.19 % fin 2020. Et la durée des crédits accordés s’est encore allongée, à 237mois au T4 2021, contre 233 mois fin 2020.

La politique monétaire de la Banque Centrale Européenne permet aujourd’hui de maîtriser l’éventuelle augmentation des taux de crédit, ce qui dessine des conditions monétaires et financières toujours aussi favorables pour les particuliers. Les dernières prévisions tablent aujourd’hui sur des perspectives de croissance favorable en 2022 avec un recul de l’inflation dans le courant de l’année.

Cependant, des incertitudes planent encore du fait de l’évolution de la pandémie, et le risque subsiste que certaines variables économiques clés s’écartent des anticipations. Le resserrement des conditions de financement, la multiplication des ruptures d’approvisionnement et une inflation plus durablement élevée constituent les principaux facteurs d’une possible révision à la baisse des prévisions de croissance.

 

Des revenus en hausse

Selon les chiffres de l’INSEE (rapport 2021) le revenu disponible brut des ménages (RDB) a accéléré de +3,9% en 2021, après +1% en 2020.**

Qui plus est, le taux d’épargne des français a également atteint des sommets comme le souligne l’INSEE***, atteignant 22,1% fin 2020 et jusqu’à 27,1% au deuxième trimestre 2021 contre 15% un an auparavant.

 

Le prix des logements se stabilisent

Quid de l’augmentation constante du prix de l’immobilier ancien depuis 2016 ? Si les derniers chiffres des Notaires annoncent une hausse moyenne nationale de +6,5% pour l'ensemble des logements anciens en France entre le T3 2020 et le T3 2021, cette tendance haussière est compensée par les taux de crédit historiquement bas et des revenus en augmentation.

De plus cette dynamique tend à s’essouffler dans certaines régions avec des prix en baisse pour Bordeaux, Limoges, Besançon ou encore Caen ou qui se stabilisent (Marseille, Rennes, Amiens). En résulte un prix moyen par transaction en France à 245 260 € (T4 2021).****

Néanmoins, si le contexte est propice à la dynamique de marché, c’est sans compter l’augmentation rapide des apports personnels exigés par les banques. L’apport personnel moyen a en effet augmenté de 12,5% en2021 après +11,3% en 2020. En dépit de ces données, la production de crédits immobiliers aux particuliers s’est établie à près de 190 Mds d’€ (hors rachats, renégociations et crédits relais) soit une hausse de +11,7%.*****

Malgré des difficultés d’accès au crédit rencontrées par une partie de la demande, l’activité du marché de l’ancien devrait se stabiliser en 2022. Toujours en retrait par rapport à une année 2019 exceptionnelle, elle sera néanmoins excellente si on la compare à l’activité constatée durant une grande partie des années 2010.

A noter également que la hausse des prix des appartements anciens devrait se poursuivre dans les villes de plus de 100 000 habitants, même si les évolutions attendues pour 2022 dans certaines métropoles confirment un ralentissement déjà à l’œuvre.

Jean-François Morineau
Jean-François Morineau, Directeur Général Délégué de BNP Paribas Real Estate Conseil Habitation et Hospitality
et Président du Baromètre Les Prix Immobiliers - Se loger

L’immobilier locatif ancien, une valeur refuge

Ces 3 facteurs apportent donc une explication « mécanique » à l’augmentation de la capacité des français à investir dans l’immobilier ancien à laquelle il faut ajouter une appétence des épargnants toute particulière pour la pierre. En témoigne en effet une étude récente menée par le cabinet Poll&Roll qui souligne qu’en 2021, 56% des personnes interrogées ont concrétisé un projet d’investissement locatif ou l’envisage sérieusement.******

Ce qui séduit plus particulièrement les sondés ? Un placement qui leur apparait comme concret (92%), rentable (87%) et sûr (82%). Quant aux objectifs d’un tel projet d’investissement immobilier, il est principalement de se constituer ou de consolider un patrimoine (46 %) et de générer un complément de revenu (30%). En Ile-de-France par exemple, le rendement locatif brut moyen s’établit à 3,3% au troisième trimestre 2021 (Sources : Notaires, INSEE, Clameur).

Avec la politique monétaire accommodante de la BCE et des niveaux planchers des taux obligataires, l’immobilier résidentiel présente une prime de risque attractive, qui attire un nombre croissant d’investisseurs sur ce marché.
 

Jean-François Morineau
Jean-François Morineau, Directeur Général Délégué de BNP Paribas Real Estate Conseil Habitation et Hospitality
et Président du Baromètre Les Prix Immobiliers - Se loger
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