L’immobilier est-il un placement intéressant pour un investisseur particulier qui souhaite se protéger du retour de l’inflation ?

Philippe Guardiola : Une période d’inflation correspond à une augmentation moyenne des prix, qui concerne en général la plupart des produits et services. En d’autres termes, les consommateurs pourront, dans le futur, acheter moins qu’avant avec la même somme d’argent. Dans ces conditions, comment faire pour contrer ce phénomène et faire évoluer son argent au même titre que le coût de la vie qui augmente ? C’est là que placer son épargne dans des actifs qui gagnent en valeur avec le temps et qui peuvent même permettre d’obtenir du rendement peut être une réelle opportunité pour les investisseurs particuliers. Ainsi, en réalisant de tels investissements, leur capital suivra lui aussi le cours de l’inflation.

Philippe Guardiola : La pierre, au même titre que l’or et que les obligations d’Etat indexées à l’inflation (ILBs), est effectivement historiquement perçue comme étant un bon remède pour se protéger de l’inflation. En investissant son épargne dans un bien immobilier dans le but de le louer, un particulier peut ainsi développer son patrimoine dans un actif qui pourra potentiellement prendre de la valeur sur le long terme, et qui fera donc évoluer son épargne en même temps que l’inflation. De plus, ce placement aura en le double avantage de lui rapporter une rémunération tous les mois grâce au montant des loyers.

Philippe Guardiola : L’Insee publie chaque trimestre depuis 2008 un indice de référence des loyers (IRL), qui peut être utilisé pour adapter le montant des loyers en fonction de l’inflation. Sur les derniers chiffres du premier trimestre 2022, l’IRL a par exemple fait un bond de 2,48% sur un an [4]. Les loyers des actifs immobiliers pourront ainsi, dans la limite de l’évolution de cet indice, être réajustés en prenant en compte l’inflation. Même si le gouvernement a pour projet de plafonner la hausse des loyers à +3,5% jusqu’à Juillet 2023, l’indexation des loyers permet de renforcer la protection offerte par l’immobilier contre l’inflation.

Dans les années à venir, nous prévoyons une indexation des loyers significativement plus forte que la moyenne de ces dernières années. Les loyers de marché, quant à eux, dépendent plus fortement des dynamiques locales. Si certains secteurs en tension peuvent afficher une hausse de loyer bien supérieure à l’inflation, d’autres secteurs moins attractifs peuvent en revanche stagner, voire diminuer.

Philippe Guardiola : Les taux d’emprunt immobilier étaient encore en début d’année dernière à un niveau historiquement bas. Dans ce contexte de tensions financières internationales, ceux-ci ont connu une progression rapide sur les 3 derniers mois : +28 points de base pour s’établir à 1,38% en mai 2022 [5]. Ils restent pourtant bien en dessous de l’inflation.

Cette augmentation des taux n’est pas une conséquence directe de l’inflation, mais plutôt une anticipation de la réaction de la Banque Centrale Européenne pour limiter et contrôler la hausse des prix. Christine Lagarde a annoncé que les taux directeurs seraient relevés en Juillet (+ 25 points de base) puis en Septembre. Cependant, puisqu’en France les taux d’emprunt immobilier sont le plus souvent fixes, si un particulier s’endette pendant que les taux sont bas, le retour de l’inflation devrait lui être bénéfique avec des revenus qui augmentent grâce à l’indexation des loyers et un crédit mensuel à rembourser qui reste le même.

Philippe Guardiola : L’immobilier nous paraît toujours à l’heure actuelle comme un investissement efficace pour se prémunir contre l’inflation, à condition d'appréhender l'environnement économique et les fondamentaux de chaque marché. En effet, acquérir des actifs dans des zones où l’offre est limitée parait être une bonne stratégie. Le décalage entre l’offre et la demande devrait ainsi permettre d’avoir des croissances de loyers potentiellement supérieures à la hausse des prix sur longue période.

De plus, les capacités de chaque classe d’actif à fournir un rendement plus élevé que l’inflation sont importantes pour les investisseurs : plus la probabilité de générer un rendement positif après une certaine période est élevée, plus l’actif est attractif pour des investisseurs. Mis à part sur une courte période entre 2008 à 2009 pendant la crise financière, les revenus annuels de l’immobilier en France ont surperformé sur les 20 dernières années par rapport au livret A, aux obligations d’État et à l’inflation (IPC) [6]. Et dans le contexte actuel de taux réels négatifs pour les obligations, l’immobilier apparait donc comme une excellente option de placement pour les investisseurs afin de se protéger contre l’inflation.