Marché de l'immobilier de commerce en Europe : la reprise se confirme

• L’investissement en immobilier de commerce se confirme avec des volumes au 1 er semestre 2022 à leur plus haut niveau depuis 3 ans.
• La fréquentation s’est améliorée dans toutes les villes européennes et de nombreuses enseignes ont enregistré une augmentation de leur chiffre d’affaires.
• Les loyers prime demeurent stables dans la plupart des marchés de centre-ville. Sur les axes commerçants de luxe, les loyers repartent à la hausse, tandis que la tendance dans les rues mass-market reste pour l’instant à la baisse. Une augmentation des valeurs locatives est anticipée sur certains marchés européens dans les années à venir.

L’investissement en immobilier de commerce a connu une hausse significative au 1 er semestre 2022 (+23 % en glissement annuel) avec un volume total de 19,7 milliards d’euros. Au cours des 12 derniers mois, le volume d’investissement dans les locaux commerciaux en Europe a atteint 43,2 milliards d’euros, en progression de 19 %.

Avec 4,1 milliards d’euros investis en Allemagne, ce volume est en hausse par rapport au 1 er semestre 2021, grâce à une augmentation des transactions en commerce de périphérie, mais demeure pour l’instant inférieur à la moyenne sur 5 ans.

L’investissement dans les locaux commerciaux au Royaume-Uni a été soutenu au 1 er trimestre 2022 mais a connu un ralentissement au 2 ème trimestre, ce qui se traduit au total par un 1 er semestre en-dessous de la moyenne historique avec 2,9 milliards d’euros investis.

Après un 1 er trimestre record, la dynamique de l’investissement en commerce en France s’est poursuivie avec 2,5 milliards d’euros investis au 1 er semestre, soit le meilleur résultat depuis cinq ans. Ainsi, plus de 100 transactions ont été clôturées contre moins de 70 au cours du 1 er semestre 2021, parmi lesquelles six ont dépassé 100 millions d’euros.

L’Espagne a dépassé sa moyenne pour un 1 er semestre avec 2,8 milliards d’euros investis, notamment grâce à l’acquisition par BBVA (auprès de Merlin Properties) de plus de 600 agences bancaires pour environ 2 milliards d’euros.

Le commerce de périphérie continue de bénéficier d’une forte dynamique. Sur les 6 principaux marchés européens [1] , le volume d’investissement dans cette classe d’actifs a atteint un niveau record représentant 15,2 milliards d’euros au cours des 12 derniers mois. (+24 % en glissement annuel). « Leur accessibilité et leur positionnement attractif, ainsi que leur capacité à opérer en tant que plateformes hybrides de livraison de “dernier kilomètre”, leur permettent de continuer à susciter l’attention des utilisateurs et des investisseurs » déclare Patrick Delcol, Head of European Retail chez BNP Paribas Real Estate.

Après leur décompression en 2020, les taux de rendement prime du commerce de centre-ville se sont stabilisés dans la plupart des marchés européens en 2021 et 2022. Une exception à ce phénomène est Londres, qui a connu une compression des taux de 25 pb par rapport à 2021. De même, les taux de rendement prime des centres commerciaux sont restés stables au 2ème trimestre 2022 par rapport à l’année précédente, à l’exception de l’Espagne où ils se sont contractés de 20 pb. Les taux de rendement prime du commerce de périphérie ont connu une compression entre 2021 et 2022, car leur flexibilité en période d’incertitude et la possibilité de se repositionner en tant qu’entrepôts ont attiré les investisseurs.

De nombreuses enseignes ont annoncé une augmentation de leur chiffre d’affaires et les volumes de ventes au détail sont comparables aux niveaux pré-pandémie. Les marques de luxe en particulier ont enregistré de très bons résultats au cours de la première moitié de l’année. Les enseignes mass-market et les enseignes premium sont différemment impactées par l’inflation qui peut accroître l’attractivité des marques de luxe en renforçant le sentiment d’exclusivité.

La plupart des villes ont connu une forte augmentation de leur fréquentation au 1 er semestre 2022 par rapport à l’année dernière (+178 % pour la Schildergasse à Cologne, +82 % pour Oxford Street à Londres, +68 % pour Avenida del Angel à Barcelone), même si les niveaux de 2019 n’ont pas encore été atteints. Au total, de janvier à mai 2022, l’Europe a accueilli quatre fois plus de touristes internationaux (+350 %) qu’au cours des cinq premiers mois de 2021, selon l’Organisation Mondiale du Tourisme des Nations-Unies.

Les loyers ont enregistré de légers ajustements à la baisse au cours du 1 er semestre, essentiellement dans le secteur mass-market. C’est notamment le cas d’Oxford Street à Londres, de l’avenue des Champs-Élysées à Paris et la Kalverstraat à Amsterdam. En Allemagne, les loyers prime se sont globalement stabilisés à un niveau inférieur à celui d’avant-crise. À Prague, la Na Příkopě Street a toutefois enregistré une hausse de 14 % de sa valeur locative au 2 ème trimestre 2022 par rapport au 2 ème trimestre 2021.

Les derniers chiffres concernant les ventes des marques de luxe (Hermès, LVMH, etc.) soulignent la capacité de ces rues haut de gamme à rebondir rapidement à la suite d’événements exogènes, tant en termes de fréquentation que de ventes. Cette résilience se constate par la hausse des valeurs locatives dans plusieurs villes européennes. L’avenue Montaigne à Paris, le Kurfürstendamm (Ouest) à Berlin, la Via Napoleone à Milan et la rue Pařížská à Prague ont enregistré une progression des loyers par rapport au 2 ème trimestre 2021. Pour Paris en particulier, les valeurs locatives prime de l’avenue Montaigne s’alignent désormais avec celles de l’avenue des ChampsÉlysées (1 250 €/m²/mois). L’avenue bénéficie notamment du pouvoir d’attraction de Dior qui est rejoint par d’autres marques. À Milan et Rome, avec une fréquentation touristique qui renoue avec son niveau prépandémie, les loyers prime des artères de luxe augmentent à nouveau, poussés par une forte demande et une très faible disponibilité.