Près de 18 mois après le 1er confinement qui a donné un coup d’accélérateur à la révolution des usages, le marché de l’immobilier de bureaux se transforme durablement. Cette crise sanitaire, inédite à bien des égards, incite l’industrie immobilière à la résilience et redéfinit les standards du marché : ajustement des m2, concepts innovants, coworking, flex-office… Le marché des bureaux se réinvente. État des lieux de cette nouvelle donne immobilière par BNP Paribas Real Estate.
Marché immobilier de bureaux
2021 s’affirme comme une année de transition pour le marché immobilier francilien avec une estimation à 1,6 millions de m² placés. A 6 mois, on note même une hausse de 14% vs 2020, en retrait cependant (-28%) par rapport à la moyenne décennale.
Au regard des nouveaux usages (télétravail, dédensification des bureaux et augmentation des m2 dédiés aux espaces collaboratifs), les prévisions pour 2022 tablent sur un quasi-retour à la normale avec 2,1 millions de m².
Parmi les conséquences directes de la crise, le taux de vacance immédiat passe de 5% en 2019 à 6,8% en 2020 avec de fortes disparités selon les secteurs : Paris QCA reste tendu (4,5% de vacance) tandis que les zones péri-Défense et 1er couronne nord affichent des taux plus élevés avec respectivement 18,3% et 15,2%. L’offre à 1 an augmente elle aussi avec, 5,6 millions de m² au 1er juillet (+21% sur un an).
Concernant les loyers de bureaux en Ile-de-France, on note une légère correction de -6% en moyenne, avec des écarts selon les secteurs et le type d’actifs plus ou moins adaptés aux nouvelles attentes des utilisateurs. Le prime réaffirme quant à lui sa bonne santé, plus particulièrement sur Paris QCA avec des performances supérieures à la période pré-covid.
Sur le marché des grandes surfaces, l’offre disponible devrait continuer sa progression à un rythme cependant plus modéré. On anticipe ainsi un plus haut historique fin 2022, avec un taux de vacance de 8,2%.
A propos de l’offre future, on dénombre 85 chantiers en cours soit 1,6 millions de m2 d’ici à 2023 situés majoritairement en première couronne. Le marché francilien devrait donc se trouver en sur-offre globale notamment sur La Défense, la 1er couronne Nord et la péri-Défense avec un impact direct sur les loyers économiques. Paris et la boucle-Sud semblent définitivement épargnés par ce surstock et restent durablement sous-offreurs.
Concernant ces programmes en cours de construction, ils se situent le plus souvent sur des localisations stratégiques, c’est-à-dire près des futures gares du Grand Paris Express. On pense par exemple à Saint-Ouen (93) avec les immeubles E-Conic, Stories, SoPop, Evidence (dont 7 200 m² signés par SNCF Fret), UX, Harmony & Rhapsody, à Clichy (92) avec Factory et Loft mais aussi aux chantiers Symbiose et Network à Bagneux (92), The Place à Montrouge (92), E-Nova à Arcueil (94), Iro à Châtillon (92), Wellcome à Malakoff (92), 6 Degrés et Aqueduc à Gentilly (94), et enfin, Home à Villejuif (94).
Immobilier de bureaux en Ile-de-France
quelles sont les tendances post-covid ?
Les nouveaux usages ont pour effet une diminution des surfaces unitaires en volume qui passent de 14 à 10 000 m² en moyenne. On observe également 3 grandes tendances post-Covid :
- - L’Ouest parisien à l’honneur avec 60% des deals opérés depuis le début de l’année dans le 92 (dont 4 à La Défense) et un bon cru pour Paris QCA (dont l’opération Renaissance rue François 1er.
- - Les secteurs du digital et l’industrie en tête des preneurs avec 2/3 des transactions opérées
- - Un faible niveau de pré-commercialisation avec 3 VEFA (Engie à Cergy, Dassault Systèmes à Vélizy et le Groupe Up à Gennevilliers)
En matière d’engagement, le bail de 9 ans ferme reste la norme mais il s’accompagne désormais d’options plus flexibles avec par exemple Air Liquide qui prend 90 postes chez Wojo ou encore L’Oréal et Ratp qui optent pour du coworking chez Morning et WeWork.
« Les marchés locatifs des bureaux en France, et particulièrement en région Île-de-France, ont sans surprise été durement touchés par la crise sanitaire. Bien que la technologie nous ait tous permis de rester connectés pendant les périodes de confinement, elle ne saurait remplacer l’interaction humaine. A l’avenir, les entreprises devront ainsi privilégier des solutions plus flexibles et innovantes afin d’accompagner leurs collaborateurs dans la recherche de l’équilibre du télétravail et la reprise de l’activité économique. L’immeuble de bureaux devra désormais répondre à un nouveau paradigme empreint d’attractivité, d’agilité et de résilience. »
LES RENCONTRES BUREAUX ILE-DE-FRANCE 2021
Détails sur les marchés immobiliers en Ile-de-France
Zoom marché - Paris QCA
- - Une demande placée à + 31% sur 1 an ( -14% par rapport à la moyenne décennale)
- - Une bonne résistante des PMS (-7% par rapport à la moyenne décennale contre -50% pour les grandes surfaces)
- - Des loyers prime qui se maintiennent ou continuent d’augmenter
- - Une augmentation de l’offre disponible : + 130% sur 18 mois
Zoom marché - Rive Gauche – Sud Ouest
- - 7ème arrondissement : un loyer prime à 895€ en 2021 et un taux de vacance à 2,8 % au 30 juin 2021
- - Grande Bibliothèque : des loyers de transaction entre 540 et 580 €, et 130 000 m² d’offres à venir
- - Montparnasse : du seconde main à 550 €, et 140 000 m² d’offres à venir
Zoom marché - Boucle Sud – 1ere et 2eme couronne Sud
- - Un marché en retrait de 53% avec du télétravail pour la plupart des grands utilisateurs
- - Un take-up 2021 presque en ligne avec sa moyenne décennale pour la 2ème Couronne Sud
Zoom marché - Paris Nord Est
- - A Paris : le secteur de la tech représente 50% du nombre des transactions, un loyer prime à 700 € (Banque Postale Asset Management sur Mixité capital bv Morland Paris 4, 3 330 m2) et des loyers économiques à 340€
- - En périphérie : Noisy-le-Grand, très actif en 2020 avec +19% sur le marché des PMS par rapport à 2019
Zoom marché - La Défense - Neuilly
- - La Défense : un nombre de deals en hausse de 41% par rapport à la moyenne décennale et des loyers de présentation en la baisse.
- - Neuilly : 7 transactions supérieures à 1 000 m² sur le S1 2021 grâce notamment à une offre de qualité, un environnement urbain revalorisé et bien desservi.
Au-delà des chiffres, cette nouvelle donne immobilière s’illustre également à travers la tendance des utilisateurs à mobiliser l’immobilier pour transformer leurs organisations et à engager une stratégie de co-construction en partenariat avec les RH, les métiers, les finances, la DG afin d’aboutir à un choix durable. Désormais, aux côtés des indicateurs traditionnels, d’autres critères prennent une part croissante dans le process de décision : l’accessibilité (transports, mobilités douces), les performances énergétiques et la pilotabilité des consommations, l’intégration de l’immeuble dans son environnement, l’accessibilité aux PMR et la connectivité.
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