Soutenu par des conditions d’emprunt attractives, l’attrait de la pierre comme valeur refuge et les « envies d’ailleurs » suscitées par la pandémie, le résidentiel a été ces dernières années l’un des segments les plus solides et résilients du marché immobilier français. En 2019, la barre du million de logements vendus à l'échelle nationale a été dépassée : un record. En 2021, la demande des particuliers a été particulièrement forte, se traduisant par un niveau élevé des ventes et une hausse plus ou moins marquée des prix.
Cependant, l’année 2022 devrait marquer un tournant – un ralentissement des ventes dans l’ancien ayant d’ores et déjà été constaté au 1er semestre – en raison d’une multitude de paramètres conjoncturels. Le déclenchement du conflit russo-ukrainien, l’augmentation des prix des hydrocarbures et de l’inflation, ou encore le resserrement des conditions de financement ont engendré incertitudes et perplexité, alimentant l’attentisme des ménages. Quelles sont les évolutions et les tendances majeures du marché immobilier résidentiel français en 2022 ?
Les prix du logement se stabilisent
Augmentation de 2% en Ile-de-France, de 9% dans les régions
La tendance haussière des prix des logements, amorcée en 2016, s’est globalement poursuivie jusqu’à présent, malgré les événements récents. Ainsi, selon les derniers chiffres des Notaires [1], on enregistre une hausse moyenne des prix de 7% pour l'ensemble des logements anciens en France entre le deuxième trimestre (T2) 2021 et le T2 2022.
Cette moyenne nationale est le résultat d’une augmentation de 2% en Ile-de-France et de 9% dans les régions. A l’exception de Lille et Nice dont les prix moyens des logements sont toujours en hausse, les grandes villes françaises sont restées stables. On note même des baisses de prix à Bordeaux et Strasbourg. Les prix se contractent légèrement à Paris depuis plusieurs trimestres, avec une évolution de -0,7% au T2.
Par ailleurs, sur cette même période, l'augmentation des prix est légèrement plus marquée pour les maisons (+9%) que pour les appartements (+5%).
Pour le moment les prix résistent bien. Les crises ont toujours renforcé l’immobilier. Considéré comme une valeur refuge, il est compréhensible que les gens préfèrent être propriétaires de leur logement que d’être locataire. C’est vraiment le cas, et ça l’est encore plus en ce moment » analyse Jean-François Morineau, Directeur Général Délégué de BNP Paribas Real Estate Conseil Habitation et Hospitality, et Président chez Baromètre Les Prix Immobiliers - Se loger. [2]
Le nombre de logements vendus s’équilibre
Si l’augmentation des prix des logements en France se stabilise, le nombre de logements vendus est lui aussi pondéré. En août 2022 et sur 12 mois glissants, 1 145 000 logements anciens ont été vendus en France, soit une baisse de 6% sur un an, soit un niveau équilibré par rapport à août 2021. Les ventes avaient connu un record historique en août 2021 avec 1 213 000 ventes cumulées, avant d’entamer une lente décrue. [3]
Selon Jean-François Morineau, la cause principale de la baisse du nombre de logements vendus sur le premier semestre (S1) 2022 repose sur les taux d’emprunt de plus en plus élevés : « Les futurs acquéreurs ont du mal à obtenir leur prêt entre autre à cause du taux d’usure. Aujourd’hui, le décalage entre l’application du taux d’usure, qui est réévalué tous les trimestres, et l’augmentation des taux de crédit immobilier, qui se fait quasiment au jour le jour, ne peut pas correspondre à une réalité de marché . » [4]
Et d’ajouter : « Aujourd’hui nous voyons des ménages, essentiellement les profils fragiles, modestes et les primo-accédants, sortir de l’accession au crédit. On voit aussi des ménages qui ont des moyens, et dont le taux d’endettement est bien inférieur aux 35%, ne pas avoir leur crédit. Tout ça parce que, cumulé dans un laps de temps très court, ils atteignent finalement le taux d’usure. »
En effet, les taux d’emprunt immobilier sont remontés au cours du S1 pour s’établir à 1,78% en moyenne au T3 2022. Au mois de septembre, ils ont connu une nouvelle hausse à 1,88%. Malgré ces hausses, au T2 2022 et sur les 12 derniers mois, 308 milliards d’euros de prêts ont été accordés, soit une hausse de 11% comparé aux 12 mois précédents [5]. La durée d’emprunt s’établit quant à elle à 20,1 ans en moyenne au T3 2022, ce qui reste à un niveau très élevé.
BNP Paribas Real Estate utilise le baromètre immobilier LPI Se Loger
Mesurer en temps réel le pouvoir d’achat immobilier
« Chez BNP Paribas Real Estate, nous bénéficions des chiffres du baromètre immobilier (baromètre LPI Se Loger) qui donne les prix du marché en temps réel. Tous les autres baromètres, essentiellement celui des notaires, donnent les ventes actées, donc à 3-6 mois après la transaction. Nous sommes également en mesure d’analyser et d’évaluer les marges de négociations entre le prix affiché et le prix réel des commercialisations. De plus, nous sommes aujourd’hui en mesure d’avoir cette visibilité sur la majorité des grandes métropoles françaises », fait savoir Jean-François Morineau.
Grâce à de nombreuses données, telles que celles réalisées par l’INSEE-notaires sur les prix de l’immobilier résidentiel en France, BNP Paribas Real Estate a la capacité d’analyser l’évolution du pouvoir d’achat immobilier, c’est-à-dire la capacité des ménages à acquérir un bien immobilier en France métropolitaine. Au T2 2022, cet indicateur était en baisse de 4% par rapport au T2 2021. De plus, alors que l’indice était largement supérieur à sa moyenne de longue période, il a fortement diminué ces derniers mois, passant de 19% au-dessus de la moyenne fin 2021 à seulement 11% au T2 2022.
Cet indicateur est composé de 3 éléments : le prix (notaires-INSEE), les revenus des ménages (INSEE) et leur capacité d’emprunt (CSA-Crédit logement) :
- Impact prix : comme mentionné précédemment, nous enregistrons une hausse moyenne de 7% pour l'ensemble des logements anciens en France métropolitaine entre le T2 2021 et le T2 2022. Les prix toujours en hausse impactent négativement le pouvoir d’achat immobilier des ménages.
- Impact revenus : les revenus des ménages ont progressé ce trimestre (+0,8%), après un T1 négatif (-0,3%), ce qui affecte positivement leur pouvoir d’achat immobilier.
- Impact emprunt : ce sont principalement les conditions favorables de financement qui avaient tiré le pouvoir d’achat immobilier des ménages vers le haut, et maintenu un niveau élevé de transactions. Or depuis quelques mois, la hausse des taux de crédit, couplée à un taux d’usure qui n’augmente pas aussi rapidement, a entraîné un effet de ciseaux qui a écarté certains ménages du crédit.
La capacité d’acquisition immobilière des ménages devrait se dégrader encore au cours des prochains mois, sous l’effet conjugué de conditions de crédit plus difficiles, de revenus en berne et de prix toujours élevés.
Les taux de rendement se maintiennent à des niveaux plancher
Augmentation des taux directeurs en raison de l’inflation
On observe actuellement une stabilisation des taux de rendement dans les principales grandes villes, en raison de la stagnation des prix dans ces marchés. Les taux de rendement se maintiennent à des niveaux plancher dans la plupart des marchés, notamment à Paris et Lyon à 2,8%.
Pour tenter d’endiguer l’inflation, la Banque Centrale Européenne (BCE) a relevé ses taux directeurs de 125 points de base au 3ème trimestre 2022, amenant le taux de refinancement à 1,25%. En réponse, le taux de référence du marché interbancaire européen, l’Euribor à échéance 3 mois, est passé en territoire positif pour la première fois depuis l’année 2015. L’OAT 10 ans a quant à lui grimpé de plus de 200 points de base depuis le début de l’année, pour dépasser les 2,50% en septembre. [6]
En conséquence, la remontée des taux directeurs de la BCE, de l’OAT 10 ans et de l’Euribor pourrait pousser les investisseurs à exiger une rentabilité plus forte de l’immobilier dans les mois à venir.
Hausse des permis de construire
Effet de rattrapage suite au Covid-19 et à l’application de la RE2020. Au T2 2022 et en glissement annuel, 499 000 permis de construire ont été octroyés en France métropolitaine, soit un niveau en hausse de 16% par rapport au T2 2021. Le marché confirme ainsi sa reprise après le creux de l’année 2020. Cette hausse est principalement due à un effet de rattrapage suite au ralentissement lié au Covid-19, et à une hausse des permis déposés avant le 1er janvier 2022 marquant l’application de la RE2020. [7]
Les mises en chantier restent au-dessus de leur moyenne avec 346 000 logements commencés sur 12 mois au T2 2022, soit une hausse de seulement 3% par rapport aux 12 mois précédents. Si le marché a enfin retrouvé son niveau du T1 2020, la hausse demeure très limitée . Ainsi, l’écart se creuse entre le dynamisme des permis de construire et les lancements effectifs des constructions.
« Si l’on veut accompagner ce virage par un choc de l’offre, il faut donner confiance aux opérateurs. Sur le plan administratif, cela veut dire fluidifier les permis de construire, faciliter la réversibilité, lutter contre les recours qui bloquent encore près de 30 000 à 40 000 logements en France. La nouvelle réglementation environnementale RE2020 va dans le sens de l’histoire. Nous créons des objets, des bâtiments pour loger. Nous devons en être fiers », développe Jean-François Morineau.
Un marché de la promotion en tension
94 500 logements proposés à la vente au T2 2022
Au T2 2022 en glissement annuel, le nombre de logements réservés s’élève à 112 600 unités, soit une baisse de 5% par rapport à la période précédente. Le marché des logements neufs n’a pas encore retrouvé son niveau élevé de 2016-2019, caractérisées par des volumes avoisinant les 130 000 unités par an.
Les mises en vente sont à un niveau relativement stable (-2%) avec 100 100 logements sur 12 mois. L’encours total des logements proposés à la vente au T2 reste à un niveau très faible avec seulement 94 500 logements, ce qui représente l’équivalent de 9,8 mois de commercialisations .
Cette tension sur le marché du neuf impacte directement les prix : au T2 2022, le prix moyen des appartements neufs s’établit à 4 621 €/m², et s’affiche en hausse de 4,9% sur un an. Celui des maisons neuves s’établit quant à lui à 349 600 €, soit une hausse de 5,2% sur un an.
Le marché de l’investissement en résidentiel en chute
Les actifs « alternatifs » de plus en plus prisés
Au cours du S1 2022, le montant global investi en résidentiel et actifs dits « alternatifs » est de 3,7 milliards d’euros, en baisse de 18% par rapport au S1 2021. L’investissement dans le résidentiel « au sens strict » chute de 27%, comptabilisant 3 milliards d’euros investis, dont presque aucun logement intermédiaire .
« Plusieurs portefeuilles importants devraient néanmoins être finalisés au cours du 2ème semestre, permettant un rattrapage en fin d’année. Ce qui démontre une fois de plus l’attrait de cette classe d’actifs solide dans un contexte économique incertain », tempère Jean-François Morineau.
Le marché résidentiel a été largement dominé par le portefeuille Lamartine de 2,4 milliards d’euros, vendu à un assureur par CDC Habitat au cours du premier trimestre. Au T2 2022, la transaction la plus importante s’est élevée à 56 millions d’euros : il s’agit de l’acquisition par CZ Invest d’un immeuble dans le 16ème arrondissement de Paris auprès d’une indivision familiale. Paris et la petite couronne dominent le marché avec 420 millions d’euros investis en Résidentiel sur ce territoire, suivi par la grande couronne francilienne (31 millions d’euros). Sur la même période, une seule transaction en logement intermédiaire a été recensée pour 10 millions d’euros, après pourtant deux années très dynamiques sur ce segment.
Sur les 3 milliards d’euros investis dans l’immobilier résidentiel « au sens strict » en France depuis le début de l’année 2022, les portefeuilles en représentent 82%. Sur les 81 transactions en bloc réalisées au S1 2022, plus de la moitié concerne des deals inférieurs à 10 millions d’euros. Celles supérieures à 50 millions d’euros, quant à elles, ne représentent que 8% en nombre mais 84% des volumes : ce qui montre l’importance du poids des gros portefeuilles dans le marché. Le secteur des banques/assurances/mutuelles a largement dominé le marché en 2022, après les fonds en 2021.
Les actifs dits « alternatifs » ont quant à eux totalisé 640 millions d’euros sur le S1 2022, soit plus du double qu’au cours du S1 2021. Ce sont les résidences senior (333 millions d’euros engagés) et les résidences étudiantes (263 millions d’euros) qui ont tiré le marché ce semestre. On recense notamment l’acquisition par Abrdn auprès du groupe Cardinal, d’un ensemble immobilier à Cergy comprenant des logements étudiants pour 107 millions d’euros. A l’inverse, le marché du Coliving ralentit ce semestre avec 4 transactions pour 43 millions d’euros, contre plus de 150 millions d’euros au premier semestre 2021.
Si la conjoncture distille une certaine incertitude chez les investisseurs particuliers et institutionnels, le secteur de l’immobilier résidentiel français demeure résilient, attractif, dynamique tout en présentant un faible niveau de risque. Après plusieurs années de hausses dans tous les secteurs, les prix moyens de l’immobilier résidentiel français devraient se stabiliser dans les prochains trimestres. Pour de nombreux Français, le résidentiel constitue toujours une valeur refuge majeure. Si celle-ci est renforcée par l’inflation, son accès est désormais moins aisé en raison des taux d’emprunt en hausse et des incertitudes associées au nouveau Diagnostic de Performance Energétique (DPE).
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