Sigrid Duhamel, Global CIO chez BNP Paribas REIM, Dominique Jones, Chief Executive Officer & General Manager chez BNP Paribas Real Estate Investement Management Italie et Claus Thomas, CEO de BNP Paribas REIM Allemagne, partagent leur opinion.
- La crise sanitaire actuelle va-t-elle changer le bureau et ses usages ? Les entreprises auront-elles besoin de moins de mètres carrés ou peut-être de mètres carrés réinventés ? Les investisseurs vont-ils devenir moins confiants vis-à-vis de cette classe d’actifs ?
Sigrid Duhamel : Il y a en ce moment beaucoup de questions sur comment utiliser l’espace de bureau mais, je suis absolument convaincue que cette catégorie d’actifs ne deviendra pas obsolète. Le bureau a toujours connu un état d’évolution. Qu’il s’agisse des open spaces, des flex-offices ou du coworking, l’histoire nous a montré que ces changements n’ont pas réduit le besoin en superficie mais plutôt la manière d’utiliser l’espace. Les espaces de bureaux reflètent le changement constant du marché du travail et comment ils interagissent ensemble. Le Covid-19 a bien entendu été un immense accélérateur car il a testé notre habilité à travailler à distance et ce à grande échelle. Cette période a mis l’accent sur le confort qu’il y a à ne pas prendre les transports en commun pour aller travailler mais aussi, à quel point le contact quotidien avec nos collaborateurs nous manque. Cela montre bien que les bureaux évolueront de façon naturelle. Nous allons certainement constater que le travail à distance, les tiers-lieux et le bureau deviendront interdépendants afin de répondre aux nouvelles demandes et tendances.
Dominique Jones : C’est encore un peu tôt pour dire quels seront les effets du Covid-19 mais, de ce que je peux constater, les entreprises ont compris que plus d’employés en télétravail signifiait moins de coûts. Elles réduiront donc probablement leurs espaces de bureaux. Cela est surtout vrai pour les petites entreprises, les plus grandes devraient rester inchangées puisque leur siège social doit conserver un aspect « flagship » avec un volume d’espaces conséquent.
Les grandes entreprises sont probablement en train de faire le bilan sur le fait que leurs propres espaces, avec moins de personnes présentes, ne seront plus utilisés comme ils l’étaient par le passé. La flexibilité va donc devenir indispensable. Pour les sièges sociaux, cela pourrait se concrétiser par une ouverture des espaces à la population en soirée ou le week-end et promouvoir par la même occasion l’aspect ESG de notre activité.
Claus Thomas : La crise du Covid-19 a montré qu’il est possible de travailler depuis la maison et ce à grande échelle. Cependant, sur le long terme, nous devons considérer l’aspect social. Les échanges spontanés entre collègues nous manquent et cela plaide en faveur du bureau.
Cela signifie que nous allons remettre en question la façon dont nous utilisons l’espace. Si nous n’avons pas 100% des effectifs au bureau, sa fonction va changer et ce qu’il s’y passera aura plus de sens. Les bureaux seront utilisés pour les réunions, les interactions sociales et deviendront un lieu où l’identité d’entreprise sera centrale. L’espace doit être attractif, fonctionnel et fournir les outils et l’expérience que vous ne pouvez avoir à la maison.
- Les sujets d’hybridation et de diversification de l’espace au sein d’un immeuble sont désormais au cœur des conversations. En tant qu’entreprise spécialisée dans la gestion d’actifs, auriez-vous des recommandations spécifiques dont les investisseurs devraient prendre connaissance pour optimiser leur immeuble (coworking, disposition différentes, tiers-lieux) ?
Sigrid Duhamel : Pour les investisseurs, il y a bien entendu beaucoup de questions et nous sommes en première ligne pour y répondre. BNP Paribas Real Estate est au cœur de ces discussions et en couvre tous les aspects. Nous sommes l’un des acteurs pouvant répondre à ces questions et aider à faire évoluer les bureaux.
Dominique Jones : Des efforts seront à faire dans la manière de structurer, de répartir et d’aménager le bureau. La tendance du bureau hybride, déjà en place avant la crise et qui mêle espaces individuels et collaboratifs, va devenir plus prégnante.
Le bureau sera un lieu de rencontre et de collaboration, des espaces variés seront donc nécessaires afin d’encourager les interactions sociales. Bien que les bureaux et leur prix pourraient s’en trouver affectés, il y a déjà de nombreuses opportunités pour les bureaux de haut standing au sein des centres ville.
Claus Thomas : La qualité d’un bâtiment, en termes d’espace, de services et de localisation, deviendra bien plus importante. Vous aurez peut-être besoin de moins d’espace mais pas de façon significative. En ce qui concerne le marché allemand avant la pandémie, il y avait une pénurie de bureaux premiums et nous n’attendions pas vraiment de grands bouleversements de ce côté. Quand vous êtes un grand utilisateur et que vous souhaitez être en centre-ville, vous vous confrontez toujours au même problème : trouver de la place. La classe d’actif du bureau ne sera pas perçue comme moins attractive (bien que la pression sera un peu moins importante) et les investisseurs seront plus conscients des prix, de sorte que les loyers pourraient ne pas augmenter comme nous l’aurions prédit auparavant.
La flexibilité de l’espace était déjà importante mais elle est devenue encore plus déterminante. Nous devons avoir la capacité de convertir les espaces. Un bâtiment qui permet de faire cela gagne en valeur, que ce soit en termes de loyer comme d’investissement. Cela veut dire que les gens seront probablement plus exigeants et moins disposés à se contenter d’espaces qui ne sont pas optimisés selon leurs besoins.
- En termes d’investissements futurs, comment surveillez-vous l’évolution du marché et de quels produits faîtes vous actuellement la promotion ?
Sigrid Duhamel : Nous gérons constamment l’immobilier pour le compte de nos clients ainsi que leurs projets, cela n’a pas changé avec le Covid-19. L’activité de la gestion d’actifs et d’investissements est d’assurer des rendements pour les investisseurs. Nous devons toujours prendre en considération la situation des investissements et comment les rendre plus attractifs pour les utilisateurs finaux. Car après tout, nous avons deux clients : les investisseurs et les utilisateurs finaux.
BNP Paribas REIM est également impliqué dans la conception de l’espace et s’assure de comprendre comment adapter les immeubles de la meilleure façon possible. Le secteur de l’immobilier de bureaux nous demandera un travail particulier pour répondre à des changements continus. Comme on pouvait s’y attendre, nous constatons que l’appétence pour ce secteur à travers l’Europe reste incroyablement forte et compétitive, surtout sur des opportunités Core et Core+. C’est pour cette raison que notre stratégie - fortement pan-européenne et au service d’investisseurs privés comme institutionnels - reste la même, portée par l’ESG et l’innovation.
Dominique Jones : En faisant partie du secteur de l’immobilier, il est de notre devoir d’anticiper les tendances. Nous étions déjà bien conscients du besoin de flexibilité et d’hybridation. Nous devons nous assurer que nos investisseurs sont également bien informés sur les avantages que cela présente et qu’ils en tiennent compte au moment d’investir. En assurant une bonne gestion des actifs et en aidant les investisseurs à réorganiser les bureaux, nous sommes capables de les aider à valoriser leurs bâtiments et leurs espaces.
Pendant cette période, nous sommes restés proche de nos clients. En s’appuyant sur la recherche dans une perspective à la fois immobilière et économique, nous avons pris avantage de la situation pour présenter notre vision de l’avenir. Ce fut un moment précieux, nous permettant de consolider les prédictions que nous avions faîtes avant la crise. Puisque nous avons intégré la flexibilité à notre façon de travailler, j’ai la conviction que nous sommes prêts à relever les défis à venir.
Claus Thomas : Pour certains investisseurs comme les fonds de pension ou l’assurance vie, les investissements se font sur le long terme. En tant que telles, de nombreuses classes d’actifs parmi lesquelles ils peuvent choisir ne fourniront pas le rendement nécessaire dont ils ont besoin pour égaler leurs passifs. En temps de crise, cela signifie se tourner vers des actifs alternatifs comme l’immobilier. Lorsque vous disposez d’un espace de bureau avec un bail de 10 voire 15 ans et une bonne société de crédit, vous pouvez profiter d’un revenu stable supérieur aux autres classes d’actifs.
La relation que nous entretenons avec nos clients s’est renforcée pendant la crise. La communication et la transparence étaient essentielles et nous devions montrer que nous prenions en compte tous les éléments de manière proactive. Par conséquent, nous nous sommes entretenus avec les locataires qui essayaient de payer leur loyer et avons répondu aux questions sur l’impact que cela pouvait avoir sur les portefeuilles de nos clients. En ces temps difficiles, il est particulièrement important de communiquer parfois sur les mauvaises nouvelles mais aussi de fournir les informations sur les solutions et la façon de s’attaquer aux problématiques. Cela a été très apprécié.
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