Rencontres Bureaux Ile-de-France : Actu & Nouvelles équations, épisode 1

PLU bioclimatique de Paris, évolution du loyer Prime, mobilité des entreprises, resizing, prise en compte croissante des critères RSE, évolution des classes alternatives… Comment évolue et s’adapte le marché de bureaux en Ile-de-France (IDF) dans un contexte économique et financier incertain ? Retour sur les Rencontres Bureaux IDF organisées par BNP Paribas Real Estate.

La demande placée bureaux Île-de-France affiche un retrait de 18 % sur un an, à fin août 2023, avec 1,1 M de m² placés. La Défense tire son épingle du jeu grâce au dynamisme de la demande placée sur les petites et moyennes surfaces (+ 22 % sur un an), mais souffre d’un fort retrait des grandes transactions et d’une demande exprimée supérieure à 5 000 m² qui s’amenuise. A noter également que la Boucle Sud et Neuilly/Levallois-Perret affichent des résultats de volumes de transactions en dessous de leur moyenne décennale.

De son côté, Paris intramuros occupe toujours la première marche du podium avec 42 % du total de la demande placée en IDF, mais un marché à 2 vitesses est à noter. Si Paris Quartier Central d’Affaires (QCA) reste dynamique, en ligne avec sa moyenne décennale, sans pour autant réitérer sa performance exceptionnelle de 2022, Paris hors QCA décroche. Toutefois, c’est au niveau de ce second secteur géographique que devrait s’opérer le rattrapage avec 8 transactions d’une superficie supérieure à 5 000 m² supplémentaires attendues d’ici la fin de l’année.

Le décalage de la demande placée reste donc significatif entre les grandes surfaces, d’une superficie supérieure à 5 000 m², qui affichent un retrait plus marqué (- 25 %), contre - 15 % pour les petites et moyennes surfaces plus résilientes. Un effet rattrapage est néanmoins en train de s’opérer en grandes surfaces au gré des levées de condition suspensives.

Cette accélération devrait se poursuivre permettant à la demande placée d’atterrir autour de 1,850 M de m² placés en fin d’année. En 2024, nous anticipons un volume de transaction de 1,9 M de m², grâce à un report d’environ 150 000 m² d’ores et déjà protocolés, en ligne avec la nouvelle moyenne décennale estimée post covid.

Les grandes recherches reculent elles-aussi tant en nombre qu’en volume depuis le T1 2023. A date, 108 projets ont été enregistrés, soit un volume en baisse de 12 %.

Paris demeure le secteur privilégié par les utilisateurs avec 49 % des grandes recherches exprimées en 1ère intention.

De plus, l’allongement des délais de transformation de la demande, que ce soit en grandes surfaces (15 mois) mais aussi sur le segment mid-market (11 mois), est à souligner. Cette tendance à la hausse pour transformer une nouvelle recherche s’explique de 2 manières. D’une part, les besoins des Utilisateurs sont plus difficiles à calibrer avec la prise en compte croissante de critères organisationnels, environnementaux, sociaux et financiers – autant d’acteurs décideurs autour de la table. D’autre part, la forte concentration des recherches sur les secteurs sous-offreurs, avec parfois une incapacité à trouver l’offre correspondante dans un délai court, contracte le marché.

A première lecture, on pourrait penser que toutes les entreprises n’auront pas les moyens de rester dans Paris. Toutefois, depuis le 1er semestre 2022, seulement 16 % (soit moins qu’en 2019) des transactions en périphérie ont été réalisées par des Utilisateurs parisiens. Plusieurs secteurs géographiques de la périphérie parisienne, La Défense en tête, ont su capter ces Utilisateurs parisiens. En termes de secteurs d’activité, ces transactions proviennent majoritairement du secteur public, puis du secteur industriel.

Dans le sens inverse, les sociétés localisées en périphérie ne forcent pas les portes de la capitale. Il s’agit de 5 % des deals parisiens, soit moins qu’il y a 2 ans. Les entreprises situées en périphérie ont privilégié une mobilité locale pour des immeubles de meilleures qualité et des emplacements plus centraux et accessibles. Nous pouvons donc vraiment parler de polycentralité francilienne. Ce qui fait la force et la résilience du marché des bureaux en Ile-de-France.

Le « resizing » se poursuit. Nous observons actuellement une baisse de 24 % du gabarit moyen pris à bail en grandes surfaces. Nous sommes ainsi passé de 13 900 m² en moyenne par transaction > 5 000 m² avant la crise sanitaire, à 10 600 m² aujourd’hui. La tendance pour les moyennes surfaces est similaire.

Concernant les secteurs d’activités qui « resizent » le plus, nous trouvons la banque, la finance, les assurances et le conseil. Le luxe, le public et le parapublic « resizent » finalement assez peu. Ce « resizing » est, en revanche, différencié en fonction des secteurs géographiques. Ainsi, en grandes surfaces, sur Paris QCA, on observe une baisse de la surface unitaire moyenne de seulement 9 % contre 40 % en 1ère Couronne Nord, accueillant davantage de middle et back office.

Par conséquence, le nombre de deals d’une superficie supérieure à 5 000 m², est directement impacté, au profit des petites et moyennes surfaces. A titre d’exemple, les sièges sociaux de Michelin et d’Euroclear sont passés sous la barre des 5000 m² avec respectivement une réduction de surface de 59 et 29%.

Ce décryptage des principales tendances du marché de bureaux en IDF met en lumière sa capacité d’adaptation et sa résilience. Si plusieurs indicateurs, comme la demande placée, montrent nettement une baisse tendancielle, les loyers restent hauts et les entreprises demeurent en région parisienne.

Mutations de quartiers, rénovation et restructuration d’immeubles de bureaux, prise en compte croissante des critères RSE, développement de l’approche low tech, classes d’actifs alternatives « tech-tiaires » … nous verrons dans un second article les nouvelles équations et solutions permettant au marché de bureaux francilien de se réinventer et de faire preuve de résilience.

[1] Plan local d'urbanisme bioclimatique : vers un Paris - Ville de Paris