L’engouement pour le coworking ne se dément pas, surtout à Paris, où le modèle des espaces de travail partagés séduit de nouveaux profils de clients et d’utilisateurs. Face à une concurrence toujours plus forte dans le centre névralgique de la capitale, les gros opérateurs de coworking testent de nouveaux terrains de jeu… Là où ils peuvent limiter les risques.
Une évangélisation réussie
Souvent associé à la tendance du Future of Work, le coworking n’a plus rien d’un phénomène d’avant-garde. Poser son ordinateur quelques heures ou plusieurs mois dans un espace de coworking est désormais une option alternative, voire une réalité quotidienne, pour des dizaines de milliers d’actifs franciliens. Et plus uniquement s’ils sont freelances ou startuppers. En Île-de-France, un nombre croissant d'entreprises de taille intermédiaire et de grandes entreprises se mettent au diapason pour offrir des solutions de coworking ponctuelles, transitoires voire même parfois permanentes à leurs salariés. Cadres, commerciaux, ingénieurs ou employés administratifs… Tous ceux qui peuvent travailler à distance sont potentiellement concernés.
Réduire le temps passé dans les transports et favoriser l’équilibre entre vie professionnelle et personnelle, répondre aux contraintes d’isolement du home office, stimuler l’innovation et la créativité des équipes, optimiser les coûts fixes liés à l’immobilier d’entreprise… Si le coworking a tant de succès, c’est qu’il répond aussi bien aux aspirations sociétales des travailleurs actuels qu’aux besoins de flexibilité, d’agilité et d’attractivité des entreprises.
- 40 % des coworkers dans le monde sont salariés dans de grandes entreprises.
- 11 % des espaces de coworking accueillent désormais plus de 300 membres. En Europe, la moyenne se situe plutôt autour de 82 postes.
- 22 400 espaces de coworking sont recensés dans le monde soit 2,1 millions de coworkers en 2019. Ces chiffres vont continuer à progresser significativement en 2020.
Une impulsion soutenue par la Région
Au premier trimestre 2019, l’Île-de-France représentait 9,7 % du marché du coworking français et les régions 3,3 %. Alors que le premier espace de coworking francilien a ouvert en 2008, ils sont aujourd’hui 318 à se partager un marché convoité[1]. La région Île-de-France n’est pas étrangère à cette impulsion puisqu’elle s’est donnée l’objectif d’ouvrir 1 000 nouveaux tiers-lieux d'ici 2021. L’ambition est de réduire les inégalités d’accès entre Paris et ses banlieues, désengorger les transports en commun et les axes routiers tout en limitant les émissions de gaz à effet de serre et de désenclaver certains territoires. Concrètement, la Région propose de financer une partie des dépenses d’investissement lors de la création d’un tiers-lieux ou le développement d’un projet existant. Les projets en grande couronne sont ainsi prioritaires.
[1] IEIF, chiffre à fin 2018
- 299 600 m² : c’est le total de surface de transaction pour les espaces de coworking entre 2015 et 2018, en Île-de-France
- 110 400 m² : c’est le total de surface de transaction pour les espaces de coworking entre 2015 et 2018, en régions
- 67,3 % : c’est la part du marché français du coworking situé en Île-de-France, en surface, en 2018
Intra-muros ou jamais loin des portes
Néanmoins, les espaces de coworking se concentrent à Paris et ses environs proches. Début 2019, la capitale représente 80 % des transactions et prises de bail sur le marché du coworking en Île-de-France[1]. En 2016 pourtant, un tiers de ces opérations étaient conclues en banlieue – mais leur nombre était alors bien moins significatif qu’aujourd’hui. Aujourd’hui encore, le nerf de la guerre du coworking reste le quartier central des affaires parisien (QCA) – Opéra, Champs Elysées ou Saint Lazare en tête. Autrement dit, la zone la plus attractive sur le plan géographique, économique et symbolique, qui concentre historiquement la plus grande densité d’emplois et le plus grand parc de bureaux d’Île-de-France.
Face à la demande exponentielle à Paris – et à la pression foncière et locative –, les gros opérateurs ont toutefois tous ouvert des espaces dans des quartiers excentrés de la capitale : dans le 13e arrondissement, à proximité de la Bibliothèque national de France, ou dans le quartier Balard, par exemple. Des grands espaces de coworking se sont aussi invités dans d’autres quartiers d’affaires, comme à La Défense ou à Issy-les-Moulineaux. Sur le marché des espaces de plus de 1 000 m², on observe quelques initiatives notables, mais rares, à Clichy ou à Bagnolet, toujours en bordure du périphérique.
[1] BNP Paribas Real Estate, 2019
L’engouement est tel que de grands utilisateurs s’intéressent aux opérations avant même leur ouverture pour réserver des plateaux privatifs entiers
Quelles perspectives dans le Grand Paris ?
Sur le marché francilien du coworking, la tendance va donc dans le sens d’une diffusion géographique à Paris et en proche banlieue qui reste toutefois timide hors des quartiers traditionnels de l’immobilier d’entreprise. Le développement du Grand Paris Express pourrait changer la donne. Les futures grandes gares franciliennes sont appelées à devenir des lieux privilégiés pour l’implantation d’espaces de travail partagés. Car au-delà des opportunités économiques offertes pour les acteurs de l’immobilier d’entreprise, le coworking apparaît comme un précieux outil d'aménagement des territoires. En écho au développement fulgurant du nomadisme et du télétravail, il peut notamment contribuer à décongestionner les réseaux routiers et de transports publics vers Paris – et dynamiser l’activité économique en banlieue.
Si le coworking est fondé sur une promesse d’hyper-flexibilité pour les utilisateurs, le modèle reste rigide et risqué pour les gros opérateurs. Ils engagent des fonds gigantesques sur une activité de long terme dont la santé est intimement liée à la conjoncture économique. Les récentes déconvenues de WeWork – qui a récemment renoncé à entrer en bourse – prouvent que ce jeune marché reste fragile.
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