La digitalisation de l’immeuble est un thème devenu majeur pour tous les acteurs de l’immobilier d’entreprise. Elle incite en effet les professionnels du secteur à se réinventer et à anticiper les besoins des utilisateurs de demain. Ce qui a notamment pour effet de révolutionner les métiers du property management et du facility management qui s’attachent à proposer des services toujours plus adaptés à l’immeuble, en termes d’usage et de besoins utilisateurs. L’immobilier tertiaire doit véritablement s’adapter aux changements de paradigme du travail et adapter ses espaces de travail en conséquence. La digitalisation de l’immobilier implique une nécessaire collaboration entre équipementiers et NTIC. L’immeuble de demain, du fait de la digitalisation de l’immeuble, sera plus durable, humain et connecté. Décryptage.
Immeuble de demain : l’immobilier durable
Le développement des campus d’entreprise est aujourd’hui de mise. Ils permettent en effet de répondre à des enjeux opérationnels tout en améliorant la performance globale de l’entreprise et le confort des utilisateurs, ainsi que la maîtrise des coûts immobiliers. La présence de grands espaces verts est indispensable au sein des campus d’entreprise, puisque nombre d’entreprises sont aujourd’hui soucieuses de la qualité de leur environnement.
Par ailleurs, ces espaces verts contribuent à préserver la biodiversité et les entreprises ont un rôle à jouer puisqu’elles représentent une composante essentielle de l’aménagement urbain des villes et possèdent souvent des espaces verts ou espaces de respiration. En effet, en Île-de-France, près de 8 700 hectares, soit environ 10 % des espaces verts urbains*, appartiennent à des entreprises. (*source Entreprendre Île de France).
De plus, les campus d’entreprise sont également l’occasion de développer les services aux usagers dans un souci de confort et de bien-être.
Par exemple, le Campus Evergreen du Crédit Agricole à Montrouge réparti sur 150 000 m² comprend 8 hectares d’espaces verts et rassemble près de 9 000 collaborateurs. Celui-ci est construit sur le site d’une ancienne usine de Schlumberger, et abrite crèches, clubs de sport et médiathèque. Une conciergerie offre également des services de pressing, de cordonnerie, et d’aide pour les démarches administratives. Autant de services rendus possibles grâce à la digitalisation de l’immeuble et le développement des NTIC. Les salariés de la banque se rencontrent désormais à longueur de journée dans cet espace imaginé comme un campus. Une tendance qui se retrouve aussi dans les immeubles traditionnels avec la création de jardins et de toitures dédiés à l’agriculture urbaine.
L’amélioration de la performance énergétique au cœur des préoccupations immobilières
Secteur économique le plus énergivore qui représente près de 44 %* de la consommation d’énergie finale de notre pays, le secteur de l’immobilier connaît actuellement un vaste programme de réduction des consommations énergétiques de l’ordre de 38 % à horizon 2020 (*Source OID - Observatoire Immobilier Durable). Si l’ambition est d’inscrire le développement durable au cœur des stratégies immobilières des entreprises et de faire progresser les réflexions autour des enjeux environnementaux, l’immobilier durable n’en reste pas moins un critère d’importance pour les utilisateurs.
En effet, BNP Paribas Real Estate révèle que 85 % des décideurs immobiliers interrogés affirment faire du développement durable une de leurs priorités. Cependant, 15 % d’entre eux se disent réellement déterminés à renoncer à des éléments de confort dans une démarche écocitoyenne, au sein des 52 % prêts à l’envisager. Ils raisonnent en termes de parcours utilisateur.
Il y a donc une nécessité de développer des solutions innovantes. Avec l’avènement des objets connectés et du big data, le bâtiment permet désormais de gérer le stockage et la répartition de l’énergie. Il s’agit de mettre de l’intelligence sur le réseau électrique privé des bâtiments et ainsi améliorer la gestion de l’énergie. Des évolutions comme la production décentralisée d’énergie à partir d’énergies renouvelables, l’introduction du véhicule électrique, l’utilisation de la domotique et du multimédia permettent de mettre en réseau tous les équipements du bâtiment et de développer des outils de centralisation et de pilotage.
Les certifications et labels environnementaux se sont développés afin de garantir la qualité et les performances de l’immeuble, notamment en termes de performance énergétique. Parmi les plus connus : HQE (Haute Qualité Environnementale), BBC (Bâtiment Basse Consommation), RT 2012 (Réglementation Thermique 2012), RBR 2020 (Réglementation Bâtiment Responsable 2020 devenu récemment Réflexion Bâtiments Responsables).
>>> Découvrir les normes et certifications relatives à l’immobilier
Immeuble de demain : l’immobilier humain
Remettre l’homme au cœur des préoccupations de l’immobilier
Les entreprises utilisent l’immobilier comme un levier de communication pour faire adhérer à la marque et attirer les talents. L’immobilier permet ainsi de :
- recruter et fidéliser les collaborateurs, faciliter leur vie, favoriser le plaisir d’aller au travail.
- donner une image innovante de l’entreprise vis-à-vis des collaborateurs et des clients.
- améliorer la qualité de vie des collaborateurs à une époque où la frontière entre vie professionnelle et vie personnelle est de plus en plus poreuse.
L’entreprise est aujourd’hui plus « ouverte ». Les collaborateurs travaillent à l’intérieur et en dehors des murs de l’entreprise.
Imaginer les nouveaux services aux utilisateurs
Grâce aux exemples de la net économie (Google, Criteo), les investisseurs sont moins réticents aux nouveaux modes de travail et les utilisateurs très demandeurs de nouveaux services. L’état d’esprit a changé.
>>> Découvrir la cartographie des nouveaux services aux occupants
Embrasser les nouveaux usages
Parmi les nouveaux modes de travail en entreprise, se développent le coworking, le travail en mode projet, le desk sharing, le flex office, etc.
Par exemple, à la demande de l’utilisateur, BNP Paribas Personal Finance, a totalement repensé l’immeuble Unicity à Levallois Perret (36 000 m²) selon les principes du flex office avec la double volonté d’optimiser les espaces consacrés aux postes de travail, et de pouvoir privilégier et accroître les espaces dédiés aux réunions, au co-working, aux services et aux temps de détente et de convivialité. Objectif, faciliter la collaboration entre les services, le travail en mode projet et les échanges informels.
Immeuble de demain : l’immobilier connecté
Rendre communiquant l’immeuble
Le bâtiment « connecté » renvoie aux constructions immobilières qui sont dotées d’une infrastructure digitale, et notamment de capteurs (de chaleur, d’occupation, de mesure de l’utilisation électrique, etc.) qui transmettent des données à un serveur informatique.
Le bâtiment connecté bénéficie d’une capacité d’échange avec son environnement, mais également avec ses occupants. On le caractérise d’intelligent (smart building) du fait de son aptitude à mettre en relation des services extérieurs avec les objets du bâtiment (intégrés de façon homogène au réseau). Les équipements tels que la chaudière, les éclairages, le chauffage, les fenêtres peuvent être actifs et contribuer à rendre le bâtiment communiquant de manière intrinsèque.
Il permet par ailleurs de s’autoréguler et d’auto-mesurer ses performances.
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La fourniture d’informations précises concernant la performance du bâtiment et de ses équipements
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Le contrôle pro-actif et la détection d’erreurs ou de déficiences du bâtiment ou de ses équipements
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L’intégration de systèmes permettant le reporting en temps réel et la gestion des opérations, de l’énergie et du confort de l’occupant car le bâtiment connecté permet de disposer d’une information fiable en temps réel
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L’intégration d’outils, de technologies, de ressources et de pratiques contribuant à la maitrise des dépenses énergétiques.
À ce jour, les bâtiments connectés et intelligents représentent un enjeu économique de plusieurs centaines de milliards de dollars d’ici à 2022 à travers le monde. Bien que certaines entreprises aient investi dans cette révolution, leur proportion reste relativement faible en France. Les bâtiments connectés et intelligents n’en sont aujourd’hui qu’à leurs prémices : les équipements intelligents et les objets connectés se développent, mais la gestion active du bâtiment reste encore embryonnaire.
D’où la nécessité de capter et de comprendre la data et d’inscrire le smart building dans la smart city.
Le smart building, une notion centrale de la smart city
Aujourd'hui, on ne peut plus considérer l'immeuble comme un élément isolé, aussi performant soit-il. L'immeuble s'envisage « contextuellement », intégrant un quartier et un territoire, qui eux-mêmes concentrent tout un ensemble de données et de flux à prendre en compte.
Les données sont d'ailleurs structurantes et essentielles pour les professionnels de l’immobilier, qu'il s'agisse de géolocalisation, de la détermination de la valeur des loyers et des charges, de l'appréciation de la qualité des bâtiments ou de leur performance environnementale.
Cette manière de voir la ville globalement est d'ailleurs à l'œuvre dans la manière dont se construit actuellement le territoire du Grand Paris. Transports, établissements de santé, de sport, de loisirs, immeubles résidentiels ou d'entreprises… tous les composants de la métropole partagent de l'énergie, des données et doivent évoluer en cohérence les uns avec les autres.
Les immeubles de demain ne seront donc plus monolithiques mais mixtes et à considérer dans un ensemble pluridimensionnel avec des commerces, des bureaux, des services… Ils devront aussi répondre aux enjeux énergétiques et climatiques tout en maximisant le confort et le bien-être des utilisateurs.
Pour être performant, l'immeuble de demain devra ainsi s'adapter aux nouveaux modes de travail des utilisateurs (coworking, desk sharing, télétravail, etc.), tenir compte de la rareté des ressources, et être pensé en fonction de la valeur d'usage du bâtiment. Dans cette optique, les smart buildings seront capables de répondre aux enjeux de la smart city, à savoir : une ville plus écologique, intégrant le bien-vivre ensemble avec des bâtiments pluriels et mutualisables, et inclusive et participative avec le développement de réseaux sociaux de quartier.
La réversibilité immobilière est-elle la clé de la résilience urbaine ?
Les besoins des occupants évoluent de plus en plus rapidement, un rythme ardu à soutenir pour l’écosystème immobilier où les temps d’études, d’obtentions administratives et de construction sont difficilement compressibles. La solution ne serait-elle pas de bâtir autrement ? Comme nous, un immeuble peut avoir plusieurs vies, pourquoi le cantonner à un seul usage ? La réversibilité immobilière, c’est-à-dire la capacité pour un bâtiment d’anticiper et de s’adapter aux usages futurs, est-elle la clé ?
85 rue du Dessous des Berges à Paris, une reconversion immobilière vertueuse
L’immeuble de bureaux situé au 85 rue du Dessous des Berges à Paris va devenir un établissement d’enseignement supérieur. Poursuivant sa stratégie de valorisation patrimoniale, la filiale Investment Management de BNP Paribas Real Estate (REIM) transforme un des actifs phares de sa SCPI France Investipierre.
Réemploi et économie circulaire : le recyclage au secours de la ville durable
Face aux défis environnementaux, le réemploi et l’économie circulaire se positionnent comme des solutions clés pour une ville durable. Cet article examine comment recycler et réutiliser les matériaux de construction pour réduire les déchets et l’empreinte écologique. Il illustre des exemples concrets et innovants qui transforment la gestion des ressources urbaines tout en stimulant l’économie locale.
Renaturation urbaine : la biodiversité, un enjeu pour la ville durable
Cet article explore l’importance de la biodiversité dans les environnements urbains. Il met en lumière comment la renaturation urbaine transforme les villes en écosystèmes durables, favorisant une meilleure qualité de vie et une résilience accrue face au changement climatique. L’objectif est de réintroduire la nature en ville, grâce à des initiatives comme les toitures végétalisées, les corridors écologiques, et les parcs urbains.