Porté par le dynamisme du e-commerce et la restructuration de la supply-chain dans la distribution et l’industrie, le secteur de la logistique fait l’objet d’un intérêt croissant des investisseurs ces dernières années. Les volumes investis en immobilier logistique représentaient en 2019 à 4,9 milliards d’euros et un niveau record à 1,4 milliard sur le premier trimestre 2020 en France. Par ailleurs, dans un contexte d’évolution des attentes des clients, des modes de consommation, des canaux de distribution et de prise de conscience environnementale, le paysage logistique français ne cesse de se réinventer. Dans le cadre d’une étude, BNP Paribas Real Estate vous propose un large tour d’horizon des grandes tendances des dernières années d’un secteur tout particulièrement résilient.
La montée des marchés hors dorsale
Axe historique du développement logistique français, la Dorsale, Lille – Paris– Lyon – Marseille se maintient aux alentours des 70 % de surfaces développées cumulées sur le plan de la construction. Notons que les constructions de plateformes XXL se multiplient en dehors de la dorsale.
Concernant les transactions immobilières, la part de la demande placée dans la Dorsale recule depuis quelques années : 65 % en 2019 alors qu’elle était traditionnellement supérieure à 70%.
Cette tendance s’explique à travers différents phénomènes. Les régions hors dorsales s’appuient aujourd’hui sur un marché foncier plus attractif, tant sur la disponibilité que sur les prix. Par ailleurs, nous assistons à une refonte des schémas directeurs logistiques, marquée par de grands projets de renouvellement ou de renforcement des réseaux, en particulier chez les acteurs majeurs de la grande distribution et du E-Commerce. Enfin, il existe une volonté réelle des chargeurs de se rapprocher des bassins de consommation, dans une optique d’optimisation des délais et des coûts de transport. La crise sanitaire a eu pour effet d’accélérer les mutations des modes de consommation actuels. Les ventes en ligne ont explosé, en particulier dans l‘alimentaire et dans la distribution spécialisée, entraînant une hausse des livraisons à domicile et du recours au drive.
La multiplication des entrepôts XXL
Des bâtiments plus grands pour de nouveaux besoins
Nous constatons une multiplication des entrepôts XXL (développant plus de 40 000 m²) en raison d’une extension des catalogues et de l’offre « market place ». De plus, une diversification des activités logistiques à valeur ajoutée au sein d’un même entrepôt, pour répondre aux enjeux de l’omnicanalité, vient également expliquer cette tendance forte. L’entrepôt XXL est synonyme d’une acceptation et une maîtrise des risques, ainsi que de progrès sur les techniques et les délais de construction. Si la part de bâtiments de 40 000 et 60 000 m² reste constante entre 2014-2015 et 2018-2019, la part de projets de 60 000 à 80 000 m² a, quant à elle, triplé.
Parmi les bénéfices des entrepôts XXL pour leurs utilisateurs, citons :
- Une rationalisation des stocks ;
- Une optimisation du transport ;
- Une optimisation des coûts fixes et une simplification de la gestion ;
- Un accroissement de la productivité et du potentiel d’automatisation.
La demande foncière toujours aussi forte
La demande foncière continue de s’intensifier sur l’ensemble des typologies d’actifs immobiliers professionnels : bureaux – commerces – logistique – locaux d’activité – services, comme en témoignent les investissements sur ce marché. Ces derniers affichent une croissance de près de 22 % et un montant total de 43,2 milliards d’euros en 2019. Si 60 % de ces investissements concernent les bureaux, soit 26,1 milliards d’euros, le secteur de la logistique marque par son dynamisme et porte en partie la croissance du marché : avec 4,9 milliards d’euros investis en 2019, soit 12 % du marché, la croissance du secteur atteint 74 % (53 % en nombre de transactions).
A travers son enquête, BNP Paribas Real Estate a identifié les tendances et constats en matière de foncier :
- Les requalifications de friches industrielles sont de plus en plus nombreuses.
- Les sols des terrains requalifiés tendent à être de qualité moindre et les travaux de dépollution nécessaires sont de plus en plus conséquents.
- Les reconstructions augmentent, notamment dans le cadre des requalifications de friches industrielles.
- Les rénovations sont en progression et concernent en particulier les bâtiments construits il y a moins de 20 ans.
- Les mesures compensatoires des atteintes à l’environnement sont de plus en plus contraignantes.
Les projets verticalisés, une tendance forte
Des entrepôts verticaux pour stocker toujours plus
Face à une croissance des besoins de la logistique du dernier kilomètre et du e-commerce misant sur des catalogues de références toujours plus vastes, les projets verticalisés s’intensifient en zone urbaine. Les entrepôts prennent de la hauteur pour offrir aux utilisateurs mezzanines ou niveaux supplémentaires pour accroître le panel d’articles stockés. En particulier chez les pure players e-commerce. Tous les répondants de l’enquête BNP PRE pensent que la demande de constructions multi-étages va connaître une accélération à moyen terme, en particulier en région parisienne. Par ailleurs, le marché mondial de l’automatisation et de la mécanisation intralogistique connaît une croissance annuelle supérieure à 10%. Pour les utilisateurs, c’est l’opportunité de répondre à des enjeux essentiels : augmentation de la productivité et de la qualité des opérations, baisse des coûts, réduction des délais, amélioration de la promesse client… Cette dynamique est principalement portée par deux catégories d’acteurs : les E-commerçants et les acteurs de la Grande Distribution. Les zones d’entrepôt concernées, doivent répondre à des exigences supplémentaires et dévier des caractéristiques standards de construction : dalle renforcée, planéité accrue, résistance de la structure améliorée, trames de poteaux optimisées, systèmes d’extinction adaptés…
Environnement et bien-être au cœur des préoccupations
Dans l’objectif d’accélérer les démarches environnementales et de limiter l’empreinte écologique des bâtiments en exploitation, la loi « ÉnergieClimat », adoptée le 8 novembre 2019, impose à toute nouvelle construction de plus de 1 000 m² de doter à hauteur de 30 % leur toiture d’un dispositif environnemental : panneaux photovoltaïques ou toiture végétale. À l’unanimité, les répondants de l’enquête estiment que le photovoltaïque continuera d’être une tendance forte au cours des prochaines années.
Par ailleurs, les utilisateurs sont de plus en plus soucieux du confort des collaborateurs sur leurs sites logistiques. Plusieurs leviers peuvent leur permettre de mener à bien leur mission, du confort acoustique et thermique aux services annexes (RIE, crèche, conciergerie etc) en passant par les aménagements intérieurs et extérieurs. Plus que jamais, les plateformes s’installent comme l’une des principales composantes de la performance des utilisateurs.
*Méthodologie
Composé de 256 questions, le questionnaire soumis à nos répondants couvre 82 sous-thématiques réparties en 33 thématiques et en 8 chapitres. Dans la suite de ce rapport, nous avons choisi de retenir des tendances fortes ou moyennes constatées lors de ces dernières années et / ou susceptibles de peser au cours des années à venir.
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