Face à l’impact sans précédent de la crise sanitaire et à ses conséquences économiques, de nombreuses entreprises s’interrogent sur la pertinence du modèle de bureau traditionnel. Comment peuvent-elles encore se réinventer ? Quelles sont les nouvelles fonctions de l'immeuble d'entreprise ? Comment la crise sanitaire va-t-elle influencer la façon dont nous pensons et concevons les immeubles ? Observations post-covid, challenges à venir et hybridation du travail joueront un rôle. Au travers d’interviews d’experts, d’analyses et de cas d’études, notre nouveau TrendBook fournit des informations clés pour mettre en place une stratégie immobilière responsable et agile. Décryptage des informations clés à retenir.
1 - Le marché de l’immobilier de bureau se montre globalement résilient
Depuis la crise de la Covid-19, le marché de l’immobilier de bureaux fait face à des événements inédits, tant dans l’utilisation des immeubles que dans la relation des utilisateurs avec leurs espaces de travail. La demande placée de bureaux en Europe a fortement diminué en 2020 et les volumes sont inférieurs à leur moyenne sur 10 ans. Cette baisse de volume, qui a débuté avant l’éclosion de la pandémie, s’est logiquement accélérée au T2 et au T3 alors que les mesures de confinement ont été imposées partout en Europe. Ainsi, en Europe, elle a chuté de 41% comparée à 2019 selon les estimations de BNP Paribas Real Estate.
Cependant, l’impact de la crise de la Covid-19 sur les valeurs prime en Europe devrait rester extrêmement modeste. Une diminution de l’ordre de 1 à 3% en moyenne est attendue. Les principaux quartiers d’affaires resteront les secteurs les plus recherchés et les bureaux prime, les actifs les plus attractifs pour les utilisateurs. Finalement, les fondamentaux étant solides avant la pandémie, entre faible taux de vacance et hausse des valeurs locatives, le marché de l’immobilier de bureau devrait faire preuve de résilience.
2 - L’immeuble de bureaux reste un incontournable
Cette expérience planétaire interroge plus que jamais nos façons de travailler. Le rôle du siège social va-t-il évoluer ? La crise sanitaire constitue aujourd’hui un accélérateur de tendances notamment en matière d’hybridation des espaces. Ainsi, si l’immeuble de bureaux, et plus particulièrement le siège social, pourrait bien rencontrer des transformations dans l’aménagement, il n’en restera pas moins un essentiel. En effet, ce dernier contribue à décupler la créativité, les interactions, le sens de la communauté, l’innovation et bien entendu la culture d’entreprise. Les sièges sociaux restent le « vaisseau mère » de toute entreprise.
3 - Le télétravail se généraliserait-il ?
Afin de respecter les mesures sanitaires et la distanciation sociale mise en œuvre depuis le début de la crise sanitaire, le télétravail s’installe aujourd’hui durablement dans le quotidien des utilisateurs. Celui-ci vient répondre aux attentes des salariés et la tendance se confirme à l’échelle européenne. Selon un sondage effectué par Yougov/Otka auprès de 6 000 salariés au Royaume-Uni, en Allemagne, en France et aux Pays-Bas, 55% des répondants estiment que leur productivité s'est accrue, le travail à la maison leur offrant davantage d'autonomie dans l'organisation de leur journée de travail. Alors, qu’en sera-t-il après la crise ? Pour autant, l’expérience du travail à domicile n’est pas au goût de tous. Revenir au bureau est essentiel au bien-être de nombreux collaborateurs. L’idée du travail en 100% télétravail qui agite actuellement les réflexions de nombreux chefs d’entreprise ne saurait être le rêve absolu du travailleur. Une enquête Ifop réalisée en décembre 2020 pour la SFL, révèle en effet que les salariés souhaitent en moyenne pouvoir travailler 2,1 jours par semaine mais pas plus. Il s’agira donc avant tout de trouver le juste équilibre.
4 - La flexibilité des espaces se confirme
L’immeuble de bureaux devra désormais répondre à un nouveau paradigme empreint d’agilité. En effet, tendre vers des espaces flexibles permet d’offrir une plus grande hybridation des usages et de valoriser ainsi les intelligences collectives, créatives et collaboratives. La flexibilité de l’aménagement des espaces en fonction des utilisations et des usages va ainsi probablement se voir renforcée. De plus, pour relever le défi de « mieux de m² plutôt que plus de m² », la résilience s’impose naturellement comme un autre pilier majeur.
5 - La sécurité est le nouvel élément clé de l’immeuble de bureaux
La sécurité des personnes, pour laquelle la crise sanitaire actuelle a joué un rôle d’accélérateur, répondra à de nouvelles attentes. En effet, celles-ci concernent en priorité la qualité de l’air, la modularité des espaces de travail, l’adaptabilité du mobilier de bureau, la privatisation des espaces ou bien encore l’optimisation des flux de travailleurs. Nos immeubles de bureaux devront désormais être conçus pour s’adapter à des événements extraordinaires à l’instar de la crise sanitaire que nous traversons et l’aspect sécuritaire fait désormais office de priorité.
6 - Le Property Management, un rôle essentiel dans l’écosystème immobilier
Tout au long de l’expérience inédite et renouvelée du confinement, les Property Managers ont été en position centrale face aux locataires et aux investisseurs afin de garantir la sécurité des personnes tout en soutenant l’économie. Le Property Management a ainsi eu l’opportunité de réévaluer les besoins essentiels des acteurs de l’industrie, notamment en surveillant de près le retour progressif au travail. Cela fut entrepris non seulement pour accompagner les clients, avec des recommandations leur permettant un retour au bureau, mais aussi afin d’être mieux préparés pour les crises futures.
7 - Les investisseurs gardent confiance dans l’actif bureau !
Le marché de l’investissement de bureaux a été le secteur le plus impacté par la crise de la Covid-19 en 2020, après le secteur hôtelier. Il représente ainsi 65 milliards d’euros et enregistre une baisse de -43% sur un an.
La tendance à la baisse des rendements prime des bureaux, en cours depuis plusieurs années, s'est interrompue sur la plupart des marchés.
Partout en Europe, chaque marché répond en fonction de ses caractéristiques fondamentales et pas seulement des décisions gouvernementales ou de l’impact strictement sanitaire du virus Covid-19. Cependant, l’immobilier tertiaire devrait continuer à jouer son rôle de valeur refuge et démontrer sa capacité de résilience. Le bureau restera l’une des classes d’actifs privilégiées des investisseurs, tout simplement parce qu’il correspond à un besoin fondamental pour la production de richesse dans de multiples secteurs d’activité et parce qu’il s’appuie sur un système juridique et économique éprouvé et donc aisément modulable.
9 - Les acteurs du secteur s’engagent encore plus pour un immobilier responsable
Le bureau a toujours connu un état d’évolution. S’il restera un actif solide, la Covid-19 pourrait bien accélérer quelques tendances concernant son utilisation. En effet, si 100% des effectifs ne sont pas sur site, sa fonction va naturellement changer et ce qu’il s’y passera aura plus de sens. Les bureaux seront utilisés pour les réunions, les interactions sociales et deviendront un lieu où l’identité d’entreprise sera centrale. L’espace doit être attractif, fonctionnel et fournir les outils et l’expérience que ne peut offrir le domicile. De plus, l’immeuble de bureaux est un espace d’accueil, qui nécessite aussi des parcours spécifiques. La question du sens et de la valeur ajoutée passe ainsi par l’identification d’un accueil et d’une offre de services différents selon la typologie des visiteurs, qu’ils soient candidats, prospects, clients, collaborateurs, prestataires ou riverains. De plus, la flexibilité de l’aménagement en fonction des utilisations va être renforcée à n’en pas douter.
10 - La technologie se met au service du bureau
La technologie intervient dans un processus de rationalisation. En arrivant à savoir quand et comment les espaces de travail sont utilisés, il est possible d’ajuster au mieux leurs usages. Cela peut et doit s’appliquer à l’ensemble des immeubles de bureaux. Ainsi, start-ups et entreprises innovantes développent aujourd’hui des outils pour permettre aux occupants des immeubles de s’adapter, de libérer ou d’agrandir en fonction de la conjoncture. L’innovation passe également par la modularité des espaces de travail. Finalement, la technologie aidera l’immeuble de bureaux à atteindre davantage de flexibilité mais elle aura également besoin de mises à jour constantes et servira de mécanisme pour s’assurer que l’immeuble de bureaux remplit ses principaux objectifs : être prêt pour le changement, rassembler les gens et offrir le bon service à ses utilisateurs.
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