Le secteur de l’immobilier logistique suscite un intérêt croissant de la part des investisseurs comme des utilisateurs. Appuyé en cela par la digitalisation des enseignes, le développement du e-commerce et de la reverse logistique. Autant d’éléments qui nécessitent de bénéficier d’une stratégie logistique et d’une supply-chain performantes. Néanmoins, la recherche d’une nouvelle implantation logistique ne s’improvise pas. Le cahier des charges s’impose alors tout naturellement comme un outil de premier choix dans la recherche de nouveaux entrepôts ou locaux professionnels. Au travers de son livre blanc, les équipes de BNP Paribas Real Estate vous livrent leur expertise sur les bonnes pratiques à adopter.

L’immobilier logistique : un actif spécifique

Avec une montée en puissance des volumes investis en immobilier logistique en 2019 de 4,8 milliards d’euros et un niveau record estimé à 1,4 milliard sur le premier trimestre 2020 en France, le secteur de l’immobilier logistique suscite l’intérêt croissant des investisseurs ces dernières années. Et pour cause, Le rôle de l’immobilier logistique est devenu central. Bien plus qu’un actif de diversification, il est aujourd’hui perçu comme un actif résilient au regard de la crise sanitaire du COVID19 que nous sommes en train de traverser. En effet, l’immobilier logistique accompagne le développement des secteurs de la logistique, du retail, du e-commerce… et appelle désormais à une multiplicité de formats pour aller chercher la meilleure rentabilité possible et répondre aux enjeux des clients utilisateurs et de leurs consommateurs : plateformes XXL, entrepôts urbains et péri-urbains, hôtels logistiques…

Hormis un besoin en matière d’immobilier logistique sur de très grosses surfaces, les entrepôts adaptés au e-commerce et à la logistique du dernier kilomètre sont tout particulièrement recherchés. Du fait du nombre important de références, il est possible de pouvoir travailler sur deux ou trois niveaux pour aller chercher le bon produit. Il y a tout un process logistique qui s’est créé autour du e-commerce. Alors quel que soit le besoin ou la raison, comment négocier au mieux la recherche d’un nouvel entrepôt ? La création d’un cahier des charges s’impose comme un outil incontournable pour structurer son approche. A travers un livre blanc synthétique et complet, BNP Paribas Real Estate passe en revue tous les éléments indispensables pour mener à bien sa recherche d’entrepôt logistique en cinq étapes.

 Quand il y a massification des stocks et optimisation des flux, tout l’enjeu réside dans la façon de calculer le meilleur barycentre possible d’implantation au regard de la surface disponible et du bassin d’emploi. Pour que la logistique soit efficace il faut qu’il y ait une main d’œuvre qualifiée car tout n’est pas automatisé au sein des entrepôts logistiques.  

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René Jeannenot
Directeur pôle activité-logistique, BNP Paribas Real Estate

Les étapes à respecter pour mener à bien son projet immobilier logistique

Dans un premier temps, il faut situer sa démarche dans un contexte global et s’intérroger sur les raisons qui poussent à chercher une nouvelle implantation. Après avoir déterminé le sens de son projet et la typologie de surface recherchée, il est indispensable de se pencher sur la question de l’implantation. S’appuyer sur la connaissance d’un expert qui maîtrise la ville ou le quartier ciblé, ainsi que les principaux flux logistiques et le maillage local, peut s’avérer déterminant. La quatrième étape concerne les spécificités techniques. Lors de la recherche d’un entrepôt logistique ou d’un local d’activité, un certain nombre de critères doivent impérativement être pris en compte. La nature des infrastructures de stockage, le nombre et les différents types d’accès ou la mécanisation sont autant de critères à prendre en considération. Enfin, le budget est également un facteur indispensable à maîtriser pour avancer dans sa recherche. En effet, si certains paramètres peuvent s’ajuster au fur et à mesure de la recherche, la question du budget doit être clairement définie.

Quoi qu’il en soit, la recherche d’une nouvelle implantation constitue un long processus. Chaque projet immobilier présente des délais bien spécifiques :

  • De 7 à 24 mois pour un projet neuf, impliquant l’achat d’un terrain et la construction intégrale.
  • De 3 à 12 mois pour un projet sur un site existant, nécessitant le réaménagement d’un bâtiment.
  • De 1 à 3 mois pour un simple transfert sans besoins complexes ou techniques.

Finalement, il s’agit d’une démarche globale qui nécessite des connaissances transverses pointues. C’est la raison pour laquelle, bien appréhender ses besoins et définir son plan d’action est un investissement sur l’avenir.

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